Хронология мировых кризисов на рынке недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Содержание

Финансовые кризисы и кризисы рынка недвижимости

В 2022 году рынок недвижимости переживает сложные времена. Из-за повышения ключевой ставки до 20% годовых сотни ипотечных сделок сорвались, цены на недвижимость выросли и продолжают расти, однако риелторы не исключают, что на смену росту придет резкий спад.

Разбираемся, что происходит с рынком недвижимости сейчас и что нас ждет в течение ближайших месяцев.

Какая ситуация на рынке жилья сегодня?

Несмотря на то что большинство ипотечных сделок отменилось, спрос на недвижимость не падает, он сопоставим с аналогичным периодом в 2018−2019 годах. Объясняется это инвестиционной активностью. Люди, у которых есть сбережения в рублях, стремятся вложить их в ликвидные активы с минимальным риском — недвижимость. Такая ситуация наблюдается в Москве и ближайшем Подмосковье, Санкт-Петербурге, Сочи и в других крупных городах.

Они не хотят иметь крупную сумму в рублях, потому что неизвестно, что ждет экономику в ближайшее время.

В сегменте массового жилья спрос значительно упал, поскольку 60−70% сделок заключались с использованием заемных средств.

Что говорят застройщики?

Текущая ситуация стала неожиданность для застройщиков, поэтому нет единой стратегии. Все ждут, когда ситуация прояснится. По данным «Циан», девелоперы изменили стоимость для 44% квартир и апартаментов в Московском регионе. А некоторые застройщики анонсировали скидки из-за повышения ставок по ипотечным программам, пытаясь привлечь покупателей.

Стоимость новостроек в Москве подорожала на 5%. В Сибири, Южном округе, на Урале и Северо-Западе России рост составил 5−8% из-за удорожания строительных материалов.

Что происходит на «вторичке»?

С 23 февраля в крупных городах России стоимость квартиры на вторичном рынке выросла на 1,1%. В Москве рост составил 2%. Это говорит о том, что февральские события еще не успели сказаться на недвижимости в полной мере. Эксперты прогнозируют рост цен на квартиры и апартаменты до апреля, но потом начнется снижение.

Вторичному рынку нужно время на адаптацию. Вероятно, что высокие процентные ставки по ипотекам продержатся долго, сокращая количество сделок с недвижимостью.

Как обстоят дела с арендой?

В городах с населением более 500 тыс. человек арендные ставки снизились на 0,6% по данным площадки «Циан». В Москве стоимость аренды уменьшилась на 1%.

Почему аренда дешевеет, если все вокруг дорожает? Эксперты объясняют это тем, что на рынке освободилось большое количество квартир. Собственники, которые отложили продажу недвижимости, теперь сдают ее в аренду. Еще одна причина освободившихся квартир — массовые сокращения и увольнения из-за ухода западных компаний. Люди перебираются из Москвы в другие города и страны.

Эксперты сходятся во мнении, что ждать серьезного снижения стоимости аренды не стоит, даже несмотря на экономический кризис.

Чего ждать дальше?

Когда ажиотаж на рынке недвижимости утихнет, цены упадут, снижение начнется уже в апреле-мае. К концу 2022 года стоимость недвижимости на вторичном рынке упадет на 20−30%, квартиры в новостройках могут подешеветь на 10−30%. И даже несмотря на это, недвижимость является оптимальным вариантом для вложения денег на фоне девальвации рубля.

Подобная ситуация была в 2014 году, когда недвижимость упала на 20%, но спустя несколько лет цены на квартиры показали рост. Вероятно, это нас ждет и после 2022 года.

Покупать квартиру сейчас или подождать?

Если у вас на руках есть одобренная ипотека по ставке 10% годовых или вы проходите по программе льготного кредитования, недвижимость стоит купить. Таких низких ставок не будет еще долго. При этом не стоит покупать первую попавшуюся квартиру. Подходите к выбору тщательно.

При покупке жилья «под ремонт» учитывайте стоимость строительных материалов. Они существенно выросли в цене, и ремонт обойдется на 30-50% дороже изначальной сметы. Идеальный вариант — покупка квартиры с ремонтом от застройщика.

Покупать квартиру в ипотеку под 21% и выше — неоправданный риск. Учитывая срок кредитования, переплата по процентам будет в два раза больше, чем сумма кредита. К примеру, если взять кредит в размере 4 млн 250 тыс. руб. на 15 лет под 21% годовых, то переплата к концу срока составит 9 млн 754 тыс. руб.

При наличии «свободных» денег можно купить недвижимость, чтобы защитить деньги от инфляции. Рекомендуем выбирать квартиры в новостройках, которые отличаются большей ликвидностью, чем квартиры в старом фонде. Продать такую недвижимость проще.

Что нужно учитывать при покупке квартиры?

Если вы хотите при помощи покупки квартиры сохранить накопления, задайте себе вопрос, насколько для вас будет критичным снижением стоимости на 30% в ближайшие годы. Если для вас падение цен не является критичным, и вы можете подождать, пока рынок не выровняется, смело покупайте недвижимость. В противном случае вы рискуете оказаться в минусе.

Как защитить деньги от инфляции, если не покупать недвижимость?

Откройте вклад под 20−25% годовых и получайте пассивный доход. Выгодные условия по депозитам предлагают в Сбербанке, Альфа-Банке, Росбанке, Почта Банке, ВТБ и других банках. Повышенная ставка действует в течение одного-трех месяцев, а после снижается до 10% годовых.

Коротко: как поведет себя недвижимость и что делать покупателям?

Из-за активного спроса на рынке растут цены на ликвидные квартиры и недвижимость премиум сегмента.

У застройщиков нет единой стратегии в условиях экономического кризиса, поэтому одни компании повышают стоимость, а другие предлагают скидки.

Продавцы недвижимости на вторичном рынке взяли паузу до стабилизации ситуации.

На рынке аренды замечено небольшое снижение стоимости, но рассчитывать на серьезное падение цен не стоит.

Если у вас есть одобренная ипотека под 10% годовых, торопитесь купить квартиру. Но выбирайте с умом.

Вкладывайте деньги в недвижимость, если вас не пугает резкое падение цен на 30% в течение года.

Альтернативное вложение денег — депозиты под 20−25% годовых. Но помните, что высокие ставки действуют в течение одного-трех месяцев.

Хронология мировых кризисов на рынке недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Автором исследованы кризисы на рынках недвижимости различных стран и особенности их протекания. Отражены факторы, оказывающие влияние на процессы инвестирования в сфере недвижимости и обусловливающие кризисные явления в данном секторе рынка.

Chronology of world crises in the real estate market

The author researched the crises in the real estate markets in different countries and their particular course. Reflected the factors, influencing to the process of investing in real estate, and the underlying crisis in this sector of the market.

Текст научной работы на тему «Хронология мировых кризисов на рынке недвижимости»

кризис на рынке недвижимости —

за рубежом и в россии

хронология мировых кризисов

на рынке недвижимости

аспирант кафедры финансов и кредита Российского государственного торгово-экономического университета, заместитель генерального директора ГУП«Центр поддержки и развития фондового рынка» nikiforov@centr-fr.ru

Первый существенный кризис на рынке недвижимости произошел в 1926 году в американской Флориде. С начала 1920-х годов этот штат, расположенный на побережье Атлантического океана, стал очень популярен среди покупателей недвижимости. В результате цены на нее начали быстро расти. Лишь за 1925 год стоимость дома во Флориде выросла в четыре раза. 99% жителей Флориды были либо инвесторами, либо риэлторами.

Последующие кризисы носили системный характер и затрагивали другие сектора экономики. Так, в 1929-1933 годах в США случилась Великая депрессия. Первым 21 октября 1929 года обвалился фондовый рынок (так называемый американский «черный вторник»). Среди прочего упали и котировки недвижимости. Параллельно во всех отраслях возник кризис перепроизводства. В результате в марте 1930 года цены на недвижимость стали стремительно падать. Банки, из-за неплатежей по кредитам с трудом державшиеся на плаву, принялись

российское предпринимательство, 2009, № 4 (1)

на последние деньги скупать дешевеющую недвижимость. Следствием стал мощнейший банковский кризис (обанкротилось около 6 тыс. банков, примерно пятая часть всех тогда существовавших).

В 1987 году в США разразился очередной кризис. 19 октября 1987 года произошел «традиционный» резкий обвал на фондовом рынке («черный понедельник»). В результате падения котировок недвижимость обесценилась на 40-45%, достигнув уровня конца 1960-х годов. Выйти из кризиса на рынке недвижимости Соединенным Штатам невольно помогла Япония, вложившая между 1985 и 1992 годами в американскую недвижимость около 75 миллиардов долларов.

Нынешний кризис на рынке недвижимости США начался в 2007 году. Нестабильность в экономике, резкий рост числа непогашенных кредитов и обязательств, банкротство крупнейших финансовых и строительных компаний привели к резкому снижению стоимости жилья, акций строительных компаний.

Резкое увеличение инвестиций в американскую недвижимость послужило катализатором кризиса в 1990 году в Японии. На балансе японских банков оказалось огромное количество ссуд, выданных под залог недвижимости. В результате разразился кризис, и цены на японскую недвижимость упали почти на 50% за короткий период времени. Лишь к середине 1990-х годов японская экономика начала оправляться от последствий этого кризиса. Для этого правительству страны пришлось снизить учетную ставку до самой низкой за всю историю отметки в 0,15% годовых. Крах рынка недвижимости и падение котировок акций строительных и риэлторских компаний стали видимыми причинами банковских кризисов в Японии в начале 1990-х годов и странах Юго-Восточной Азии в 1997-1998 годах. Экономический бум, сопровождавшийся ускоренным развитием сектора услуг, повышение доходов населения при огра-

кризис на рынке

мировая экономика 1

кризиса в 1990 году

ниченности предложения земли привели в предшествующие годы к бурному росту цен на жильё и коммерческую недвижимость. При низкой потребительской инфляции цены на жилье выросли в Японии с 1980 по 1990 год в 4, 5 раза, а в Малайзии и Таиланде с 1986 по 1996 год — соответственно в 5, 6 и 7 раз. С начала 1980-х гг., в период экономического роста, цены на недвижимость в Японии плавно росли на 15%-20% в год, а затем последовал «взрыв» 1986-87 годов, когда цены в Токио утроились и город стал самым дорогим в мире.

Однако в начале 1990-х годов на фондовом рынке произошло резкое снижение стоимости, что стало началом конца. Общая стоимость акций японских компаний тогда упала с 850 до 365 триллионов иен. В 1990 году основную роль в крахе рынка недвижимости сыграли внутренние факторы: рост процентных ставок (учетная ставка Банка Японии выросла с 2,5% в 1987 году до 6% в 1990 году), связанный с желанием государства погасить инфляцию, и отток капитала из страны. Однако когда недвижимость начала дешеветь, успевшие её приобрести компании не могли продать её с прибылью, и многие оказались не в состоянии рассчитаться по полученным кредитам. Общая сумма «плохих» кредитов составила почти 120 миллиардов долларов США (годовая прибыль всех частных банков Японии составляет около 37 миллиардов долларов). Начался затяжной банковский кризис. Падение цен на недвижимость привело к краху строительных и финансовых компаний, фирм по продаже недвижимости. В 1994 году обанкротилось крупнейшее риэлторское агентство «Асахи фудосан», оставив долги на сумму 350 млн. долларов, а строительная компания «Мурамото кэнсэцу» не выплатила инвесторам более 500 млн. долларов. В самом дорогом городе мира Токио средние цены к 1994 году снизились на 60-70% по сравнению с 1987 г., а в пригородах столицы на 30-40%. И продолжали плавно снижаться на протяжении 12 лет. Лишь в 2006-ом году

оссийское предпринимательство, 2009, № 4 (1)

средние цены стабилизировались, а в Токио был отмечен рост 3%.

Самым масштабным падением рынка со времен Второй мировой войны стал азиатский финансовый кризис 1997-1998 годов. В июле 1997 года валюты Таиланда, Индонезии, Филиппин и Малайзии обесценились на 30-40%. В октябре кризис пришел в Гонконг: местная валюта устояла, но рухнули фондовый рынок и рынок недвижимости, которые являлись ориентиром для соседних стран.

17 августа 1998 года азиатский кризис достиг России. За несколько дней обрушились рубль, фондовый рынок и банковский сектор. Рынок недвижимости держался до апреля 1999 года. Однако сокращение покупательной способности населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали примерно на 50% (например, в 1998 году однокомнатная квартира в Петербурге стоила около 22 тыс. долларов, а в 1999 году -11 тыс. долларов).

Новый цикл кризиса начался в России в начале 2008 года. Основными факторами стали резкое падение мировых цен на нефть, существенное ослабление рубля по отношению к мировым валютам, развитие мирового финансового кризиса.

Факторы, влияющие на развитие финансового кризиса на рынке недвижимости России

1. Долговой фактор.

Является основной причиной финансовых кризисов на рынке недвижимости. Еще до кризиса деятельность четырех крупнейших застройщиков Москвы («Главмосстроя», группы ПИК, СУ-155 и «Мосстроймеханизации-5» (МСМ-5)), контролирующих около 70% столичного рынка жилья экономкласса, была убыточной. Их совокупные долги к лету 2008 года достигли 318,54 млрд. руб., что почти в пять раз больше их собственного капитала.

масштабным падением рынка со времен Второй мировой войны стал азиатский финансовый кризис 1997-1998 годов

в России в начале

Последний крупнейший международный кризис задолженности разразился в 80-х гг. XX века: долговая несостоятельность большой группы развивающихся стран в погашении кредитов, полученных от стран с высоким уровнем доходов.

2. Фактор ликвидности.

Данный фактор непосредственно связан с долговым фактором, так как одной из главных проблем в условиях финансового кризиса становится реализация объектов недвижимости. Наступающая в короткое время неспособность строительной компании производить платежи по кредитам, обусловленная риском ликвидности, может приостановить деятельность компании, а также привести к банкротству.

3. Фактор развития рынка ценных бумаг. Рыночные катаклизмы на рынке ценных

умаг (масштабные падения курсов ценных бумаг, перерывы ликвидности рынка, резкий рост процента) приводят к дальнейшему разрастанию кризисных явлений в полномасштабный финансовый кризис. При нынешнем недоверии инвесторов к фондовому рынку строительным компаниям будет сложно разместить долгосрочные долговые обязательства (облигации). Большинство облигаций строительных компаний размещается на срок от трех до пяти лет. Наибольшая нагрузка по выплатам придется на 2011 год — сумма к погашению составляет 32,98 млрд. руб. Так как средний срок реализации строительного проекта три года, то выплаты по облигациям 2011 года будут проводиться за счет доходов от проектов начатых сегодня или в начале будущего года. 4- Валютный фактор.

Резкие изменения курса одной валюты по отношению к другим, что ведет к существенному реструктурированию системы экономических интересов в международных финансах и во внутренней экономике. За последние шесть месяцев доллар США вырос на 27% по отношению к российскому рублю, что негативно сказалось на финансовых

эссийское предпринимательство, 2009, № 4 (1)

показателях застройщиков, которые активно размещали облигационные займы в иностранной валюте.

Каждый из этих факторов на фоне относительно благополучного состояния других сегментов сферы финансов может стать начальным этапом, переводящим локальные кризисные явления отдельных строительных компаний в масштабный финансовый кризис на рынке недвижимости России.

1. Шпрингель В., Позднякова Е. Ценовые пузыри на рынке недвижимости // Бизнес и банки. — 2005. — №18-19 (754-755). — 16 мая.

2. Данные информационно-аналитического портала «Открытый рынок строительных инвестиций».

за последние шесть месяцев доллар США вырос на 27% по отношению к российскому рублю,

что негативно сказалось на финансовых показателях застройщиков

post-graduate student, department offinance and credit _ the Russian State Trade-Economic University,

Deputy Director General of State Unitary Enterprise «Center _

for support and development of the stock market» _

The crisis in the real estate market — abroad and in Russia _

Chronology of world crises in the real estate market _

The author researched the crises in the real estate markets in different _ countries and their particular course. Reflected the factors, influencing _

to the process of investing in real estate, and the underlying crisis in _

Резкие движения недвижимости: как рынок перенес прежние кризисы и чего ждать сейчас

По данным ВЦИОМ, две трети россиян считают покупку недвижимости лучшим способом вложения денег. При этом нынешний кризис застал многих врасплох: люди не понимают, как сохранить сбережения и что будет с ценами на квартиры. Циан.Журнал вспомнил, как на рынке недвижимости отражались экономические неурядицы прошлых лет.

Кризис 1998 года

По воспоминаниям экспертов, в результате первого за постсоветскую историю России кризиса особенно пострадала банковская система, но досталось и прочему бизнесу.

К тому времени банки и многие другие предприятия получили сравнительно дешевые и «длинные» зарубежные кредиты, и у страны вырос внешний долг. Одновременно с этим страну настиг кризис ликвидности, связанный с обвалом азиатских экономик в 1997-м. Третьим слагаемым краха стали низкие мировые цены на ископаемое сырье, четвертым — собственные просчеты правительства, которое фактически создало в России государственную «пирамиду» краткосрочных облигаций (ГКО).

В итоге у страны попросту не хватило денег, чтобы ответить по всем своим обязательствам. На фоне общемировой финансовой нестабильности иностранные банки перестали кредитовать российских заемщиков и реструктуризировали долги отечественных компаний, в том числе застройщиков. 17 августа правительство и Центробанк объявили о заморозке зарубежных выплат и техническом дефолте по ГКО. Это был первый в истории случай, когда страна не смогла выплатить внутренний долг в национальной валюте.

Итогом этого стал масштабный кризис внутри страны, который ударил и по рынку недвижимости. В августе-сентябре 1998 года на нем не осталось желающих брать подорожавшие кредиты, а немногие существовавшие девелоперские проекты приостановились. В те времена рынок первичной недвижимости в нашей стране только начинал формироваться: появились первые жилые комплексы, преимущественно массового сегмента, которые возводились в новых районах Москвы — Митино и Бутово.

Поэтому основной удар на себя приняла «вторичка». На протяжении двух лет, с августа 1998-го по июнь 2000-го, среднее падение в долларовом эквиваленте составило 30%: от $1000 до $700 за квадратный метр.

В пересчете на условные единицы цена «квадрата» в Москве за первые полгода снизилась на 25–30%. Затем расценки упали еще на 10–12%.

С конца 1990-х стоимость московского жилья на «вторичке» фиксировалась именно в долларах. Американская валюта фигурировала в объявлениях СМИ, покупатели и продавцы рассчитывались через банковскую ячейку. В новостройках цену тоже могли зафиксировать в условных единицах, привязанных к курсу доллара.

В 1998 году однокомнатная квартира в панельном доме стоила $25–30 тыс., а через год после начала кризиса за $35–40 тыс. можно было купить уже трехкомнатную квартиру.

Категорию недвижимости в первую очередь определяли местоположением, соседями и уровнем евроремонта. К бизнес-классу относили монолитно-кирпичные дома точечной застройки, расположенные в обжитом районе Москвы и с небольшим числом соседей.

«Во время кризиса стандартная однокомнатная квартира продавалась около полугода. Цену снижали каждую неделю. Информацию о жилье тогда в основном распространяли через газету „Из рук в руки“. Необходимо было положить рукописное объявление в ящик или выслать по почте, и примерно через пару недель его публиковали в газете. Иногда цена не успевала за ситуацией на рынке, и размещенное объявление становилось неактуальным», — вспоминает управляющий партнер девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон.

Примечательно, что в июле 1998 года, всего за месяц до дефолта, в России приняли закон «Об ипотеке». Жилищные займы стало выдавать АО АИЖК (ныне АО «Дом.рф» — Ред.) и некоторые коммерческие банки.

Кризис 2008 года

Спустя 10 лет после кризиса 1998-го страну постиг новый финансовый обвал. К этому же времени цены на московские квартиры подошли к историческому максимуму.

Если предыдущий коллапс был вызван огромным госдолгом и крахом рынка краткосрочных гособлигаций, то в 2008 году сложности в России начались из-за ипотечного кризиса в США и одновременного резкого падения цен на сырье. Средняя стоимость нефти в это время снизилась со $120 до $55–60 за баррель.

Особенностью экономического кризиса 2008 года стало то, что во время него упала ликвидность даже такого страховочного актива, как недвижимость, и никто не понимал, что с этим делать.

В результате возник перелом кредитной системы, начались массовые неплатежи и остановки строек.

«Ключевые девелоперы перестали рассчитывать на западных инвесторов, которые в основном ушли с внешних рынков решать проблемы на домашних. Российский рынок восстанавливался около двух лет за счет собственных капиталов и ресурсов», — вспоминает председатель правления инвестиционно-девелоперского холдинга ХК «Сити 78» Руслан Гайсин.

У потребителей резко сократились доходы. На фоне этого застройщики стали оптимизировать квартирографию. Так на первичном рынке появилась новая классификация недвижимости: теперь проекты ранжировались по уровню цен, средней площади лотов и качественным характеристикам.

К 2008 году рынок первичного жилья в России был уже достаточно развит, поэтому коллапса здесь не наблюдалось. Цены упали на 10–15%.

Покупателям в те времена уже была доступна ипотека как для приобретения новостроек, так и для вторичного жилья. Однако продавцы «вторички» неохотно заключали договоры по ипотечным программам: эти сделки надолго затягивались — срок регистрации квартир достигал месяца.

«Время экспозиции стандартной квартиры увеличилось от шести месяцев до года-полутора. Первыми „уходили“ высоколиквидные лоты — однокомнатные и двухкомнатные. А вот многокомнатные квартиры зависали на срок до 2–2,5 года и продавались только с дополнительным дисконтом. Ипотека на тот момент составляла 15–20% в объемах продаж новостроек, значимая часть сделок — до 30% — осуществлялась параллельно с продажей людьми своего предыдущего жилья», — рассказал Сергей Шиферсон.

Тем не менее в 2008 году спрос на массовое жилье быстро восстановился, а на землю и загородные дома — и вовсе не пострадал. Сильнее всего тогда просел сегмент премиальной недвижимости, поскольку богатые люди более настороженно относились к тратам.

Кризис 2014 года

Причинами случившегося в 2014 году кризиса послужили как мировая экономическая рецессия, так и внешнеполитические решения руководства России. Оба этих фактора в итоге сформировали новую экономическую реальность: после снижения цен на нефть и введения санкций рубль резко ослабел по отношению к иностранным валютам.

В декабре 2014 года ЦБ решил повысить ключевую ставку с 10,5 до 17% годовых, чтобы ограничить девальвационные и инфляционные риски. Рынок недвижимости встретил это решение ажиотажным спросом, из-за которого выросла стоимость жилья.

«Люди кинулись спасать свои сбережения от обесценивания. На такую активность застройщики отреагировали ростом цен. Позже это привело к падению продаж и дальнейшему снижению расценок», — говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».

В 2014-м средняя стоимость квадратного метра в Москве достигла 190 тыс. рублей. Годовой прирост составил 12%. К новым реалиям покупатели и участники рынка привыкли к началу 2016 года.

Но затем последствия введения санкций и падения рубля остро ощутило все население страны: покупательная способность россиян существенно снизилась.

Председатель правления концерна «Русич» Александр Ванчура подчеркивает, что в кризис 2014-го, как и в 2008-м, девелоперы стали меньше строить, а покупатели — меньше получать и тратить (особенно в комфорт- и бизнес-классе).

В отличие от 2008-го, в 2014 году кризис сильно отразился на эконом-сегменте жилья, однако тогда застройщики получили поддержку в виде льготной ипотеки. Во многом именно она спасла отрасль от более тяжелых потрясений.

Как и в прошлые периоды, под удар также попал вторичный рынок. Из-за высокого дисконта (до 15–20%) почти в два раза упали объемы одобренных и выданных кредитов, а потенциальные покупатели перестали рассматривать недвижимость на вторичном рынке как привлекательную инвестицию.

По воспоминаниям Сергея Шиферсона, наиболее ликвидными лотами тогда стали небольшие квартиры, а в дальнейшем развился новый тренд — продажа жилья с отделкой.

Кризис 2022 года

Спады 1998, 2008 и 2014 годов имеют индивидуальные предпосылки, отличаются степенью влияния на рынок, но их итог для населения был единым: падение доходов, высокий уровень инфляции и слабый рубль. Все это негативно сказывалось на покупательной способности.

В 2021-м в России ввели в эксплуатацию рекордные объемы жилья — 93 млн кв. м. Каждый рубль, вложенный в строительство, до кризиса давал экономике до четырех рублей прироста.

«В 2019–2021 годах цены на жилую недвижимость росли, а в 2020-м за счет низкой ставки по ипотеке и вовсе произошел строительный бум. Жилищное кредитование в России, к слову, обеспечивает до 80% спроса», — говорит инвестиционный аналитик Анна Заботкина.

Нынешний кризис логически вытекает из предыдущих. Из-за расширения и ужесточения западных санкций упал курс рубля, ускорилась инфляция и, как следствие, была резко повышена ключевая ставка ЦБ. Ситуацию усугубил уход с российского рынка многих поставщиков и других смежных бизнесов.

Из позитивных факторов — льготная ипотека, возможные преференции для застройщиков и освобождение от штрафов из-за срыва сроков строительства.

Отличие этого кризиса от предыдущих — его ожидаемость, которая позволила государству и финансовой системе сформировать запас прочности, указывают эксперты.

«Пандемия стала своего рода „репетицией“, во время которой заложили и опробовали новые механизмы регулирования. Серьезным подспорьем и для строительного бизнеса, и для населения стала поддержка государством льготной ипотеки. В сложившихся условиях для большинства людей это, пожалуй, единственно возможный способ покупки жилья», — утверждает Наталия Кузнецова.

Несмотря на это, в марте 2022-го средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 5% — до 266 тыс. рублей. По словам заместителя председателя правления Абсолют-банка Антона Павлова, за ростом цен может последовать падение и длительная стагнация.

«Так было, например, в 2014–2015 годах. Причин тому несколько: реализация будущего спроса, действие высоких ставок по ипотеке, снижение покупательной способности населения», — говорит эксперт.

По его мнению, даже при снижении ставок в ближайшие месяцы их уровень будет недостаточным для поддержания тех темпов роста рынка недвижимости, которые мы наблюдали последние годы. Но сделки, безусловно, будут и на вторичном рынке. В частности, альтернативные — люди будут продавать имеющееся жилье с целью покупки квартир большей площади или размена.

«Действие государственных программ позволит поддержать рынок строящегося жилья. В этом сегменте, скорее всего, как раз и будет наибольший рост. Однако, как уже показывала практика прошлых лет, действие льготных программ может также способствовать разгону цен на недвижимость», — говорит Павлов. По его мнению, во второй половине года или чуть ранее цены на жилье могут снизиться, но сделок будет меньше, чем в 2021 году.

Сегодня многие девелоперы приостановили новые крупные проекты или готовятся к их заморозке, и это может привести к сложностям на рынке недвижимости.

Но, по словам Руслана Гайсина, панических настроений среди застройщиков нет: «Все просто ждут новых правил игры. Когда волатильность спадет, станет ясно, как скорректировать финансовые модели».

Эксперт уверен, что последствия текущего кризиса будут менее болезненными, чем в 2014-м, поскольку заметного падения спроса пока не произошло («государству должно хватить ликвидности — в том числе на дотирование строительной отрасти»).

Рост цен на недвижимость исторически начинался во время сильного снижения курса национальной валюты, но после происходила коррекция, и цены падали. Такой же динамики стоит ожидать сейчас, убежден заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.

«Квартира в представлении большинства россиян — один из самых надежных способов сохранения средств, ее можно сдать и передать в наследство. Даже если цены упадут, можно будет ждать их роста в будущем. Наконец, это наглядное материальное воплощение сбережений, в котором можно просто жить», — полагает эксперт.

Президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Александр Шарапов рассказывает о двух сценариях дальнейшего развития событий:

«Будет либо стагнация, либо незначительный рост цен, который продлится недолго — до года-полутора. В худшем случае мы увидим коррекцию цен, но только на наименее ликвидные объекты. Глобально все зависит от внешнеполитических факторов. С учетом уже введенных санкций международные агентства прогнозируют, что по итогам 2023 года ВВП России перестанет сокращаться. Уверен, что даже при самом плохом раскладе в течение двух-трех лет динамика роста цен отыграет свое и превысит инфляцию», — говорит эксперт.

Но предугадать тенденции на рынке сегодня все равно очень сложно. «В любом случае после каждого кризиса мир продолжает существовать и подстраиваться под новые реалии. Мы продолжаем планировать будущее и откладывать деньги на свои жизненные финансовые цели. Сегодня я бы порекомендовала с осторожностью рассматривать рынок новостроек. Если вы планируете приобрести недвижимость, я бы посоветовала рассмотреть вторичное жилье: цены там выше, но и риска гораздо меньше. Следует учесть и инфляцию, которая стремительно растет», — заключает Анна Заботкина.

Источник https://www.mbk.ru/blogs/cto-proisxodit-s-rynkom-zilya-v-rossii

Источник https://cyberleninka.ru/article/n/hronologiya-mirovyh-krizisov-na-rynke-nedvizhimosti

Источник https://www.cian.ru/stati-rezkie-dvizhenija-nedvizhimosti-kak-rynok-perenes-prezhnie-krizisy-i-chego-zhdat-sejchas-324638/