Кризис в испании рынок недвижимости
Прошло уже больше месяца с момента объявления в Испании чрезвычайного положения и введения полного карантина из-за пандемии коронавируса. И только сейчас эксперты в области недвижимости смогли нарисовать более или менее ясную картину того, как будет развиваться рынок жилья в связи с наступившим кризисом.
Прежде всего, эксперты сходятся во мнение, что нас ожидает падение цен примерно на 10%. Возвращение к докризисному уровню цен будет возможно не ранее 2022 года. Второй важный момент заключается в том, что сегодняшний кризис не имеет ничего общего с кризисом 2008 года, повлекшим за собой годы упадка на испанском рынке недвижимости.
Так, Микель Эчаваррен, генеральный директор Colliers España, отмечает, что разница между кризисом 2008 года и сегодняшним, в частности, состоит в том, что сегодня застройщики не находятся в состоянии задолженности, поскольку при покупке земель под строительство они не прибегали к сторонним ресурсам, а также чрезмерным займам. «Это очень важный фактор, связанный с тем, что испанские банки, в чем я абсолютно уверен, будут действовать по другой схеме и охотно будут предоставлять финансирование, необходимое для завершения проектов, и использовать все возможности для суброгации кредитов для застройщиков, у которых уже есть покупатели с обязательствами на тот или иной проект», − считает эксперт.
Санитарный и экономический кризис, спровоцированной коронавирусом, оказал прямое влияние на рынок жилья: он сказался на ценах, а также на количестве операций купли-продажи. Рынок буквально оказался парализован. Раймонт Торрес, глава конъюнктурного департамента Funcas, отмечает, что график восстановления сектора будет иметь форму “U”, а не “V”. «Мы увидим медленное восстановление, а также исчезновение определенной доли операций на рынке. Почему? Из-за спроса. Часть спроса пострадает из-за кризиса на рынке труда (сокращения по ERTE, потеря рабочих мест и пр.). Во времена нестабильности покупки обычно не совершаются. С другой стороны, сильно пострадает спрос со стороны иностранных покупателей, который, скорее всего, не восстановится по крайней мере до конца года», − заявляет эксперт, добавляя, что полная рекуперация экономики возможна не ранее 2022, а возможно и 2023 года.
Тем не менее, как считает Рафаэль Хиль, директор департамента исследований Tinsa, кризис из-за коронавируса ускорил процесс перестройки, с которым столкнулся рынок недвижимости. «Актуальная конъюнктура предполагает его резкую парализацию, как и многих других секторов экономики», − говорит Хиль.
«Настоящий кризис оказал влияние на все аспекты рынка, от государственных прямых инвестиций на рынке аренды и ипотеки, призванных оказать помощь самым уязвимым слоям населения, до предложения на первичном рынке (строящихся проектов), а также на собственно деятельность компаний и профессионалов сектора. Высока вероятность того, что такое количество одновременных факторов, нарушивших нормальное функционирование рынка, будет иметь ощутимые и долгосрочные последствия. Основной переменной при этом станет спрос и его способность к восстановлению, спрос, который, помимо прочего, выявит новые жилищные преференции в связи с пережитым опытом и изменения, которые это за собой повлечет», − отмечает Хиль.
В свою очередь, согласно данным исследования, проведенного порталом idealista, в период карантина произошли изменения в предпочтениях испанцев в области жилья. Если до пандемии 44,1% поисковых запросов недвижимости в Испании приходились на столицы провинций, то есть крупные города, то во время чрезвычайного положения интересы потенциальных покупателей сместились в сторону окраин, а число поисковых запросов жилья в городах сократилось до 38,8%.
Согласно мнению Фернандо Энсинара, главы департамента исследований портала idealista, эти данные свидетельствуют о том, что в течение карантина многие испанцы пришли к выводу, что жилье, в котором они сейчас живут, их не устраивает, и что они хотят переселиться в более просторное и светлое жилище, расположенное в менее оживленных зонах, с садом и террасами. Кроме того, в связи с тем, что опыт удаленной работы, к которой вынуждены были прибегнуть многие компании в связи с карантином, оказался очень удачным, возможно такое развитие событий, при котором многие профессионалы сменят крупные города на небольшие тихие муниципалитеты с тем, чтобы продолжать работать из дома.
Новостройки Vs. вторичное жилье
Микель Эчаваррен полагает, что продажи вторичного жилья несколько сократятся, сроки продажи новостроек удлинятся, а продажи туристического жилья иностранцам упадут значительно. «По мере того, как будет восстанавливаться рынок, как будут открываться границы между европейскими странами, как постепенно будет укрепляться уверенность, что пандемия прошла и не повторится, сектор недвижимости будет возвращаться к тому состоянию, в котором он пребывал несколько месяцев назад. Думаю, что для этого должно пройти как минимум два года с того момента, как нам вновь разрешат выходить на улицы», − подчеркивает эксперт.
Хотя спрос на жилье не упал до нуля, поскольку операции продолжают совершаться, уже ясно, что рынок находится в состоянии ожидания момента, когда панорама станет более четкой. «Ситуация будет улучшаться по мере того, как мир будет возвращаться к нормальному состоянию», − отмечает Луис Корраль, генеральный директор Foro Consultores Inmobiliarios, добавляя, что купли-продажи очень сильно пострадали. Что касается сектора новостроек, офисы продаж закрыты, и между продавцами и покупателями практически нет связи. В секторе вторичной недвижимости стали невозможными просмотры объектов. В настоящее время операции проводятся только онлайн.
Гонсало Бернардос, экономист и профессор Университета Барселоны, отмечает, что количество операций купли-продажи в этом году снизится примерно на 20%, тогда как в 2021 будет наблюдаться рост на 14%. При этом часть покупателей исчезнет с рынка.
Упадут ли цены на недвижимость в Испании из-за кризиса?
Гонсало Бернардос полагает, что стоимость жилья в Испании упадет примерно на 10% (в Мадриде и Барселоне – немного меньше). Падение произойдет, прежде всего, в связи с резким снижением спроса из-за роста уровня безработицы, сокращения зарплат, усложнения доступа к ипотекам, а также из-за того, что многие индивидуальные предприниматели будут вынуждены в срочном порядке продавать часть активов, чтобы получить деньги. Кроме того, на рынок выйдут собственники, которые будут стремиться продать свою недвижимость как можно скорее и в связи с этим будут склонны снижать цены. Тем не менее, Бернардос уверен, что уже в 2021 году цены вырастут примерно на 7%.
Funcas разделяет это мнение: «Сейчас уже не кажется чем-то невероятным возможность того, что цены на недвижимость упадут на двузначный процент в среднегодовом исчислении, поскольку этот процесс непосредственно связан с падением ВВП. Если экономика упадет на 5 – 8% за этот год, стоимость жилья могут снизиться примерно на 10% − показатель их падения всегда на несколько пунктов выше, чем показатель падения ВВП», − говорит Раймонд Торрес.
Кроме того, эксперт делает упор на то, что многие продавцы окажутся в ситуации, когда им срочно необходимы деньги, что будет способствовать снижению цен на недвижимость, хотя тот факт, что недвижимость продолжит являться «активом-убежищем» для инвестиций, компенсирует часть падения. Дело в том, что ситуация на биржах остается нестабильной, и инвесторы активно ищут альтернативные варианты направлений для инвестиций, и недвижимость, в особенности в крупных городах, будет пользоваться среди них большим спросом.
Карлос Руис, глава департамента исследований IEE, настаивает на том, что covid-19, вне всякого сомнения, станет причиной сильного падения цен в корреляции с ВВП: «Все указывает на то, что снижение цен будет идти параллельно торможению экономики, и падение может составить от 5% до 10%».
По мнению Карлоса Руиса, главным вопросом сегодня остается: продолжится ли падение в среднесрочной перспективе? Ответ на него зависит от того, как поведет себя спрос. «Семьи пострадают от падения доходов, и поэтому восстановление сектора недвижимости будет идти несколько медленнее, чем рекуперация ВВП», − считает эксперт.
При этом эволюция рынка новостроек и рынка вторичного жилья будет идти разными путями. Согласно мнению Луиса Корраля (Foro Consultores), снижение цен на новостройки не будет сильным ввиду ограниченного предложения, тогда как стоимость вторичного жилья упадет сильнее, поскольку сложная финансовая ситуация, в которой окажутся продавцы из-за кризиса, вынудит их снижать цены, чтобы быстрее найти покупателя. То же самое может произойти с курортным жильем.
Эчаваррен также отмечает разницу между новостройками и вторичным жильем. По его мнению, застройщики не имеют причин снижать цены в связи с отсутствием какого-либо внешнего давления. Тем не менее, эксперт говорит о том, что четыре пятых рынка недвижимости приходится на вторичное жилье. «Хотя банки, я в этом уверен, будут действовать с максимальной ответственностью и гибкостью в отношении собственников жилья, оказавшихся в сложной ситуации, поскольку кризис, в который мы входим, − это комбинация таких факторов, как сокращения спроса и страх перед будущим, я считаю, что мы станем свидетелями снижения цен на вторичное жилье от тех собственников, которые столкнутся с серьезными финансовыми трудностями», − настаивает эксперт.
И наконец, Эчаваррен добавляет, что на сегодняшний день невозможно оценить влияние кризиса на среднюю стоимость вторичного жилья. «Если вдаваться в подробности, внезапное появление более 1 млн безработных для рынка недвижимости означает откат на два года назад, учитывая, что за последние два года примерно такое число рабочих мест в стране было создано, поэтому можно предположить, что снижение средних цен на вторичное жилье составит примерно 10% − к уровню двухгодичной давности», − считает эксперт.
Что ждет рынок аренды
Карлос Руис (IEE) говорит о том, что рынок аренды также просядет по разным мотивам. «Это один из секторов, привлекавших наибольший интерес инвесторов, и сейчас новые операции по покупке жилья для сдачи в аренду затормозятся. Кроме того, ожидается сильный спад туристического сектора, что также повлияет на этот рынок. Наконец, следует дождаться, какие меры предпримет правительство в области контроля цен, поскольку чрезмерная регуляция повлечет за собой сокращение предложения и рост стоимости», − отмечает Руис.
В любом случае, эксперт заверяет, что рынок аренды жилья очень быстро и гибко реагирует на ситуацию. Благодаря мерам помощи, принятыми правительством, производятся отсрочки платежей, стороны договариваются между собой о наиболее выгодных условиях (компании и собственники с арендаторами, застройщики с покупателями и т.д.).
В свою очередь, Сандра Даса, генеральный директор Gesvalt, подчеркивает, что «после отмены чрезвычайного положения предложение может остаться стабильным или даже вырасти в отдельных зонах, где на рынок долгосрочной аренды будут выведены объекты, ранее предназначенные для аренды туристической, в то время как спрос может упасть по сравнению с докризисным уровнем, что повлечет за собой снижение цен в краткосрочной перспективе с последующим восстановлением в течение нескольких месяцев».
Только заберите В Испании распродают дома со скидками более 70 процентов. Стоит ли их покупать?
Домик в Испании для многих кажется чуть ли не заветной мечтой и рецептом счастливой жизни. Однако коронавирусная эпоха опустила с небес на землю — рынок жилья в стране переживает самый настоящий кризис. Более 70 процентов недвижимости в Испании покупается в ипотеку, локдауны резко ударили по доходам населения, которое в большинстве занято в сфере услуг. Люди не могут гасить займы и вынуждены расставаться со своим жильем. Проблема достигла таких масштабов, что банки теперь устраивают настоящие распродажи домов — именно здесь и можно ухватить мечту подешевле. Райский уголок по цене «двушки» в Москве — в материале «Ленты.ру».
На ситуацию с жильем в стране сильно повлияла пандемия коронавируса. Многие испанцы заняты в малом и среднем бизнесе, который понес серьезные убытки в связи с ограничениями. Чтобы как-то улучшить ситуацию, власти, помимо пособий по безработице, анонсировали мораторий на выплаты по ипотеке. Инициатива стала дополнением к закону, который приняли около года назад. Согласно ему должники, которые вовремя не платят по жилищным кредитам, не могут быть выселены из своего основного жилья ранее чем через год после начала просрочки или до того, как их долг достигнет 20 процентов займа. Управляющим компаниям и интернет-провайдерам также запрещено временно отключать услуги.
Входящая в правящую коалицию партия «Подемос» настаивала, чтобы мораторий на платежи по ипотеке был расширен и включал в себя арендную плату. Однако с этим возникли сложности, так как для многих жителей страны доход от аренды является основным или единственным либо идет на покрытие ипотечных взносов.
Протест активистов движения «Платформа людей, пострадавших от ипотеки» (Platform for people affected by Mortgages — PAH) в Барселоне
Фото: Paco Freire / SOPA Images / LightRocket via Getty Images
Тогда премьер-министр страны Педро Санчес призвал арендодателей по возможности проявлять гибкость и понимание. Отсрочка по жилищным кредитам распространяется и на тех, кто оплачивает ипотеку за счет денег, получаемых от аренды, причем право на мораторий получили и те, у кого в ипотеку взято не основное жилье.
Коронный удар
Средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2020 года составила 1391 евро (127,6 тысячи рублей), тогда как еще в июне того же года равнялась 1730 евро (158 тысяч рублей). В то же время цена на новостройки достигла максимума за последнее десятилетие — 2472 евро (225,3 тысячи рублей). Подобную динамику связывают с качеством зданий.
Квадрат «вторички» в начале 2020 года, еще до карантина, также держался на уровне и дошел до отметки в 1741 евро (159 тысяч рублей). Риелторы объяснили такой успех тем, что многие объекты на вторичном рынке находятся в престижных районах (в исторических центрах или на побережье), где уже не осталось участков под застройку. Но уже осенью спрос на недвижимость подобного формата обвалился вдвое.
В некоторых регионах летом 2020 года наблюдали и более заметный рост цен. Например, в провинции Аликанте он составил 3,8 процента за год, на Балеарских островах — плюс 4,2 процента за год, в Коста-дель-Соль (Андалусия) — плюс 6 процентов за год. Тогда же стоимость квадратного метра жилья в аренду выросла до 11,4 евро (чуть больше тысячи рублей), что на четыре процента больше, чем в июне 2019-го.
Это для себя Люди по всему миру начали массово строить в пандемию частные дома. Как выглядят лучшие из них?
Но уже в ноябре 2020 года, после всех последствий от ограничений, цены на жилье в Испании упали на 5,7 процента по сравнению с 2019-м. Сильнее всего это было заметно в Валенсии, Галисии, Каталонии и той же Андалусии.
Эксперты считают, что в случае третьей волны коронавируса потребуется не менее трех кварталов, чтобы цены на испанском рынке восстановились. В случае ухудшения эпидситуации они могут снижаться вплоть до 2023 года.
Как сказал генеральный директор Сообщества оценщиков Испании Хуан Фернандес-Асейтуно, в эти непростые времена инвесторы снова осознали жилую недвижимость как безопасную гавань перед лицом неопределенного будущего. Многие родители начали скупать жилье для своих детей, чтобы как-то оградить их от мировой нестабильности.
Закредитованность населения при этом растет с каждым годом, и покупка недвижимости становится менее доступной. Людям не хватает собственных сбережений на приобретение жилья, поэтому приходится брать кредит. В ноябре 2020 года испанцы взяли на 6,7 процента больше жилищных кредитов, чем в ноябре 2019-го, поскольку не могли себе позволить купить дом на собственные сбережения. При этом покупательная способность людей снизилась, размер среднего кредита сократился в среднем на 2,7 процента, а банки ужесточили кредитную политику.
В Испании 79 процентов сделок с жильем заключается с привлечением ипотеки (73 процента в 2019-м). Средний возраст испанского заемщика равняется 39 годам, 58 процентов из них — женщины. Средняя фиксированная ставка по ипотеке в начале 2021 года равнялась 3-3,4 процента.
Передай другому
Кризис на рынке недвижимости неожиданно открыл новые возможности. В продажу начало поступать множество дешевых лотов с колоссальными скидками, отдельные объекты предлагают с дисконтом даже более 70 процентов. Распродажи оказались настоящим спасением для тех, кто не может позволить себе дом по рыночной цене, но очень хочет обзавестись жильем в Испании.
Дешевые лоты появляются в продаже по следующим причинам. Первая — необходимость срочной реализации. Когда собственнику нужны деньги, он в первую очередь избавляется не от квартиры в городе, где живет, а от условных излишеств — например, домика на побережье. Объекты на юге Испании зачастую покупаются именно таким образом.
Дом, участвующий в распродаже. Дея, Пальма-де-Майорка, Испания
Фото: Jasper Juinen / Getty Images
Более распространенная история — распродажи от банков. Жилье ипотечников, не справившихся с обязательствами, переходит к кредитору, который стремится избавиться от непрофильных активов и поэтому готов предоставить дисконт. Так, для проведения подобной акции банковский конгломерат Bankia объединился с агентством недвижимости Haya Real Estate. На его сайте идет распродажа объектов со скидками даже более 70 процентов — некоторые дома из списка обойдутся дешевле, чем скромная «однушка» на окраине Москвы.
Подобные акции Haya Real Estate устраивает регулярно, в том числе в партнерстве и с другими организациями. Например, «плохой» банк Sareb, занимающийся токсичными активами, реализует через агентство свои лоты. Финансовая компания Liberbank также готова предложить услуги по покупке уцененных домов. Правда, стоит понимать, что зачастую еще очень приличную сумму придется вложить в ремонт недвижимости, поскольку многие объекты из устаревшего жилого фонда.
Помимо банков охоту за дешевым жильем можно вести на местных порталах недвижимости, в частности, Idealista. Там есть специальный раздел с уцененными лотами и новостями о различных черных пятницах на рынке. Есть специализированные сайты и на русском языке, где периодически публикуют информацию о достаточно необычных возможностях для переезда в Испанию.
Дом, участвующий в распродаже. Майорка, Испания
Фото: WestEnd61 RM / Martin Moxter / Diomedia
Так, новостной портал Noticia.ru сообщал, что власти маленького муниципалитета Табанера-де-Серрато с населением около 140 человек опубликовали интересную вакансию. «Мы ищем семью с детьми для переезда в новый дом площадью 85 квадратных метров, чтобы жить там и управлять продуктовой лавкой на первом этаже», — говорилось в объявлении. В ответ мэрия получила более 500 звонков от желающих по всему миру и была шокирована таким спросом. Теперь местным чиновникам есть из кого выбрать.
Урок испанского
Помимо вышеупомянутых сайтов, риелторы рекомендуют порталы Fotocasa, Habitaclia (популярен в Каталонии), а также Vibbo и Milanuncios — аналоги российского «Авито». Для аренды жилья, помимо известных Airbnb и Booking, могут помочь Rentalia и Tripwell — проекты зарекомендовавших себя Idealista и Fotocasa.
При поиске подходящих лотов специалисты советуют задавать гибкие параметры поиска. Дело в том, что недвижимость с одной спальней может обойтись дороже, чем с двумя. Причин множество: разница в сумме налога на недвижимость, цели использования квартиры (маленькие проще сдать в краткосрочную аренду), наличие ремонта и прочее. В одних и тех же базах стоимость плюс-минус одинаковых лотов может сильно отличаться, поэтому для подбора достойного варианта понадобится немало времени — придется сравнивать цены и состояние объектов.
Кальвия, Майорка. Испания
Фото: Westend61 RF / Martin Moxter / Diomedia
Важный нюанс — защита от мошенников. При покупке недвижимости от банка уже есть определенные гарантии, однако если брать «вторичку», то тут уже не обойтись без Nota Simple — выписки из Регистра собственности Испании (аналог Росреестра). В ней указывают владельцев объекта, а также наличие обременений.
Еще один малоизвестный вариант с лотами по дешевке — аукционы. Их почти всегда проводят государственные организации. На торгах реализуют недвижимость должников по налогам и услугам ЖКХ, административные здания и неиспользуемые земли, объекты от застройщиков с инвестиционными проектами и даже старинные поместья. В среднем скидка от приобретения объекта на аукционе равняется 35-40 процентам. Для участия в торгах на одних площадках требуют внести залог, который возвращают после, на других — согласие на погашение всех возможных долгов по приобретенному лоту, поэтому надо внимательно изучить условия. Подробнее об участии в аукционах и их видах можно почитать здесь.
К сожалению, чтобы найти жемчужину, придется очень постараться и переворошить десятки объявлений. Размер скидки в 70 процентов притупляет бдительность и заставляет судорожно хвататься за все возможности, хотя на самом деле стоимость дальнейшей реставрации здания может обойтись куда дороже. Но дом нужно не только купить — за него еще нужно платить налоги, его нужно содержать. Юридические нюансы тоже могут таить опасность, если не изучить договор и не проконсультироваться с профессионалами. Пополнить ряды оставшихся без ипотечного жилья испанцев — не очень близкая оптимистам история, зато реальная.
Благодаря сложившейся ситуации на рынке Испанию признали одним из лучших вариантов для инвестиций в недвижимость в 2021 году. По мнению экспертов, как раз нехватка арендного жилья в стране и делает ее особенно привлекательной для развития соответствующих проектов. В настоящее время страна является лакомым кусочком для застройщиков, которые, пользуясь временным падением цен, возводят гибкие офисы и малогабаритное жилье. Инвесторы полагают, что цены вернутся к докризисному уровню к концу 2021 года.
«Испанский урок» поучителен и для российских реалий: никаких акций с домами за бесценок не было бы и в помине, если бы заемщики рассчитали свои силы. Знакомая многим практика «кредит на кредит» в таких экономических условиях оказывается западней, особенно учитывая тот факт, что у каждого пятого россиянина есть просрочка по кредитам, налогам или ЖКХ.
Рекордные объемы выдачи ипотеки в России (1,7 миллиона кредитов на четыре триллиона рублей по итогам 2020-го) создают иллюзию победы над проблемой доступности жилья, однако маскируют главную опасность. Та же программа льготной ипотеки, которая должна была стать спасением во время кризиса, привела к скачку спроса. Застройщики взвинтили цены на объекты, и вся «льготность» сошла на нет. Стагнация доходов россиян и бесконечный рост цен на жилье рано или поздно приведут к схлопыванию пузыря, тогда и российский рынок, возможно, станет привлекательным.
История испанского пузыря недвижимости
История испанского пузыря недвижимости, лопнувшего вследствие Великой рецессии, началась примерно на рубеже тысячелетий, когда Испания официально присоединилась к Еврозоне. Тогда миллионы испанцев отпраздновали это достижение, так как считалось, что это станет первым шагом к новому веку процветания для страны, пережившей глубокую рецессию в середине 1990-х, что привело к росту уровня безработицы до рекордных 24%. Мало кто тогда мог представить, что это процветание закончится спустя менее чем десятилетие намного худшей рецессией и уровнем безработицы, побившим предыдущий рекорд и достигшим 27%.
Когда Испания вступила в Еврозону, ставки по займам были выше, чем в других западноевропейских странах, таких как Франция и Германия; однако эти ставки быстро выровнялись, так как инвесторы считали, что Испания обретет такую же стабильность и экономическое процветание, как ее коллеги по Еврозоне. Когда процентные ставки упали, банки увидели возможность расширить свой бизнес, ориентируясь на нетрадиционных клиентов, которые ранее не могли позволить себе ипотеку из-за более низкой зарплаты. Раньше банки ограничивались клиентами с дипломом колледжа, обычно зарабатывающими больше, чем средний испанец, владельцами независимого бизнеса с продолжительным успешным послужным списком и работниками бюджетного сектора, пользующимися большим уровнем стабильности работы. Однако новый класс клиентов включал строителей, сотрудников ресторанов, работников заводов и практически любого, чья зарплата была достаточно высокой для новых кредитов со сниженными ставками, предлагаемых теперь банками. По сути, это означало практически всех, кто имел работу.
Так как цены на недвижимость все еще были низкими и ставки также достигли исторических минимумов, спрос стал быстро расти. Продажи подскочили, и в первые годы бума количество доступной недвижимости сократилось. Естественно, вскоре сработали законы спроса и предложения, и по мере роста дефицита на рынке недвижимости цены стали расти.
Для тех, кто хотел быстро заработать, появилось два важных следствия.
Во-первых, покупатели стали беспокоиться об упущенной выгоде. Некоторые покупали дома, а через год обнаруживали, что цены выросли вдвое, и либо продавали их, либо придерживали для получения более высокой прибыли. Вскоре в испанских барах и гостиных каждый вечер рассказывали истории о тех, кто за одну ночь превратились в миллионеров. По телевизору показывали интервью с обычными людьми, всего за год-два сделавшими небольшое состояние, покупая и продавая недвижимость. Возник эффект золотой жилы, обычно сигнализирующий о начале пузыря, когда кажется, что каждый «инвестирующий» в актив пузыря становится богатым. Стадный менталитет поднимает спрос еще выше.
Вторая группа желавших быстро заработать – это те, кто увидел возможность в увеличении предложения для удовлетворения этого нового взрыва спроса. Существующие строительные компании не могли позволить себе строить больше, чтобы удовлетворить спрос, поэтому банки любезно предложили им такие же займы с низкими процентами, какие получали покупатели недвижимости. В результате эти строительные компании начали массовый строительный бум, финансируемый теми же банками, которые затем, как только строительство завершалось, предлагали покупателям кредиты. Не имело значения, кто вы, – если вы хотели приобщиться к золотой жиле, достаточно было пойти к местному банкиру и получить кредит, чтобы инвестировать в бум.
Но с ростом строительства возник дефицит строительных материалов, таких как двери, окна и паркет. Их цены тоже стали расти, так как строители нуждались в них, чтобы завершить новые дома, прежде чем их продать. Есть много историй о городах, где в годы бума одна фабрика порождала десяток конкурентов. Наглядный пример – город Вильяканьяс, где производилось примерно 60% всех дверей Испании. По сути, происходило следующее: одна фабрика производила продукт, спрос существенно рос, и фабрика получала рекордную прибыль. Вскоре владельцы начинали щеголять своим богатством, покупая элитные автомобили и дома, на что обращали внимание работники. Тогда группа работников решала скинуться деньгами и открыть новую фабрику, производящую тот же продукт в том же городе. Они обучали своему делу новых людей, и затем от второй компании откалывалась группа, чтобы создать третью. Цикл повторялся, пока в одном городе не оказывалось несколько компаний, изготовляющих один и тот же товар. Тогда строительные компании знали, что город А поставляет двери, город Б изготовляет окна, город В – унитазы и т. д.
С бумом строительства безработица снизилась до практически неслыханных для Испании уровней. В результате выросли зарплаты и возник новый необычный феномен. Раньше выпускники колледжей зарабатывали больше строителей, но с бумом зарплаты строителей выросли, и, как следствие, бросивший учебу строитель мог на старте зарабатывать столько же, как кто-нибудь с дипломом бакалавра. Конечно, из-за этого многие студенты бросали учебу и начинали работать.
Но казалось, что сколько бы новых сотрудников ни нанимали, бум все равно требовал больше. При таком большом количестве новых строительных проектов в Испанию стали массово ехать богачи и пенсионеры из других европейских стран, чтобы насладиться солнцем, морем и песком, обещанными средиземноморским побережьем. Так как недвижимость теперь покупало больше людей, чем когда-либо, понадобился новый источник рабочей силы, чтобы удовлетворить спрос. В результате испанское правительство инициировало массовую миграцию. В 2000 г. в Испании было чуть меньше 1 млн иммигрантов, или примерно 2.2% населения; через десять лет, в 2010 г., это число выросло до 5.7 млн, или 12.2% населения.
В ранние годы бума спрос был настолько силен, что новые квартиры и дома можно было легко продать испанцам, а также иностранцам, ищущим себе виллу или жилье для пенсии. Но на поздних стадиях бума стало ясно, что почти все в Испании, кто хотел дом и не был безработным, уже его имеет. Единственным логичным выходом было продавать новые дома, появляющиеся на рынке, вновь прибывшим иммигрантам в надежде, что они будут поддерживать спрос. К этому времени строительство обошло туризм и стало крупнейшей отраслью в стране, и отступать было некуда. Если рухнет крупнейшая отрасль в Испании, страна погрузится в экономический кризис эпических масштабов. Чиновники решили, что единственный способ поддерживать праздник – привлечь больше иммигрантов, чтобы те покупали новую недвижимость, появляющуюся на рынке.
План стратегии, напоминавшей пирамиду, заключался в том, чтобы нанимать новых иммигрантов в строительный сектор и затем продавать им построенные ими же новые дома, а когда казалось, что все вот-вот рухнет, просто приглашалось больше иммигрантов, чтобы подпитывать спрос на дома и привлечь их к работе в строительном секторе, чтобы они могли позволить себе купить эти дома.
Кто-то может спросить, зачем нанимать столько иммигрантов на строительство, но ответ достаточно прост. Испания не могла привлечь много квалифицированных иммигрантов, поэтому преимущественно неквалифицированная иммигрантская рабочая сила могла быть задействована лишь в нескольких отраслях, нанимавших преимущественно неквалифицированных работников. Теперь крах был лишь вопросом времени, так как с такой стратегией невозможно было очень долго поддерживать спрос…
Помимо легких кредитов, соблазна мгновенного обогащения и политики открытых дверей для иммигрантов, во всем этом также сыграло роль правительство. Несколько раз появлялась возможность отступить от края пропасти, но она всегда по разным причинам игнорировалась. Испанское законодательство позволяло банкам выдавать займы на 100% стоимости покупки недвижимости, что означало, что можно было не платить первый взнос. По сути, это давало возможность покупателям без сбережений и часто с нестабильной работой покупать дома с 30-летней ипотекой. Некоторые банки даже предлагали 50-летнюю ипотеку, если выплаты казались слишком высокими. Также не было закона, запрещавшего банкам взыскивать непогашенные кредиты по домам с отмененным правом выкупа, так что если банк арестовал ваш дом, потому что вы не могли за него заплатить, вы все равно должны выплатить ему ипотеку. В результате банки вели себя еще более безрассудно, так как считали, что даже если клиент станет неплатежеспособен, они все равно смогут заработать, отобрав у него недвижимость и затем при поддержке закона взыскав непогашенный долг.
Помимо существующих законов, способствовавших пузырю, власти сыграли в возникновении кризиса еще одну очень важную роль. Они действовали так, как им было выгодно, в ущерб обществу и стране. Иногда имели место прямые взятки, но во многих других случаях находящиеся у власти политики брали у банков огромные кредиты на строительство престижных проектов для своего электората. В конце бума в 2008 г. в Испании было больше километров существующих и строящихся высокоскоростных железнодорожных путей, чем в любой другой стране мира, за исключением намного большего по размерам Китая. Однако по пропорции от размера Испания обошла Китай.
Также в различных городах, таких как Сьюдад-Реаль и Кастельон, частными инвесторами, пользовавшимися отмененными теперь правительственными субсидиями, строились аэропорты. Были также многочисленные здания, дороги и мосты, строившиеся либо местными властями, либо частными инвесторами при поддержке правительственных субсидий, использовавшихся не так, как должно. Все это бюджетное расточительство внесло свой вклад в строительный пузырь, и когда пузырь наконец лопнул, эти проекты постигла та же судьба, что и другие. Главной причиной такого массового строительства было то, что политики использовали эти проекты для того, чтобы показать, какие они дальновидные, и как они могут «что-то делать». Так они выигрывали голоса, фокусируя внимание на новых сооружениях и инфраструктуре, при этом не говоря ни слова о затратах.
Наконец, доходы правительства благодаря буму также подскочили. Более высокий уровень занятости означал, что больше людей платят налоги. Более высокие зарплаты означали, что размер этих налогов больше. Строительные компании и банки платили больше налогов, так как они больше зарабатывали, а покупатели недвижимости платили налоги на каждую покупку. Все эти дополнительные денежные поступления способствовали сокращению отношения испанского долга к ВВП с 60% в 1997 г. до 30% десять лет спустя, несмотря на высокий уровень правительственных расходов. Для национального правительства это означало, что нет смысла пытаться предотвратить или сдержать пузырь. Всегда было выгоднее просто смотреть в другую сторону и собирать выросшие налоговые поступления, надеясь на лучшее.
Как большинство из нас уже знает, в 2008 г. пузырь больше не смог поддерживаться и лопнул, породив экономический кризис, превзошедший все, что видела Испания со времени присоединения к Евросоюзу в 1986 г.
Поддержите GOLDENFRONT.RU, подписывайтесь на наш YOUTUBE канал ЗДЕСЬ.
Источник https://alegria-realestate.com/ru/articles/spanish-property-market-after-covid-19
Источник https://lenta.ru/articles/2021/01/27/spain/
Источник https://goldenfront.ru/articles/view/istoriya-ispanskogo-puzyrya-nedvizhimosti/
