Три российских кризиса и четвёртый на подходе. Вспоминаем, что было с рынком недвижимости в тяжёлые времена
2022 год встретил россиян, мягко говоря, неласково. Не успели мы отойти от очередной, но, как нас уверяли, беспрецедентно ужасной волны коронавируса, как случилось то, что случилось между Россией и Украиной. И тут уж всем стало не до COVID-19.
2022 год встретил россиян, мягко говоря, неласково. Не успели мы отойти от очередной, но, как нас уверяли, беспрецедентно ужасной волны коронавируса, как случилось то, что случилось между Россией и Украиной. И тут уж всем стало не до COVID-19.
Три российских кризиса и четвёртый на подходе. Вспоминаем, что было с рынком недвижимости в тяжёлые времена
Верить, что в 2022 году Россию ждёт экономический подъём, сегодня могут только неисправимые оптимисты. Остальные находятся в неприятном ожидании последствий от западных санкций. Как будет развиваться ситуация и что будет с рынком недвижимости (да и с экономикой в целом), никто толком не знает.
- Каким будет курс рубля?
- Упадут или вырастут цены на жильё?
- Какими будут ставки по ипотеке и стоит ли её сейчас брать?
Эти и многие другие вопросы беспокоят сейчас россиян. В атмосфере неопределённости, когда каждый день на нас сыплются сотни противоречивых новостей, трудно делать прогнозы. Но в таких случаях есть один проверенный рецепт, как себя успокоить — найти утешение в прошлом. Благо в нашей истории тяжёлых времён было хоть отбавляй. Найти прецеденты не составит труда.
За время существования современной России было три кризиса, которые повлияли на цены на жильё: в 1998, 2008 и 2014 годах. Начнём с последнего и самого близкого к нашим дням.
- 2014 — новая реальность
- 2008 — конец тучных времён
- 1998 — дефолт
- 2022 — кричащая неизвестность
2014 — новая реальность
Есть мнение, что этот кризис не закончился и до сих пор. Просто люди уже свыклись с новой реальностью и не воспринимают ситуацию как кризисную. Тем более что последние пару лет прошли под знаменем борьбы с ковидом, который затмил всё былое.
Но в ноябре 2014, когда ЦБ перестал поддерживать курс рубля, это ощутили все. Особенно москвичи, которые сдавали квартиру в аренду, чтобы жить на эти деньги в тёплых странах. Они одномоментно стали получать на много меньше в долларовом эквиваленте, чем до этого.
Курс евро и доллара по отношению к рублю, начиная с 2014 года. Источник: БН
Основные причины кризиса, который начался в России в 2014 году, — это санкции и низкие цены на нефть. Сложившись, они сильно повлияли на курс национальной валюты. Его резкие скачки породили немало шуток. Хотя в такой ситуации мало смешного.
Знаменитый номер из Comedy Club — человек пытается получить зарплату 6$ в рублях, но курс постоянно растёт
Но нас интересует лишь рынок жилой недвижимости. А здесь был значительный рост. Люди искали способ сохранить свои сбережения на фоне волатильности рубля. Покупка квартиры для многих казалась простым и надёжным способом вложений. Спрос рос, цены за кв. м поползли вверх, как на вторичном рынке, так и в новостройках.
Динамика стоимости квартир в Санкт-Петербурге. Сплошная линия — вторичный рынок, пунктирная — первичный. Источник: БН
Но это только если считать в рублях. В долларах ситуация обратная. По подсчётам издания РБК, за 2014-2016 годы она упала более чем в два раза.
Динамика цен на жильё в долларах за 2014-2016 годы. Источник: РБК-Недвижимость
В начале 2014 года, продав трёшку в Москве, можно было поселиться практически в любой столице мира. Не ухудшая своих жилищных условий. С 2015-го и поныне такого уже не скажешь.
Цены на недвижимость в Москве растут уже который год подряд. И многокомнатная квартира в столице стоит больших денег даже по европейским меркам. Поэтому мы решили выяснить, что можно купить за границей по цене «трёшки» в Москве.
2008 — конец тучных времён
В 2008-м до России «докатился» мировой экономический кризис, который был спровоцирован крахом рынка ипотечного кредитования в США. В штатах кризис начался ещё в 2006-м. Его отголоски в России продолжались с 2008-го по 2010 год.
Кризис ударил по ценам на нефть, а это для российской экономики всегда плохо заканчивалось. Вдобавок пострадал финансовый сектор. Многие девелоперы, которые брали кредиты на строительство, были вынуждены заморозить часть объектов, или вовсе стали банкротами. Что, конечно, подрывало доверие потребителя к новостройкам.
В то же время наблюдалась переоценка стоимости квартир на вторичном рынке. Так называемые тучные времена, когда росло благосостояние россиян, сопровождались высоким спросом на «вторичку». Но с приходом глобального экономического кризиса ценовой пузырь лопнул, и цены поползли вниз.
Динамика изменений стоимости кв. м в Санкт-Петербурге с 2006 по 2012 год. СПЛОШНАЯ ЛИНИЯ — ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК, ПУНКТИРНАЯ — ПЕРВИЧНЫЙ. ИСТОЧНИК: БН
На графике видно, что цены на кв. м жилья в Санкт-Петербурге стремительно росли с 2006 года и достигли своего пика в 2008-м — почти до 108 тысяч рублей (вторичный рынок). В 2009 году было резкое падение до 81 тыс. рублей за кв. м. Но уже в 2011-м стал снова наблюдаться медленный рост.
Курс доллара в это время тоже подскочил, но несильно и ненадолго, почти не выходя за диапазон 25-35 рублей. По данным РБК, жильё в России в кризис 2008 года подешевело примерно на треть в долларовом эквиваленте.
ДИНАМИКА ЦЕН НА ЖИЛЬЁ В ДОЛЛАРАХ. с 2008 по 2009 год. ИСТОЧНИК: РБК-НЕДВИЖИМОСТЬ
При всех проблемах, связанных с пандемией, коронавирусные годы показали нам много новых возможностей: удалённую работу, совещания по зуму, онлайн-доставку почти чего угодно. А ещё то, что в России могут быть ипотечные ставки как в Европе — на уровне 2-4% и даже ниже.
1998 — дефолт
В первые годы существования Российской Федерации рынок недвижимости был совсем не тот, что сейчас. Первичного рынка практически не существовало, так как почти невозможно было привлечь финансирование на строительство новых домов.
Так что все сделки по купле-продаже жилья проводились на вторичном рынке и преимущественно в долларах. Рынок недвижимости ещё не завоевал интернет и со статистикой рынка тех времен у нас похуже — уровень цен очень приблизительный.
К 1998 году цены на жильё в столице установились где-то на уровне 1000$ за кв. м. В Петербурге — почти 600$. В то время курс доллара составлял 5-6 рублей.
Но в августе 98-го грянул дефолт, и ситуация поменялась. К декабрю за 1 доллар давали уже 20 рублей. Многие люди остались без работы и без накоплений. Так что рынок недвижимости на некоторое время просто встал и сделок почти не проводилось.
Падение спроса постепенно подталкивало цену вниз. В Москве к началу 2000 года кв. м стоил около 670$, в Петербурге — 350$. То есть опять же просел почти на треть.
ДИНАМИКА ЦЕН НА ЖИЛЬЁ В ДОЛЛАРАХ с 1998 по 2000 г. ИСТОЧНИК: РБК-НЕДВИЖИМОСТЬ
Чем похожи 2022 и 1998 годы? И стоит ли вообще сравнивать эти периоды? Novostroy вспоминает первый кризис на рынке недвижимости в истории современной России.
2022 — кричащая неизвестность
Ну вот и подошёл следующий цикл российских кризисов, которые как вы наверняка заметили, повторяются раз в 8-10 лет. Конечно, до этого были два коронавирусных года, которые тоже сильно повлияли на цену кв. м.
Но всё же пандемия — это отдельный разговор. Тем более что государство, поддерживая девелоперов льготной ипотекой, внесло значительные коррективы в естественные процессы на рынке недвижимости. Так что этот период в расчёты не берём.
Итак, что получаем в сухом остатке. Во-первых, это далеко не первый кризис. Все предыдущие россияне, так или иначе, пережили. Во-вторых, все прошлые подобные периоды сопровождались падением стоимости жилья в долларовом эквиваленте.
В рублях цены могли как увеличиваться, так и уменьшаться. Но через несколько лет стоимость жилья снова возвращалась к росту. Так что, если смотреть на график с динамикой цен на жильё за последние 20 лет, то это почти постоянно растущая кривая.
Если считать в долларах, то график выходит куда более замысловатым.
Другое дело, что ситуация сегодня во многом отличается от предыдущих кризисов. Пока непонятно, чем закончится для России эта военная спецоперация. Но уже сейчас ясно, что ближайшие годы будут для нашей экономики сложными. Это может спровоцировать людей продавать недвижимость и уезжать из России. Если так случится, то цены на вторичное жильё могут просесть.
Уже сейчас видно, что этот кризис будет беспрецедентным для российского рынка недвижимости. В пользу этого говорит и резкое увеличение ключевой ставки до 20%, и текущий курс рубля. Как всё будет на самом деле неизвестно.
Эксперты «БЕНУА» и «ИНКОМ-Недвижимости» спрогнозировали дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости.
Ретроспектива краха: 8 самых жестких кризисов на рынке недвижимости в мире
Санкции Запада в отношении России, падение курса рубля, напряженная политико-экономическая ситуация на международной арене – все это заставляет россиян с тревогой смотреть в будущее и гадать, что же ждет экономику страны в целом и как поведет себя рынок недвижимости в частности. Эксперты, опрошенные «РИА Недвижимость», вспомнили горькие уроки мировой экономики и рассказали о самых жестких кризисах, когда-либо сотрясавших рынки недвижимости в разных странах, а заодно попытались предсказать, что ждет российский рынок жилья.
МОСКВА, 21 ноября — РИА Новости, Марина Заблудовская. Санкции Запада в отношении России, падение курса рубля, напряженная политико-экономическая ситуация на международной арене – все это заставляет россиян с тревогой смотреть в будущее и гадать, что же ждет экономику страны в целом и как поведет себя рынок недвижимости в частности. Эксперты, опрошенные «РИА Недвижимость», вспомнили горькие уроки мировой экономики и рассказали о самых жестких кризисах, когда-либо сотрясавших рынки недвижимости в разных странах, а заодно попытались предсказать, что ждет российский рынок жилья.
Перед тем, как начать рассуждать о кризисах, гремевших на рынках недвижимости разных стран, эксперты предупреждают: не стоит путать кризис рынка как таковой с цикличностью развития разных сегментов экономики, ведь и подъемы, и спады – это нормальные явления экономического развития. «Говорить о каждом спаде как о кризисе было бы некорректно: прохождение рынком разных фаз – это нормально. Настоящие кризисы рынка недвижимости в свою очередь, как правило, совпадают по времени с масштабными общеэкономическими проблемами», — отмечает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.
США: крах в трех действиях
Говоря о крупнейших мировых кризисах, повлекших за собой практически полное прекращение строительства в ряде государств, эксперты прежде всего вспоминают Великую депрессию 1929-1933 года. Впрочем, в России этот термин чаще ассоциируется с кризисом в США.
Великая депрессия в США началась с катастрофического биржевого краха 1929 года. Предпосылок для такого мощного кризиса выделяется несколько. В частности, независимый эксперт Владимир Филиппов указывает в качестве одной из причин Первую мировую войну, после которой нагруженная военными заказами правительства экономика Америки испытала острый «голод» из-за их резкого сокращения. Впрочем, помимо этого, наберется с десяток и других возможных причин и объяснений.
Антикризисные мероприятия в полной мере развернулись в 1932 году. «США выходили из «депрессии» в том числе путем вливания госденег в глобальные строительства», – указывает Филиппов. Так, в 1932 году был принят закон о Федеральном жилищном банке, который предоставлял кредиты организациям, осуществляющим ипотечное кредитование. Ну а в 1933 году, с началом осуществления «Нового курса» Франклина Рузвельта, были созданы Федеральная корпорация страхования вкладов и Федеральная администрация чрезвычайной помощи. Последняя занималась строительством и ремонтом дорог, общественных зданий, активно привлекая безработных к развернувшийся в стране «великой стройке».
Антикризисная политика Рузвельта восстановила государственное регулирование экономики, однако экономические «тряски» в стране продолжались до конца 30-х годов XX века. Окончательному выходу США из Великой депрессии способствовало активное финансирование военных заказов в процессе подготовки ко Второй мировой войне.
Следующий сильнейший кризис на рынке недвижимости случился в США в 70-х годах ХХ века на фоне первого международного энергетического (нефтяного) кризиса 1973 года. «Экономическая ситуация в первой половине 70-х годов в США характеризовалась высокими процентными ставками, возрастающей инфляцией, спадом производства и ростом безработицы», – рассказывает генеральный директор УК «Велес Траст» Екатерина Черных.
Кроме того, к 1972 году Америка отказалась от поддержки доллара золотом, добавляет Филиппов.
Инфляция, развивает мысль Черных, приводила к росту стоимости строительных материалов: инициаторам проектов требовалось дополнительное финансирование для завершения строительства. Рост объема кредитов в сегменте недвижимости способствовал избыточному предложению и падению цен на жилье и коммерческую недвижимость. Только к началу 1980-х кризис на рынке недвижимости был преодолен.
Но наиболее значимым в международном масштабе стал кризис на рынке недвижимости США 2007 года, замечает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.
Его активная фаза проходила с 2006 по 2011 год, но полностью последствия кризиса не преодолены до сих пор, уверен собеседник агентства. Причиной кризиса стал целый ряд факторов. В их числе, по словам Зингеля, значится безответственная кредитная политика с низкими ставками по ипотечным кредитам, их чрезмерными объемами и либеральными условиями заимствований, приведшими к появлению так называемой subprime-ипотеки – низкокачественных кредитов. Все это было следствием длительного и последовательного подорожания жилья – только в последние пять лет перед кризисом цены в США увеличились на 60%, отмечает эксперт.
«Неудивительно, что жилье стало рассматриваться в качестве объекта спекуляций, что наряду с приростом спроса вызывало прирост предложения. Все это венчало поощрение правительством все большего объема потребления и безответственное в данном контексте поведение финансовых институтов и самих граждан США. Все они не заметили ослабления самой финансовой системы, до последнего момента старавшейся скрыть назревающую катастрофу и, в конечном счете, не выдержавшей перегрева из-за стремления Америки жить не по средствам», — рассуждает президент Gordon Rock.
В итоге во время криза 2007 года ежегодный объем дефолтов по ипотеке в США увеличился в четыре раза. Так, если перед началом кризиса в 2005 году в США разорилось 847 тысяч домохозяйств, то на пике кризиса в 2010 году потеряли жилье 3,8 миллиона домовладельцев, замечает эксперт.
Кризис США 2007 года уникален своей масштабностью и степенью влияния как на международный рынок недвижимости, так и на международные финансовые рынки, ведь именно он стал причиной мирового кризиса 2008 года, подчеркивает собеседник агентства.
Испания: внешняя «подстава»
Эксперты отмечают, что на территории Европы сильнейшим кризисом в 2008 году отметился рынок жилой недвижимости Испании. Интересно, что причины кризиса испанского рынка недвижимости достаточно существенно отличаются от американского, обращает внимание Зингель.
«Рынок жилья Испании был ориентирован на зарубежных покупателей жилья, в то время как недвижимость США предназначалась для местных жителей. Вследствие этого роль внешних факторов в испанском кризисе была намного сильнее, чем в США», — поясняет собеседник агентства.
Разумеется, когда грянул кризис 2008 года, финансовые заведения страны, указывает Филиппов, столкнулись с массовым недоверием населения и зарубежных инвесторов: все хотели «выйти в кэш», упал спрос на ипотеку.
Впрочем, Зингель тут же подчеркивает, что в Испании ипотечное кредитование играло намного меньшую роль, чем в США. «Местные банки акцентировали внимание на кредитовании строительных компаний, в то время как значительная часть иностранных покупателей жилья использовали для кредитов не испанские банки», — объясняет эксперт.
Основной проблемой испанского рынка, по его словам, являлись не кредиты, а переизбыток спекулятивного предложения, реализовать которое планировалось за счет средств граждан иностранных государств.
В настоящий момент кризис на рынке жилья в Испании еще не преодолен. Спад средних общенациональных цен составил с 2007 по 2014 год 40%, в то время как спрос на жилье со стороны иностранцев снизился на 60%, говорит Зингель.
Через похожие на испанский кризисы в 2008 году, по словам собеседника «РИА Недвижимость», прошли рынки недвижимости Черногории, Болгарии и Дубая.
Ирландия: рухнувший рекорд
Особенным, по мнению Зингеля, на общем фоне выглядит кризис 2008 года на рынке жилой недвижимости Ирландии. Его причины лежат в неудачной работе местного правительства с крупным международным капиталом. «Международный капитал составлял более половины всех средств в банковской системе страны. Капитал, привлеченный в страну низкими налогами, изначально стал создавать рабочие места и повышать уровень жизни ирландцев, конвертируя значительную часть средств в жилищные кредиты. Это плодотворно сказалось на рынке недвижимости страны, продемонстрировавшим стремительный прирост цен», — объясняет эксперт.
С 1997 по 2007 год стоимость нового жилья в стране увеличилась на 216%, в то время как дома на вторичном рынке подорожали на 268%, что позволило Ирландии стать рекордсменом по темпу роста цен на жилье в Европе. Для рынка некурортной недвижимости, ориентированного на внутренний спрос, это является фантастическим результатом, подчеркивает глава Gordon Rock.
Затем отток капитала из банковской системы страны и увеличение безработицы (с 4% до 15%) стали катализаторами кризиса на рынке жилой недвижимости. Стоимость жилья в Ирландии, по данным Зингеля, сократилась на 45% с 2008 по 2010 год, а число выдаваемых ипотечных кредитов уменьшилось в шесть раз — с 60 тысяч до 10 тысяч в год. Объемы жилищного строительства снизились еще больше, в девять раз – с 90 тысяч до 10 тысяч единиц в год.
«Сейчас рынок восстанавливается. Однако прежнего веселья уже не будет. В глазах ирландцев международный капитал остался гостем, заказавшим дорогой банкет, но так и не сумевшим расплатиться за него», — считает риелтор.
Юго-Восточная Азия: агония «тигров»
Серьезные потрясения на восточных рынках недвижимости гремели во время Азиатского финансового кризиса 1997 года. «Причиной кризиса стал стремительный обвал национальных валют и биржевых индексов стран Юго-Восточной Азии. Предположительно, 14 мая 1997 года валютные спекулянты, которые работали на фонд Джорджа Сороса, атаковали тайский бат. К 2 июля бат рухнул», — рассказывает руководитель отдела развития клиентского бизнеса управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Тимур Ахмеджанов-Петрушов. Это был тяжелейший удар для компаний, осуществляющих кредитные операции. Резко упали котировки акций на бирже и цены на недвижимость.
В течение месяца после этого события ударная волна кризиса обрушилась на других «китайских тигров»: шел обвал курсов индонезийской рупии, филиппинского песо и малазийского ринггита. В Индонезии кризис привел к массовым мятежам, отмечает собеседник агентства.
В итоге от кризиса, спровоцированного перегревом экономики, а также непосильными государственными и корпоративными долгами, больше всех пострадали Индонезия, Южная Корея и Таиланд, замечает эксперт. Он также обращает внимание на то, что в докризисный период Таиланд, Филиппины и Сингапур собирали больше трети мировых инвестиций в области строительства, судостроения, IT-индустрии, не говоря уже о туризме и сферах, связанных с ним.
Азиатский кризис 1997 года в определенной степени повлиял и на рынки других стран, в том числе на российский, где через год также произошел финансовый кризис.
Россия: ошибки «молодости»
Российский рынок недвижимости, строго говоря, довольно молод – говорить о нем имеет смысл с начала 1990-х годов, то есть ему нет еще и четверти века, замечает генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева. За это время наиболее ярких кризисов было два – в 1998 и в 2008 году.
«Оба раза факторы, которые привели к проблемам, были проигнорированы бизнесом: в конце 1990-х все были слишком сосредоточены на развитии в условиях формирующегося рынка, а в конце 2000-х, наверное, недооценили степень интегрированности в мировую систему», — рассуждает собеседница агентства.
В 1998 году после августовского дефолта, когда оказалась в коллапсе банковская система, курс доллара вырос в разы, а сбережения населения девальвировались, напоминает Пантелеймонов из «Лидер Групп». Ключевыми причинами кризиса, по словам эксперта, стало резкое снижение мировых цен на нефть, падение фондовых рынков Юго-Восточной Азии, а также неэффективная экономическая политика страны в предшествующие годы.
В результате сильно снизились как ставки аренды, так и цены на рынке жилья – более чем на 30%, утверждает он.
Второй кризис – в 2008-2009 годах – произошел на фоне общемирового спада в экономике, спровоцированного крахом банковской системы США. «Тогда иностранные банки, а впоследствии и российские, перестали кредитовать застройщиков, и многие из них были вынуждены заморозить свои проекты. Уменьшение объемов строительства стало, по сути, главным проявлением кризиса на рынке. А вот масштабного падения цен, как в 1998 году, не последовало. Тем не менее, снизилось количество сделок, кроме того, увеличился объем просроченной задолженности по ипотеке – опять же на фоне общеэкономических проблем», — рассказывает Пантелеймонов.
В ожидании последствий
В настоящий момент россияне пребывают в тревожном ожидании дальнейшего развития экономической ситуации в России, в том числе и на рынке недвижимости. Эксперты тем временем дают свои прогнозы, при этом стараясь не делать резких заявлений.
«Не хотелось бы давать волю фантазиям в негативном ключе и допускать развитие каких-то глобальных потрясений и катастроф», – говорит, например, Гараева. В долгосрочной перспективе недвижимость, по ее словам, все равно останется оптимальным инструментом для вложения средств. После кризиса 1998 года рынок восстановился примерно за 2,5 года, а после 2008 года он был активным уже к 2011-му, подчеркивает она.
Однако прогнозы Черных из «Велес Траст» звучат менее оптимистично. «На текущий момент уже можно констатировать, что на рынке коммерческой недвижимости наступил кризис, и, учитывая, что экономическая ситуация в стране ухудшается, а политические риски не снижаются, кризис будет усиливаться», – уверена собеседница агентства.
При этом, по ее словам, рынок жилой недвижимости, еще не почувствовал наступления «черной полосы» в своем развитии. Наоборот, указывает Черных, девелоперы чувствуют себя уверенно, наблюдая несвойственный рост продаж квадратных метров. Эксперт объясняет это тем, что в России вложения в недвижимость всегда считались у населения защитными инвестициями, направленными на сбережение своих капиталов. Поэтому в период резкого ослабления рубля и проблем с фондированием у банков, многие люди с небольшими сбережениями, не имея достойных альтернатив, направили их на приобретение квартир, поясняет представительница «Велес Траста».
«Но это временный сиюминутный эффект, который уже подходит к концу. При сохраняющихся негативных тенденциях, население, видя падение реальных доходов и прогнозируя дальнейшее ухудшение своего экономического положения, будет откладывать приобретение жилплощади до лучших времен. Возросшие ставки по ипотеки также приведут к падению продаж», — утверждает она.
Недвижимость, хотя и является надежной инвестицией, но так же, как и зарплата менеджера, рабочего на предприятии или владельца бизнеса, зависит от ситуации в экономике, напоминает в свою очередь Ахмеджанов-Петрушов из «Агентства.net».
Скорее всего, российским властям, уже отпустившим рубль в «свободное плавание», придется принимать решение о его девальвации, предполагает он. Критическим моментом для подобной постановки вопроса, по мнению эксперта, будет лето 2015 года. «Это решение было бы правильным, поскольку позволит перезапустить рост в российской экономике, невзирая на то, что будет твориться в мире. Если этого не делать, то Россия в этом случае рискует попасть в ситуацию, аналогичную началу 90-х годов прошлого века», — заключает эксперт.
Резкие движения недвижимости: как рынок перенес прежние кризисы и чего ждать сейчас
По данным ВЦИОМ, две трети россиян считают покупку недвижимости лучшим способом вложения денег. При этом нынешний кризис застал многих врасплох: люди не понимают, как сохранить сбережения и что будет с ценами на квартиры. Циан.Журнал вспомнил, как на рынке недвижимости отражались экономические неурядицы прошлых лет.
Кризис 1998 года
По воспоминаниям экспертов, в результате первого за постсоветскую историю России кризиса особенно пострадала банковская система, но досталось и прочему бизнесу.
К тому времени банки и многие другие предприятия получили сравнительно дешевые и «длинные» зарубежные кредиты, и у страны вырос внешний долг. Одновременно с этим страну настиг кризис ликвидности, связанный с обвалом азиатских экономик в 1997-м. Третьим слагаемым краха стали низкие мировые цены на ископаемое сырье, четвертым — собственные просчеты правительства, которое фактически создало в России государственную «пирамиду» краткосрочных облигаций (ГКО).
В итоге у страны попросту не хватило денег, чтобы ответить по всем своим обязательствам. На фоне общемировой финансовой нестабильности иностранные банки перестали кредитовать российских заемщиков и реструктуризировали долги отечественных компаний, в том числе застройщиков. 17 августа правительство и Центробанк объявили о заморозке зарубежных выплат и техническом дефолте по ГКО. Это был первый в истории случай, когда страна не смогла выплатить внутренний долг в национальной валюте.
Итогом этого стал масштабный кризис внутри страны, который ударил и по рынку недвижимости. В августе-сентябре 1998 года на нем не осталось желающих брать подорожавшие кредиты, а немногие существовавшие девелоперские проекты приостановились. В те времена рынок первичной недвижимости в нашей стране только начинал формироваться: появились первые жилые комплексы, преимущественно массового сегмента, которые возводились в новых районах Москвы — Митино и Бутово.
Поэтому основной удар на себя приняла «вторичка». На протяжении двух лет, с августа 1998-го по июнь 2000-го, среднее падение в долларовом эквиваленте составило 30%: от $1000 до $700 за квадратный метр.
В пересчете на условные единицы цена «квадрата» в Москве за первые полгода снизилась на 25–30%. Затем расценки упали еще на 10–12%.
С конца 1990-х стоимость московского жилья на «вторичке» фиксировалась именно в долларах. Американская валюта фигурировала в объявлениях СМИ, покупатели и продавцы рассчитывались через банковскую ячейку. В новостройках цену тоже могли зафиксировать в условных единицах, привязанных к курсу доллара.
В 1998 году однокомнатная квартира в панельном доме стоила $25–30 тыс., а через год после начала кризиса за $35–40 тыс. можно было купить уже трехкомнатную квартиру.
Категорию недвижимости в первую очередь определяли местоположением, соседями и уровнем евроремонта. К бизнес-классу относили монолитно-кирпичные дома точечной застройки, расположенные в обжитом районе Москвы и с небольшим числом соседей.
«Во время кризиса стандартная однокомнатная квартира продавалась около полугода. Цену снижали каждую неделю. Информацию о жилье тогда в основном распространяли через газету „Из рук в руки“. Необходимо было положить рукописное объявление в ящик или выслать по почте, и примерно через пару недель его публиковали в газете. Иногда цена не успевала за ситуацией на рынке, и размещенное объявление становилось неактуальным», — вспоминает управляющий партнер девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон.
Примечательно, что в июле 1998 года, всего за месяц до дефолта, в России приняли закон «Об ипотеке». Жилищные займы стало выдавать АО АИЖК (ныне АО «Дом.рф» — Ред.) и некоторые коммерческие банки.
Кризис 2008 года
Спустя 10 лет после кризиса 1998-го страну постиг новый финансовый обвал. К этому же времени цены на московские квартиры подошли к историческому максимуму.
Если предыдущий коллапс был вызван огромным госдолгом и крахом рынка краткосрочных гособлигаций, то в 2008 году сложности в России начались из-за ипотечного кризиса в США и одновременного резкого падения цен на сырье. Средняя стоимость нефти в это время снизилась со $120 до $55–60 за баррель.
Особенностью экономического кризиса 2008 года стало то, что во время него упала ликвидность даже такого страховочного актива, как недвижимость, и никто не понимал, что с этим делать.
В результате возник перелом кредитной системы, начались массовые неплатежи и остановки строек.
«Ключевые девелоперы перестали рассчитывать на западных инвесторов, которые в основном ушли с внешних рынков решать проблемы на домашних. Российский рынок восстанавливался около двух лет за счет собственных капиталов и ресурсов», — вспоминает председатель правления инвестиционно-девелоперского холдинга ХК «Сити 78» Руслан Гайсин.
У потребителей резко сократились доходы. На фоне этого застройщики стали оптимизировать квартирографию. Так на первичном рынке появилась новая классификация недвижимости: теперь проекты ранжировались по уровню цен, средней площади лотов и качественным характеристикам.
К 2008 году рынок первичного жилья в России был уже достаточно развит, поэтому коллапса здесь не наблюдалось. Цены упали на 10–15%.
Покупателям в те времена уже была доступна ипотека как для приобретения новостроек, так и для вторичного жилья. Однако продавцы «вторички» неохотно заключали договоры по ипотечным программам: эти сделки надолго затягивались — срок регистрации квартир достигал месяца.
«Время экспозиции стандартной квартиры увеличилось от шести месяцев до года-полутора. Первыми „уходили“ высоколиквидные лоты — однокомнатные и двухкомнатные. А вот многокомнатные квартиры зависали на срок до 2–2,5 года и продавались только с дополнительным дисконтом. Ипотека на тот момент составляла 15–20% в объемах продаж новостроек, значимая часть сделок — до 30% — осуществлялась параллельно с продажей людьми своего предыдущего жилья», — рассказал Сергей Шиферсон.
Тем не менее в 2008 году спрос на массовое жилье быстро восстановился, а на землю и загородные дома — и вовсе не пострадал. Сильнее всего тогда просел сегмент премиальной недвижимости, поскольку богатые люди более настороженно относились к тратам.
Кризис 2014 года
Причинами случившегося в 2014 году кризиса послужили как мировая экономическая рецессия, так и внешнеполитические решения руководства России. Оба этих фактора в итоге сформировали новую экономическую реальность: после снижения цен на нефть и введения санкций рубль резко ослабел по отношению к иностранным валютам.
В декабре 2014 года ЦБ решил повысить ключевую ставку с 10,5 до 17% годовых, чтобы ограничить девальвационные и инфляционные риски. Рынок недвижимости встретил это решение ажиотажным спросом, из-за которого выросла стоимость жилья.
«Люди кинулись спасать свои сбережения от обесценивания. На такую активность застройщики отреагировали ростом цен. Позже это привело к падению продаж и дальнейшему снижению расценок», — говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
В 2014-м средняя стоимость квадратного метра в Москве достигла 190 тыс. рублей. Годовой прирост составил 12%. К новым реалиям покупатели и участники рынка привыкли к началу 2016 года.
Но затем последствия введения санкций и падения рубля остро ощутило все население страны: покупательная способность россиян существенно снизилась.
Председатель правления концерна «Русич» Александр Ванчура подчеркивает, что в кризис 2014-го, как и в 2008-м, девелоперы стали меньше строить, а покупатели — меньше получать и тратить (особенно в комфорт- и бизнес-классе).
В отличие от 2008-го, в 2014 году кризис сильно отразился на эконом-сегменте жилья, однако тогда застройщики получили поддержку в виде льготной ипотеки. Во многом именно она спасла отрасль от более тяжелых потрясений.
Как и в прошлые периоды, под удар также попал вторичный рынок. Из-за высокого дисконта (до 15–20%) почти в два раза упали объемы одобренных и выданных кредитов, а потенциальные покупатели перестали рассматривать недвижимость на вторичном рынке как привлекательную инвестицию.
По воспоминаниям Сергея Шиферсона, наиболее ликвидными лотами тогда стали небольшие квартиры, а в дальнейшем развился новый тренд — продажа жилья с отделкой.
Кризис 2022 года
Спады 1998, 2008 и 2014 годов имеют индивидуальные предпосылки, отличаются степенью влияния на рынок, но их итог для населения был единым: падение доходов, высокий уровень инфляции и слабый рубль. Все это негативно сказывалось на покупательной способности.
В 2021-м в России ввели в эксплуатацию рекордные объемы жилья — 93 млн кв. м. Каждый рубль, вложенный в строительство, до кризиса давал экономике до четырех рублей прироста.
«В 2019–2021 годах цены на жилую недвижимость росли, а в 2020-м за счет низкой ставки по ипотеке и вовсе произошел строительный бум. Жилищное кредитование в России, к слову, обеспечивает до 80% спроса», — говорит инвестиционный аналитик Анна Заботкина.
Нынешний кризис логически вытекает из предыдущих. Из-за расширения и ужесточения западных санкций упал курс рубля, ускорилась инфляция и, как следствие, была резко повышена ключевая ставка ЦБ. Ситуацию усугубил уход с российского рынка многих поставщиков и других смежных бизнесов.
Из позитивных факторов — льготная ипотека, возможные преференции для застройщиков и освобождение от штрафов из-за срыва сроков строительства.
Отличие этого кризиса от предыдущих — его ожидаемость, которая позволила государству и финансовой системе сформировать запас прочности, указывают эксперты.
«Пандемия стала своего рода „репетицией“, во время которой заложили и опробовали новые механизмы регулирования. Серьезным подспорьем и для строительного бизнеса, и для населения стала поддержка государством льготной ипотеки. В сложившихся условиях для большинства людей это, пожалуй, единственно возможный способ покупки жилья», — утверждает Наталия Кузнецова.
Несмотря на это, в марте 2022-го средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 5% — до 266 тыс. рублей. По словам заместителя председателя правления Абсолют-банка Антона Павлова, за ростом цен может последовать падение и длительная стагнация.
«Так было, например, в 2014–2015 годах. Причин тому несколько: реализация будущего спроса, действие высоких ставок по ипотеке, снижение покупательной способности населения», — говорит эксперт.
По его мнению, даже при снижении ставок в ближайшие месяцы их уровень будет недостаточным для поддержания тех темпов роста рынка недвижимости, которые мы наблюдали последние годы. Но сделки, безусловно, будут и на вторичном рынке. В частности, альтернативные — люди будут продавать имеющееся жилье с целью покупки квартир большей площади или размена.
«Действие государственных программ позволит поддержать рынок строящегося жилья. В этом сегменте, скорее всего, как раз и будет наибольший рост. Однако, как уже показывала практика прошлых лет, действие льготных программ может также способствовать разгону цен на недвижимость», — говорит Павлов. По его мнению, во второй половине года или чуть ранее цены на жилье могут снизиться, но сделок будет меньше, чем в 2021 году.
Сегодня многие девелоперы приостановили новые крупные проекты или готовятся к их заморозке, и это может привести к сложностям на рынке недвижимости.
Но, по словам Руслана Гайсина, панических настроений среди застройщиков нет: «Все просто ждут новых правил игры. Когда волатильность спадет, станет ясно, как скорректировать финансовые модели».
Эксперт уверен, что последствия текущего кризиса будут менее болезненными, чем в 2014-м, поскольку заметного падения спроса пока не произошло («государству должно хватить ликвидности — в том числе на дотирование строительной отрасти»).
Рост цен на недвижимость исторически начинался во время сильного снижения курса национальной валюты, но после происходила коррекция, и цены падали. Такой же динамики стоит ожидать сейчас, убежден заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
«Квартира в представлении большинства россиян — один из самых надежных способов сохранения средств, ее можно сдать и передать в наследство. Даже если цены упадут, можно будет ждать их роста в будущем. Наконец, это наглядное материальное воплощение сбережений, в котором можно просто жить», — полагает эксперт.
Президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Александр Шарапов рассказывает о двух сценариях дальнейшего развития событий:
«Будет либо стагнация, либо незначительный рост цен, который продлится недолго — до года-полутора. В худшем случае мы увидим коррекцию цен, но только на наименее ликвидные объекты. Глобально все зависит от внешнеполитических факторов. С учетом уже введенных санкций международные агентства прогнозируют, что по итогам 2023 года ВВП России перестанет сокращаться. Уверен, что даже при самом плохом раскладе в течение двух-трех лет динамика роста цен отыграет свое и превысит инфляцию», — говорит эксперт.
Но предугадать тенденции на рынке сегодня все равно очень сложно. «В любом случае после каждого кризиса мир продолжает существовать и подстраиваться под новые реалии. Мы продолжаем планировать будущее и откладывать деньги на свои жизненные финансовые цели. Сегодня я бы порекомендовала с осторожностью рассматривать рынок новостроек. Если вы планируете приобрести недвижимость, я бы посоветовала рассмотреть вторичное жилье: цены там выше, но и риска гораздо меньше. Следует учесть и инфляцию, которая стремительно растет», — заключает Анна Заботкина.
Источник https://www.novostroy.ru/articles/market/tri-rossiyskikh-krizisa-i-chetvertyy-na-podkhode-vspominaem-chto-bylo-s-rynkom-nedvizhimosti-v-tyazhelye-vremena/
Источник https://realty.ria.ru/20141121/403906744.html
Источник https://www.cian.ru/stati-rezkie-dvizhenija-nedvizhimosti-kak-rynok-perenes-prezhnie-krizisy-i-chego-zhdat-sejchas-324638/
