«За $170,000 сейчас можно купить квартиру, которая до войны стоила $300,000». Риэлтор о ситуации на рынке недвижимости Украины
В начале мая в Украине возобновились сделки купли-продажи объектов недвижимости. И сразу стало ясно: именно сейчас можно максимально выгодно купить квартиру, но вместе с тем есть риск все потерять. Опытный брокер-консультант, член АСНУ (Ассоциации специалистов по недвижимости Украины) Нина Тарасенко рассказала журналисту Realting.com, как на самом деле обстоят дела на рынке недвижимости Украины и по какой цене сейчас можно .
«Начиная с 24 февраля, рынок недвижимости Украины остановился»
— Как обстоят дела на рынке недвижимости Украины? Насколько сейчас вообще можно говорить о рынке?
— Ситуация на рынке недвижимости Украины сейчас, конечно, непростая. С началом войны рынок купли-продажи был полностью парализован. В первый же день работа реестра недвижимого имущества была мгновенно приостановлена, а это означало невозможность регистрации любой сделки по купле-продаже недвижимости. На мой взгляд, это было очень правильное решение, в первую очередь, с точки зрения сохранения безопасности данных и во избежание возможных рейдерских или кибер-атак. Ведь реестр недвижимого имущества — это единая государственная база данных, содержащая информацию о недвижимом имуществе, людях и бизнесе, которые им владеют.
Вообще Украина сегодня — это цифровая страна, где многие вопросы решаются с помощью интернета буквально за пару минут. Любой украинец, имея цифровую подпись или ID-верификацию в банке, может свободно получить полную информацию о любом объекте недвижимости (характеристики объекта, его историю, данные собственников и т. п.), сделать оценку объекту недвижимости, а через приложение «Дiя» получить любую услугу: от подачи декларации о начале строительства до получения помощи, справок, оплаты штрафов и так далее.
Возобновление работы рынка недвижимости пришлось на начало мая — именно тогда открылись реестры недвижимого имущества. Но и сейчас, спустя месяц, нельзя сказать, что мы видим полностью функционирующий рынок купли-продажи недвижимости — речь идет лишь о единичных сделках. Когда мои клиенты спрашивают, как дела на рынке недвижимости, я отвечаю, что рынка сейчас попросту нет.
Но какое-то оживление все же наблюдается. Первичный рынок потихоньку возвращается к жизни. В начале мая в более спокойных регионах страны (части центральных и западных областях) уже снова заработали стройки. Соответственно, и интерес покупателей больше сосредоточен именно по этим направлениям: Киев, Черкасская, Хмельницкая, Закарпатская, Ивано-Франковская области). При этом стоимость новостроек в гривнах ожидаемо выросла. Причиной тому стало несколько факторов. Например, рост курса доллара по отношению к гривне. Еще в начале года курс составлял порядка 27 гривен к доллару, а сегодня порядка 36 гривен. Не стоит забывать об удорожании строительных материалов, повышении стоимости энергоносителей и усложнения логистики, что характерно в целом не только для Украины.
Согласно статистике, новостройки начинают дорожать и в долларах. Помимо очевидного роста себестоимости строительства, есть еще одна причина — наметилась тенденция к глобальным изменениям в строительстве, в полном перекраивании самого подхода к тому, какими должны быть жилые дома в Украине. Стало понятно, что это должны быть дома укрепленных конструкций с правильными бомбоубежищами, с возможностью собирать и перерабатывать дождевую воду в питьевую, с солнечными батареями и другими альтернативными источниками энергии. Наш опыт показывает, что современное строительство жилого пространства теперь должно быть именно таким. А такое строительство будет стоить гораздо дороже.
Плюс сейчас люди во всеми мире обязаны, на мой взгляд, как никогда беречь ресурсы и стараться максимально обезопасить свою жизнь. Мы все больше приходим к коллективному потреблению ресурсов, потому что это единственно правильный способ выживания. Например, можно отапливать комнату в 50 кв. м., в которой находится один человек, а можно в этом же метраже разместить пятерых. Можно одному поехать на машине на работу и сжечь какое-то количество бензина, а можно всем вместе поехать на метро и сохранить больше топлива для тех, кому оно действительно нужно. Плюс ко всему, в метро безопаснее.
«Как ни крути, в нашей стране сейчас самый ликвидный продукт — это деньги»
— Как обстоят дела на вторичном рынке? Изменилось ли поведение продавцов и покупателей?
— На вторичном рынке произошла полная переориентация от продавца к покупателю. Сейчас на рынке активничают только очень замотивированные игроки. У продавца, как правило, есть собственная мотивация продать квартиру или дом: нужно срочно уехать, перевезти семью или вывезти бизнес. Здесь речь уже не идет о реальной стоимости этих объектов, — людям просто нужны деньги. Такие собственники недвижимости готовы продать за столько, сколько готов предложить реальный покупатель (в разумных пределах). Времени ждать другого покупателя у них нет.
В связи с этим на вторичном рынке покупатель с реальными деньгами — это фактически король, который диктует свои условия и торгуется до победного. В итоге скидка на некоторые объекты недвижимости достигает 50% от довоенной цены.
С другой стороны, есть покупатели, которые, например, рассматривают покупку квартиры на западе страны, потому что потеряли жилье на востоке или юге. Для них государство разработало программу фиксации пострадавшего и уничтоженного жилья, но когда будет доступна реальная компенсация — сложно сказать. Да и механизм оказания такой помощи пока не слишком понятен. Именно поэтому многие люди сейчас просто выжидают, сидя на чемоданах. Никто не знает, когда наступит мир, не придется ли им вообще уехать из страны и останется ли целым их дом.
Приезжая в более-менее спокойные регионы, украинцы по возможности арендуют жилье. В связи с этим рынок аренды на западе Украины сейчас на пике: людям чисто психологически проще снять квартиру и сохранить свои сбережения, не вкладывая их в покупку чего-либо. Как ни крути, в нашей стране сейчас самый ликвидный продукт — это деньги.
Еще одна причина роста спроса на аренду — переезд целых компаний из столицы в другие регионы. При этом бизнес начал перевозить свои офисы на запад Украины еще с начала года. Уже в конце января для многих местных предпринимателей стало очевидно, что назревает что-то нехорошее. Но последней каплей стал отъезд из Киева представителей посольств США и Великобритании. Именно тогда бизнес, особенно IT-индустрия, стали вывозить людей из центральной и восточных частей страны. Очень много компаний переехали из Киева в Ивано-Франковскую, Львовскую и Хмельницкую области. Это опять же спровоцировало всплеск спроса на аренду жилья в этих регионах — кое-где почти на 400%. Конечно, выросли и цены на аренду: в Закарпатской, Черновецкой и Ивано-Франковской областях в 2-3 раза. Например, однокомнатную квартиру в новом доме (построенном после 2011 года) в Ужгороде до войны можно было снять за $250 в месяц, а сейчас такую квартиру можно найти за 550$. В период конец февраля — март месяц (пик военных действий в Киевской области) она обходилась уже $1000, и найти такой вариант было удачей.
При этом нужно понимать, что стоимость аренды в Киеве тоже изменилась, но в другом направлении. Например, снять квартиру-студию общей площадью 36 кв.м. в центре Киева до войны можно было за $535 в месяц, а сейчас ее цена $285. Или еще пример: арендовать трехкомнатную квартиру в центре в новом ЖК бизнес-класса до войны можно было за $1750 в месяц, а сейчас она сдается по $850 в месяц. Но есть один существенный нюанс: такие цены фиксируются на период от 3 до 6 месяцев, а потом возможен пересмотр стоимости в зависимости от ситуации.
Квартиры в Киеве за полцены и рост цен на западе. Что в войну происходит с рынком недвижимости
На киевском рынке недвижимости, который с начала войны практически остановился, наметилось оживление. Сразу несколько риэлторов рассказали «Стране», что к ним обращаются жители столицы, выехавшие в Европу, с вопросами — как сейчас продать квартиру.
Причем, люди готовы отдавать жилье с большим дисконтом — до 50-60% от довоенной цены.
«За квартиру на Оболони, которая стоила примерно 120 тысяч долларов, собственник хочет получить хотя бы 60 тысяч. За несколько дней до войны он выехал в Польшу, сейчас собирается открывать там свой бизнес, поэтому срочно нужны деньги. От коллег слышал, что подобные обращения есть и у них. Не скажу, что они очень массовые, но даже такого количества желающих продать квартиры за полцены может оказаться достаточно, чтобы обвалить ценники на рынке»,— говорит нам киевский риэлтор Виталий.
По словам эксперта рынка недвижимости, риэлтора Ирины Луханиной, продать квартиру в Киеве сейчас практически нереально и крайне рискованно — по любой цене. Да и покупатели явно не выстраиваются в очереди.
«Сделки могут быть разве что между своими, поскольку нотариальное оформление практически остановлено», — говорит она.
Впрочем, как пояснил нам глава адвокатского объединения «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец, на днях Минюст открыл доступ к реестрам недвижимости (они были закрыты с начала войны), поэтому технически сделки проводить можно.
Разбирались, начнется ли в Киеве распродажа квартир и что будет с ценами после войны.
«Готовы уступать 50%»
Напомним: с прошлого года ценники на киевскую недвижимость резко пошли вверх. Среднестатистическая столичная квартира прибавила в цене, минимум, 30%. И даже на воне слухов о вторжении РФ особого волнения на рынке и попыток сбросить недвижимость за любые деньги не наблюдалось. Правда, в конце января-начале февраля, когда ситуация стала накаляться, занервничали иностранцы. Те, кто в последние годы скупал квартиры и коммерческую недвижимость в Киеве, чтобы зарабатывать на аренде или с прицелом на дальнейшую перепродажу, стали избавляться от ставших рискованными объектов. При этом большинство выставляло их по рыночной цене, без особых скидок.
С началом войны рынок по понятным причинам остановился.
«Минимальная активность наблюдается разве что в сегменте аренды. Да и то цены просели на 30%, минимальная планка, по которой можно снять сейчас квартиру в Киеве, — всего 4 тысячи гривен»,— говорит Луханина.
Впрочем, как рассказывают риэлторы, в последнее время появились обращения от киевлян с вопросами как можно продать квартиру.
В основном, этой темой интересуются те, кто выехал в Европу, и нуждается в средствах на обустройство новой жизни.
Якобы, люди готовы отдавать недвижимость в столице за полцены или даже дешевле. Скажем, по единичке в хрущевке озвучивался ценник в 15 тысяч долларов, хорошую квартиру в новостройке владелец готов отдать за 50 тысяч.
То есть, по сути, начинают сбываться прогнозы, которые риэлторы давали еще до войны: о том, что в случае эскалации люди будут готовы продавать квартиры и по 10 тысяч долларов.
Можно ли в войну оформить сделку купли-продажи
Ирина Луханина говорит, что продать квартиру в Киеве сейчас попросту нереально — рынка фактически нет, сделки не совершаются. «Возможно, кто-то из уехавших собственников и был бы заинтересован в срочной продаже даже с большим дисконтом, но вот где найти покупателя — вопрос открытый. Сделка, даже если ее удастся провести, крайне рискованная. После отмены военного положения ее можно оспорить. Поэтому найти покупателя можно разве что по договоренности, между своими»,— отмечает Луханина.
Впрочем, технически сделки купли-продажи недвижимости с недавних пор все же возможны. На днях Минюст открыл реестры недвижимости, правда, доступ к ним имеют только уполномоченные регистраторы, которых по стране не так много. «Также убрали региональную привязку, чтобы в каком-нибудь селе на относительно тихой Западной Украине не начали массово переоформлять права собственности на недвижимость. Тем не менее, оформить сделку купли-продажи все же возможно»,— говорит Кравец.
Также, как рассказал нам киевлянин, который пытается сейчас продать квартиру, риэлторы предлагают разного рода схемы, в частности, оформить доверенность, предварительный договор или завещание на покупателя. Понятно, что продать жилье по таким схемам можно только с существенным дисконтом. Озвучиваются даже суммы на 60% ниже довоенной цены.
Впрочем, президент Ассоциации риэлторов Украины Юрий Пита уверен, что в войну сделки по недвижимости являются рискованными как для покупателей, так и для продавцов. Поэтому советует до отмены военного положения их не совершать.
«Согласно статьи 233 Гражданского кодекса сделка может быть признана судом недействительной, если заключена под воздействием тяжелых обстоятельств, к которым можно отнести и войну»,— отметил Пита.
Что будет с ценами на квартиры
Понятно, что в войну продажи квартир, даже по супер-низким ценам и без юридических барьеров, вряд ли будут массовыми.
Но, как говорят эксперты, появившаяся тенденция снижения цен может получить дальнейшее развития и после войны.
Особенно, если владельцы недвижимости в Украине, которые выехали за границу, не будут спешить с возвратом на родину.
«Не исключено, что на первом этапе после войны цены на недвижимость снизятся»,— говорит Луханина.
Впрочем, по ее словам, эта тенденция вряд ли будет долгосрочной, так как с учетом разрушения жилищного фонда возникнет дефицит квадратных метров. Поэтому ценники на недвижимость, после спада, могут пойти в рост.
«Похожая тенденция наблюдалась в Донецке, когда после событий 2014-2015 года квартиры там резко подешевели, а затем начали дорожать. Правда, на прежний уровень они так и не вышли»,— отмечает Луханина.
Риэлторы допускают, что сразу после войны квартиры в Киеве можно будет купить с дисконтом до 50%, а затем они могут подорожать на 20% и остановиться на том уровне, с которого начался бурный рост в прошлом году, который еще тогда эксперты назвали необоснованным.
При этом Юрий Пита прогнозирует рост цен на недвижимость в западных областях, причем, уже в ближайшее время.
«В западных областях наблюдается тенденция увеличения спроса на жилье на вторичном рынке. До конца марта количество вынужденных переселенцев здесь достигнет полумиллиона человек. Около 3% могут быть заинтересованы с покупке жилья. Поэтому цены на наиболее востребованные форматы — комнаты и 1-2 комнатные квартиры — могут вырасти на 3-7%»,— считает Пита.
Впрочем, что будет с ценам на недвижимость после войны во многом зависит от экономической ситуации в стране. «Если власти вытянут экономику, не исключено даже подорожание жилья, но на спаде людям просто не за что будет покупать квартиры»,— подытожил Кравец.
На Украине рухнул рынок недвижимости, спроса на жилье практически нет
С начала полномасштабной войны рынок недвижимости на Украине почти остановился.
Об этом говорится в новом отчете НБУ о финансовой стабильности.
Возобновление сделок по купле-продаже, по свидетельству участников рынка, пока не привело к возрождению рыночной активности, хотя количество посещений сайтов с объявлениями несколько увеличилось, отмечают в НБУ.
«Спроса на новостройки в Киеве почти нет. В западных областях ситуация лучше, но и там спрос уменьшился более чем на половину относительно довоенного уровня. Готовы покупать недвижимость некоторые инвесторы со значительными сбережениями и только со существенными скидками», – сообщили в Нацбанке.
По данным сервиса по поиску жилья Flatfy, спрос на жилье на вторичном рынке в Украине тоже уменьшился более чем вдвое по отношению к октябрю 2021 года. Активность сократилась во всех областях Украины, на территориях близких к зонам боевых действий спроса почти нет. На западе страны снижение спроса ожидаемо меньше.
По итогам первого месяца полномасштабной войны номинальные цены на первичном рынке столицы почти не изменились – рынок замер. Впрочем, уже в апреле после отвода российских войск от северных областей страны ситуация стабилизировалась. Заявленные цены на жилье росли в пределах 5% в месяц, то есть гораздо быстрее, чем при нормальных условиях. В западных областях в среднем цена жилья на первичном рынке росла схожими темпами.
«Застройщики повышают стоимость нового жилья, чтобы “подогнать” заявленные цены под ожидаемую девальвацию гривны, инфляцию и стремительный рост себестоимости строительства», – отмечают в Нацбанке.
На вторичном рынке в целом наблюдается рост цен в объявлениях, хоть и несколько хаотический.
«Однако большинство заявленных цен на первичном и вторичном рынках отражает скорее оптимистичные ожидания продавцов. При очень низком спросе и скудном количестве сделок реальную стоимость квадратных метров определить крайне сложно. Поэтому нынешние цены не отражают состояние рынка, ему еще предстоит найти равновесие», – указывают в НБУ.
И отмечают, что дальше на динамику цен на жилье будут влиять одновременно меньший спрос и меньшее предложение жилья. И что важным драйвером динамики цен и дальше будет повышение себестоимости строительства.
«В западных регионах и в Киеве спрос восстановится скорее за счет внутреннего перемещения», – добавили в НБУ.
По состоянию на конец мая, как отмечается, застройщики возобновили работы менее чем на половине жилых комплексов Украины. В Киеве и области строительство возобновилось на менее чем на трети объектов, активно строившихся накануне войны. Достраивают сейчас преимущественно те, чьи объекты на финальной стадии строительства и те, кто имеет запас средств. На сегодняшний день коммерческие инвестиции в новое строительство не осуществляются, сообщают в НБУ.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Источник https://realting.com/ru/news/about-the-situation-in-the-real-estate-market-of-ukraine
Источник https://karachun.com.ua/kvartiri-v-kieve-za-poltseni-i-rost-tsen-na-zapade-chto-v-voynu-proishodit-s-rinkom-nedvizhimosti-27900
Источник https://www.politnavigator.net/na-ukraine-rukhnul-rynok-nedvizhimosti-sprosa-na-zhile-prakticheski-net.html
