О чём говорят цены на недвижимость в Киеве

Рынок недвижимости кризис украина

Ситуация на рынке столичной недвижимости говорит об общественных настроениях и ожиданиях ничуть не меньше, а иногда даже больше, чем данные экономической. Украина.ру, 29.07.2022

Ситуация на рынке столичной недвижимости говорит об общественных настроениях и ожиданиях ничуть не меньше, а иногда даже больше, чем данные экономической статистики и социологии. Правда, сама по себе статистика говорит немногое — важно понимать не то, что предлагают, а то, за сколько реально покупают. А эта информация в официальной статистике отражается только частично.Возьмём для примера обычный жилой дом в Шевченковском районе Киева. Дом без изысков: брежневский спецпроект, с ещё маленькими кухнями, но уже раздельными комнатами. Во вполне приемлемом техническом состоянии. Район хороший.Осень 2019 года. В доме продаются две квартиры: двухкомнатная и однокомнатная.Двухкомнатная с хорошим ремонтом и перепланировкой предлагается за $110 тыс. (на Украине цены на недвижимость традиционно номинируются в долларах) в расчёте на получение хотя бы $90 тыс. Идёт азартный торг, но больше $80 тыс. за неё не дают. В конечном итоге находится непривередливый покупатель и она всё же уходит за желаемую сумму.Однокомнатная с остатками евроремонта второй половины 90-х предлагается $80 тыс., в расчёте на получение $70 тыс. Сделка не состоялась, никто больше $55 тыс. не давал. Что с ней случилось позже — неизвестно.Объективных оснований для снижения спроса вроде бы не было. Экономическая ситуация в стране стабильная. Власть сильна, что подтвердили результаты летних парламентских выборов. Зеленский — безусловный электоральный лидер. Уход Порошенко обещает снижение коррупции. Новое правительство, сформированное из колерованных «соросят» (ещё не все поняли, что они дебилы по определению) обещает реформы, а Запад обещает помощь. Готовится встреча Нормандского формата на высшем уровне (состоялся в декабре), которая обещает благоприятные изменения в Донбассе.Но людям чего-то не хватает. Данные группы «Рейтинг» показывают, что в это время число людей, которые считают, что страна движется в правильном направлении, снижается. Вспышка оптимизма после избрания Владимира Зеленского закончилась. Чуда не произошло. В результате цены на недвижимость падают.Лето 2022 года. В доме продаётся однокомнатная квартира с хорошим ремонтом. За неё хотят $90 тыс., в расчёте на получение хотя бы $80 тыс. Идёт торг. 90 тысяч не дают, не дают даже 80, но предлагают $75 тыс. — прямо сейчас. И есть все основания полагать, что $ 80 тыс. всё же получить можно. И даже больше. Просто лето – не самый удачный период на рынке недвижимости. Осенью цены ещё более вырастут.Ещё один важный момент: на расстоянии видимости от дома находятся два военных объекта. Не то чтобы это были первоочередные цели — их до сих пор не бомбили и будут бомбить разве в случае приближения к Киеву российских войск, но риск попадания в здание сбитого «калибра» или нештатно сработавшей зенитной ракеты ненулевая. Но на настроениях покупателей это почти не отражается.При этом ситуация в стране по определению намного хуже, чем была в 2019 году. В стране — война и экономический кризис. Возможности для переезда людей существенной ограничены. Работы нет, но, впрочем, тут ситуация как в 90-х — одни ищут возможность, как заработать на хлеб, другие сидят в дорогих ресторанах. И перспективы, как представляется, не лучшие, независимо от ситуации на фронте — даже в случае «победы» Украины (что бы ни имелось в виду) придётся восстанавливать разрушенное, западная помощь уменьшится (а она и так идёт в основном на войну), а долги всё равно придётся возвращать: ленд-лиз не бесплатный…И тем не менее общественность полна оптимизма. Данные рейтинга показывают рекордное число тех, кто считает, что страна движется в правильном (. ) направлении. Апрельский пик пройден, но данные опросов всё равно лучше, чем когда-либо за время существования независимой Украины. И люди готовы покупать недвижимость.Аргументация? Покупатели ожидают, что после завершения войны цены резко вырастут. Почему?Во-первых, потому что «война закончится скоро (не позже весны следующего года) и безусловной победой Украины: не может же Россия противостоять объединённым усилиям всего мира!».Во-вторых, по окончании войны на Украину хлынут инвестиции — Запад ведь обещает, что примет активнейшее участие в восстановлении разрушенного, а «Россия вынуждена будет платить репарации (переговоры о передаче Украине украденных российских золотовалютных резервов активно обсуждается)». Ну и понятно, что значительная часть этих средств, как предполагают украинцы, осядет в Киеве — ведь именно тут находятся центральные офисы большинства строительных компаний.Так что при падении цен на аренду квартир (они провалились до уровня второй половины 2000-х), цены на саму недвижимость растут. Общество демонстрирует поразительный оптимизм.

Как обвал гривны отразился на рынке недвижимости и что будет с ценами на квартиры

Девальвация гривны и пессимистичные прогнозы по курсу на ближайшее будущее могут существенно изменить расклад на рынке недвижимости и цены на квартиры.

Девальвация гривны и пессимистичные прогнозы по курсу на ближайшее будущее могут существенно изменить расклад на рынке недвижимости и цены на квартиры.

Тем, кто хранит сбережения в валюте, сейчас выгодно покупать жилье в новостройках. Курс доллара уже вырос, а переписывать гривневые прайсы застройщики еще не начали. Но появились и дополнительные риски — непонятно, как будут строить дома во время карантина и в преддверии обещанного экспертами экономического кризиса.

У тех, кто ориентируется на вторичку, появился шанс выбить у продавцов большие скидки. Или повременить с новосельем и дождаться общего снижения цен. То, что оно случится, риэлторы уже практически не сомневаются.

«Минфин» разбирался, как обвал гривны повлиял на рынок недвижимости.

Застройщики «угадали» курс

В прошлом году гривна рекордно укрепилась. Это сильно ударило по продажам квартир в новостройках. «Главным последствием стало резкое сокращение продаж строящегося жилья. Ведь большинство людей хранят свои сбережения именно в валюте. Покупатели заняли выжидательную позицию, так как не хотели из-за курсовых перипетий переплачивать до 20%», — пояснила директор по маркетингу ЖК Polaris Home&Plaza Анжелика Саакян.

«В тех объектах, строительство которых началось в первой половине 2019 года, был заложен курс 27 гривен за доллар. По нему рассчитывались и цены. Негласно именно этот курс стоит считать «внутренним» курсом на рынке строительства. Сейчас он совпал с «внешним», — говорит руководитель проекта Rusaniv Residence Александр Изаров.

Платить застройщикам по их «внутреннему курсу» в 27 гривен при реальном курсе в 25 гривен и ниже соглашались далеко не все украинцы — ведь в долларах они переплачивали.

Но сейчас ситуация изменилась. Застройщики, несмотря на карантин и печальные экономические прогнозы, ждут увеличения потока покупателей. В некоторых компаниях говорят, что спрос уже активизировался.

«За последнюю неделю есть только увеличение количества звонков в отделы продаж — рост от 3% до 10%. Конечно, это не означает, что проявленный интерес во всех случаях приведет к покупке квартир, но для рынка это очень позитивный сигнал», — уверена Саакян.

Руководитель по развитию проектов компании Citex Development Дарья Бедя прогнозирует, что если ситуация в стране не ухудшится, можно рассчитывать на рост покупательской активности, как минимум, на 3-5% в апреле, и еще на 5% в мае.

Многие украинцы, у которых уже отложены деньги на квартиру в долларах, действительно могут «разморозить» свои планы по новоселью.

Цены на жилье у застройщиков номинированы в гривнах, и пока остаются на прежнем уровне. То есть квартира за миллион, за которую по курсу в 25 гривен нужно было заплатить $40 тысяч, теперь обойдется в $36 тысяч (при курсе в обменниках в 27,75 гривен на 20 марта).

Правда, некоторые застройщики еще до обвала гривны говорили, что цены на квадратные метры занижены и их нужно повышать, так как дорожают стройматериалы и растет зарплатный фонд. Некоторые даже предприняли попытку переписать прайсы, повысив их на 3-5%. Но этот эксперимент тогда не прошел, и компаниям пришлось устраивать акции и распродажи, чтобы вернуть покупателей.

Что будет с ценами

В этот раз, если доллар улетит за 28, а то и за 30 гривен, а такие прогнозы тоже есть, у застройщиков появится дополнительный аргумент для повышения цен.

«На сегодняшний день нет предпосылок говорить о том, что ослабление гривны приведет к резкому ценовому скачку на жилье в новостройках. Прогнозы по удорожанию стоимости квадратного метра достаточно сдержанные. До конца весны, если конечно не произойдёт чего-то радикального, рост цен составит в среднем 3-4%», — считает Изаров.

По его словам, предложение на рынке нового жилья значительно превышает спрос. И это станет главным «предохранителем» от значительного скачка цен.

«Кроме того, цены и маркетинговая политика, как и ожидаемая прибыль, формируются задолго до того, как начинаются продажи. Поэтому в тех объектах, строительство которых началось в первой половине 2019 года, был заложен курс в 27 гривен за доллар. И сейчас его вряд ли будут кардинально менять», — считает эксперт.

«Любое резкое повышение цен, в том числе по причине курсовых колебаний, вряд ли приведет к повышению продаж. Поэтому застройщики заинтересованы в максимальной стабильности цен», — уверена Саакян.

Как будут строить

Риэлторы считают, что не все застройщики смогут повысить ценник даже на 3-4%. «Это возможно разве что в проектах на финальной стадии строительства или в тех, что сданы в эксплуатацию. Новых объектов покупатели и так боятся, опасаясь, что их могут заморозить или сорвать сроки сдачи. Из-за коронавируса и кризисных ожиданий эти страхи только усилились. Застройщикам придется постараться, чтобы продать квартиры в домах на этапе фундамента даже по нынешним ценам», — считает риэлтор Ирина Луханина.

Пока карантин и надвигающийся кризис не остановили столичные стройки. Работы на большинстве объектов идут, хотя скорость везде разная.

Впрочем, и в более благополучные времена эксперты говорили о «пузыре» на рынке недвижимости. Стоит вспомнить также скандалы со стойками Войцеховского и Укрбудом, которые ударили по тысячам инвесторов.

Нет никаких гарантий, что не будет новых громких банкротств и очередного списка недостроев. Поэтому риэлторы советуют покупать жилье в новостройках осторожно, и отдавать предпочтение уже достроенным или, еще лучше, введенным в эксплуатацию, объектам.

По новым объектам стоит ожидать снижения предложения. Уже в прошлом году количество новых разрешений на строительство резко уменьшилось. А, если страну накроет кризис, некоторые застройщики могут еще больше порезать планы.

Будут ли скидки и льготы по кредитам

Весь прошлый год рынок новостроек фактически жил по двойной цене. Официальная стоимость квадратных метров прописывалась в прайсах, но застройщики часто проводили распродажи и акции, а также соглашались на скидки под конкретного покупателя. Размер таких скидок мог достигать 20%.

В этом году из-за девальвации гривны массовых распродаж будет меньше, а скидки станут более скромными — не больше 5-7%,— говорят застройщики.

При этом риэлторы заявляют, что исключения все же возможны. Скажем, по объектам на начальных этапах строительства реально будет получить и более серьезную скидку — иначе застройщик попросту рискует ничего не продать.

По более ликвидным объектам скидок действительно может и не быть, а цены, наоборот, вырастут.

Отдельный вопрос — рассрочки, которые большинство компаний предлагают покупателям.

«Минфин» уже писал об идеях устроить «карантин» для покупателей жилья в рассрочку от застройщика хотя бы на 2-3 месяца. А также о перспективах договориться с банками о кредитных каникулах.

Мы спросили у застройщиков и банков о готовности к подобным уступкам. Но официально все они отказались от комментариев.

«Не для прессы» в компаниях пояснили, что пока не готовы к уступкам, так как их собственный ресурс и так небольшой. А банки-партнеры, якобы, считают ипотеку слишком рискованной, чтобы предоставлять еще и бонусы. «Для кредитных каникул или снижения процентных ставок нужны государственные программы и гарантии, а их пока нет», — пояснили эксперты.

Конечно, можно вспомнить, что Нацбанк недавно снова снизил учетную ставку. В перспективе это может отразиться и на условиях ипотеки. Снижение процентных ставок по кредитам на 1-2% дает прирост спроса на жилье на 10%. Но эти расчеты касаются «мирного времени» и в кризис вряд ли сработают.

Чего ждать на вторичке

В прошлом году жилье в старых домах подорожало, по оценкам Луханиной, в среднем на 20%. Если двушку на Оболони в в конце 2018 года можно было найти за $40 тысяч, то в декабре 2019 года цена подобралась к $50 тысячам.

Причем дешевые квартиры раскупали как горячие пирожки. Одной из причин ценового ажиотажа стал уход покупателей с проблемной первички на вторичку.

Но сейчас ситуация начинает меняться. «Люди ждут обвала цен на вторичку, некоторые даже отменяют сделки в надежде через пару месяцев купить квартиру дешевле», — рассказала Луханина.

По ее мнению, снижение цен, скорее всего, будет. Но не сразу, а в течение года. До конца 2020 года они должны вернуться к уровню позапрошлого года, то есть упасть примерно на 20%. Если будут проблемы с возвращением на работу в Европу наших заробитчан (а, следовательно, сократятся денежные переводы) и резко уменьшится уровень доходов украинцев, ценовой обвал может оказаться и более существенным.

Замороженные стройки и скачки цен: что происходит на рынке недвижимости Украины во время войны

Замороженные стройки и скачки цен: что происходит на рынке недвижимости Украины во время войны

Рассказываем о том, как изменился рынок недвижимости в Украине во время войны

Вторжение войск РФ в Украину негативно сказалось на всех сферах жизни страны. Рынок недвижимости, который и без того находился в кризисе, не стал исключением. Из-за войны компаниям пришлось заморозить строительство новых объектов, а государственный реестр прав на недвижимое имущество был закрыт более двух месяцев и только недавно его снова открыли. Благодаря этому, хоть и с определёнными ограничениями, нотариусы могут оформлять процедуру купли — продажи недвижимости. Тем временем цены на квартиры в регионах, где не ведутся боевые действия, и не думают снижаться.

Редакция «Нового Издания» рассказывает о том, как изменился рынок недвижимости в Украине во время войны.

Что со строительством

Война сильно ударила по строительству нового жилья в Украине. Например, в Киеве на какое-то время возведение новых объектов и вовсе остановилось. Как отмечает управляющий партнёр группы компаний Concept Group Михаил Подвысоцкий, большинство ведущих девелоперов со строительства ЖК переключились на возведение укреплений для помощи ВСУ.

«Дело не в том, что остановились продажи квартир. Большинство ведущих киевских девелоперов присоединились к созданию оборонных сооружений столицы, задействована спецтехника, часть работников компаний занимаются волонтёрством и задействованы в теробороне. Другими словами, война вынуждает строительный бизнес работать на победу», — подчеркнул Подвысоцкий.

По его словам, полноценное восстановление строительства жилья в Киеве станет возможным только после победы и отмены военного положения. Ведь риски как для застройщиков, так и для инвесторов никуда не исчезли. Тем не менее строительство в столице, равно как и в других городах Украины, всё же ведется. Только в Киеве, по данным портала ЛУН, активны почти 80 строек. Не прекращается строительство и в других городах: Львове, Одессе, Ивано-Франковске, Полтаве.

Что с ценами на квартиры

С ценами на квартиры ситуация в Украине более интересная. Стоимость недвижимости начала расти ещё в конце 2021 года, не остановили свой рост цены, как ни странно, и после вторжения, а в мае и вовсе резко пошли вверх. Так, начало мая рынок недвижимости в Киеве и области встретил со средней ценой в 40 тысяч гривен за квадратный метр. Это при том, что ещё в апреле стоимость была в районе 35 600 гривен за квадратный метр. Судя по всему, резкий скачок цен связан как раз с открытием государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Замороженные стройки и скачки цен: что происходит на рынке недвижимости Украины во время войны - 1 - изображение

При этом цены на квартиры в новостройках Львова и области, начавшие расти ещё с сентября 2021 года, свой подъём так и не сбавили. Наоборот, точно так же как и в Киеве, в начале мая был зафиксирован резкий их скачок. Сейчас средняя цена одного квадратного метра во Львове равняется 26 200 гривен.

В Одессе и Одесской области картина несколько отличается от Львова и Киева. Там также наблюдался рост цен вплоть до апреля, однако в этом месяце средняя стоимость квартиры в новостройке в Одессе и области снизилась. Если в апреле цены на недвижимость были в районе 24 300 гривен за квадратный метр, то в мае они опустились до 23 700.

Замороженные стройки и скачки цен: что происходит на рынке недвижимости Украины во время войны - 2 - изображение

Эксперты предупреждают, что выбор и покупка жилья в военное время означает и совсем другие риски из-за возможного изменения курса доллара или нестабильной ситуации в стране. При этом, несмотря на все трудности, которые испытывают украинцы и застройщики, спрос на жильё в новостройках продолжает оставаться актуальным. Граждане Украины интересуются квартирами в новостройках, следят за изменениями в работе отделов продаж и динамикой цен на жильё.

С начала войны рост просмотров наблюдается в Закарпатской области — заинтересованность выросла на 72% по сравнению с последней неделей января. Также украинцы просматривают варианты жилья в Кировоградской и Черновицкой областях — показатели поиска выросли на 41% и 38% соответственно.

Замороженные стройки и скачки цен: что происходит на рынке недвижимости Украины во время войны - 3 - изображение

Но одно дело интерес, а другое — реальные желания и возможности жителей Украины покупать жильё в столь неспокойное время. С этим могут быть большие проблемы, ведь мало кто захочет покупать квартиру, если ни один дом в стране фактически никак не застрахован от попадания снарядов. Некоторые эксперты считают, что нынешний подъём цен скорее временное явление, ведь возможных покупателей отпугивает не только неопределённость из-за войны в стране, но они также будут экономить свои деньги, ведь доходы населения сейчас далеко не такие, как два месяца назад. Можно предположить, что застройщики будут вынуждены либо сбрасывать цены на жильё до приемлемых в нынешних реалиях, либо держать стоимость квартир на прежнем уровне в ожидании, что война закончится и украинцы заработают необходимую сумму денег.

Что с арендой

В первые недели войны регионами, где украинцы больше всего искали долгосрочную аренду, стали Кировоградская, Тернопольская и Ивано-Франковская области. При этом СМИ сообщают, что цены на аренду недвижимости в Западной Украине взлетели в несколько раз. В частности, в Ужгороде, по данным сайта по аренде и покупке недвижимости DOM, самая дешёвая квартира сдаётся за 15 тысяч гривен.

Замороженные стройки и скачки цен: что происходит на рынке недвижимости Украины во время войны - 4 - изображение

Во Львове ситуация слегка лучше, но цены там сейчас держатся примерно на уровне Киева до начала вторжения РФ. Так, самая дешёвая квартира в городе сдаётся за 5 500 грн, но в среднем цены на аренду жилья равняются 15—20 тысячам грн в месяц.

Замороженные стройки и скачки цен: что происходит на рынке недвижимости Украины во время войны - 5 - изображение

Что до Киева, то здесь ситуация не такая однозначная. Есть как и очень дешёвые квартиры, которые сдаются буквально за 3—4 тысячи грн (класс жилья будет соответствующим), так и элитное жильё с ценниками, улетающими в космос. В среднем же цена на аренду жилья в Киеве хоть и не сильно, но упала. Сейчас приличную квартиру в столице можно снять за 8—10 тысяч грн.

Источник https://ukraina.ru/20220729/1037003426.html

Источник https://minfin.com.ua/realty/articles/kak-obval-grivny-otrazilsya-na-rynke-nedvizhimosti-i-chto-budet-s-cenami-na-kvartiry/

Источник https://novoeizdanie.com/zamorozhennye-strojki-i-skachki-czen-chto-proishodit-na-rynke-nedvizhimosti-ukrainy-vo-vremya-vojny/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: