«Вторичка» покатилась с ценовой горки: когда лучше продавать и покупать квартиры
Вторичный рынок жилья, который не «подпитывается» льготной ипотекой от государства и застройщиков, вошел, возможно, в поворотный момент. Пока «первичка» частично восстанавливается от весеннего шока, «вторичка» теряет покупателей.
Екатерина Максимова
Эксперты утверждают, что на фоне рухнувшего спроса стоимость «бэушных» квадратных метров начнет заметно снижаться. На конец текущего года и на весь 2023 год у них особый прогноз.
Первичка против вторички
Стоимость «первички» и традиционно более дорогой «вторички» почти сравнялась. А в некоторых городах готовое жилье уже стоит дешевле новостроя. Один из собеседников «НИ» назвал такой перекос «уродливой моделью рынка», но данный тренд дружно подтверждают все опрошенные эксперты.
Президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова уточняет, что особняком пока еще держится рынок недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, но и там ситуация начинает меняться.
«В обеих столицах огромные миграционные потоки и, соответственно, инвестиционная составляющая покупки тоже выше, чем в регионах. Правда, в последнее время аналитики отмечают, что по отдельным административным округам в Москве средние цены «первички» уже сравниваются со «вторичной» и даже становятся выше. Так что какой-то перелом в ценах между рынками и в Москве начинает наблюдаться», — уточняет глава Российской гильдии риэлторов.
Управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка подтверждает, что для московского рынка это новое явление, которое начнёт ослабевать только в том случае, если изменится экономическая конъюнктура. «Если вырастет платежеспособность населения, существенно сократится предложение или появятся стимулирующие меры для покупки квартир на «вторичке», к примеру, льготная ипотека», — считает Надежда Коркка.
Пузырь надулся…
Новый тренд отчасти связан с тем, что на рынке недвижимости в целом сложились аномальные цены. В 2020-2021 годах ценовой «пузырь» быстро надувался за счет льготной ипотеки и низких ставок по кредитам. Ранней весной 2022 года, но уже из-за паники, недвижимость, как «вторичка», так и «первичка», продолжала усиленно и необоснованно дорожать.
По оценке специалистов IRN.Ru, минувшей весной индекс стоимости жилья на волне ажиотажа только в «старой» Москве увеличился на 7,3%, на 2,9% в Новой Москве и на 6,3% в Подмосковье. В некоторых сегментах повышение от прошлогоднего ценника достигало 10%.
… но спрос рухнул
Эксперты RN.Ru подсчитали, что с апреля спрос на квартиры в Москве сократился на 38% по сравнению с мартом и на 34% относительно апреля прошлого года. Аналитик агентства недвижимости «Новосел» Сергей Меньшенин также отметил, что спрос в кризис на «вторичку», если сравнивать с 2021 годом, сократился на 30-40%.
После апрельского-майского «дна», когда рынок недвижимости просто встал, цены на вторичном рынке жилья начали не значительно, но снижаться — в диапазоне 0,5-3%.
По данным сертифицированных аналитиков РГР, сейчас в большинстве крупнейших городов РФ цены на вторичном рынке прекратили снижение. Но и перестали расти. Средний ценник в регионах за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи по-прежнему варьируется от 75 000 руб./кв. м до 135 000-140 000 руб/кв.м.
Ценопад неизбежен
Эксперты считают, что это временное затишье и цены на готовые квадратные метры будут вынужденно снижаться. «Цены улетели за последние два года. И улетели слишком сильно. И они должны откатиться в любом случае. «Пузырь» должен начать сдуваться», — считает Сергей Меньшенин. Эксперты RN.Ru полагают, что цены на жилье должны вернуться хотя бы к уровню начала 2022 года, то есть потерять 5-10%.
Ирина Зырянова добавляет, что рыночные цены на недвижимость сейчас ниже только в тех городах, где ещё присутствует достаточно большой объем предложений квартир советской эпохи строительства 60-80-х годов прошлого столетия. «На такие квартиры в последние 1,5 года цены не росли высокими темпами, как на современной вторичке или на рынке новостроек», — пояснила Зырянова.
Процесс ценопада, видимо, не будет стремительным, тем более на фоне текущих волнообразных всплесков на рынке.
Надежда Коркка отмечает, что рынок вторичного жилья после падения весной начал показывать признаки жизни. В июне 2022 года спрос вырос к маю на 15%, а в июле подрос ещё на 0,5%. «Да, куда больший прирост сделок мы отмечаем на первичном рынке. Здесь их число с мая по июль выросло на 69%, что существенно выше прироста на вторичном рынке за аналогичный период (+15,5%)», — пояснила эксперт.
Но при этом, обращают внимание специалисты, для продавцов квартир сейчас не лучший момент.
«С мая был совсем плохой период, но уже август был активным. Продавцы соглашались снижать стоимость квартир на 6-7% от рынка», — добавляет основатель АН «Московский квартал» Сергей Мологин.
«Да, покупатели много смотрят и ничего не покупают. Ждут, видимо, когда продавцы начнут соглашаться на дисконты», — добавляет Андрей Меньшенин.
Надежда Коркка с коллегами согласна: «Люди стали чаще оставлять заявки на подбор жилья и звонить по объявлениям. Однако корреляционная зависимость с числом совершённых сделок не наблюдается. Клиенты интересуются, но покупать пока не торопятся. За последний месяц мы видим лишь сдержанный рост числа сделок на «вторичке».
Осень и прогноз на 2023 год
Директор АН «Резиденция» Кирилл Казанцев считает, что за ближайшие месяцы рынок «вторички» вряд ли отыграется за период простоя. По его оценке, падение по числу сделок продолжится и может составить около 20%.
Сергей Мологин считает, что осень принесет всплеск, но потом наступит затишье. «До конца года можем наблюдать некоторую активность рынка. Все рассчитывают на увеличение по сделкам за счет коррекции ипотечной ставки — если Центробанк вновь понизить ключевую ставку. И за счет того, что люди, кто думал, что переждут постфевральские события и турбулентность, наконец поняли, что переждать не получится и вынужденно начнут решать свои вопросы. Продавцы станут более сговорчивы, покупатели какие-то появились. Инвесторы с рынка, конечно, ушли, остались те, кому надо решать жилищные вопросы», — объяснил Мологин.
Надежда Коркка тоже видит предпосылки для небольшого оживления на вторичном рынке этой осенью. «Экономическая обстановка постепенно выравнивается, потребность в жилье никуда не ушла, поэтому спрос продолжит умеренное восстановление. Этому способствуют достигшие приемлемых значений ипотечные ставки. Кроме того, сейчас на «вторичке» рынок покупателя: число предложений растет быстрее, чем спрос на выставленные лоты. Если никакие новые факторы не внесут свои коррективы, то продавцы продолжат понемногу снижать цены для стимулирования спроса», — отметила эксперт.
Некоторые участники рынка сошлись во мнении, что затем, в первой половине 2023 года, «вторичка», конечно, не впадет в кому, но вряд ли избежит периода глубокой стагнации. В одной точке сойдутся и дефицит предложений, и низкая покупательская активность. А дисконты от продавцов квартир эконом-класса (до 20 млн рублей) в зависимости от локации сохранятся на уровне 6-7% и даже могут уйти за 10%.
Более благоприятный прогноз специалисты озвучили только для второй половины 2023 года, когда за счет отложенного спроса рынок начнет шевелиться. Но, оговариваются эксперты, прогноз сработает только в том случае, если экономика страны не столкнется с очередными потрясениями.
Стоит ли покупать квартиру в 2022 году: разбор Банки.ру
Что происходит с рынком недвижимости после 24 февраля 2022 года
Март
Рынок недвижимости меняется вместе с ключевой ставкой. Когда 28 февраля ее повысили с 9,5 до 20% годовых, рыночные ставки по ипотеке тоже выросли — до 20–25% годовых, и стали практически недоступными для россиян.
При этом в марте доля ипотеки на новостройки в общем количестве выданных кредитов увеличилась на 5% к февралю и составила 37%. Все благодаря Госпрограмме 2020–2022, ставка по которой еще оставалась на уровне 7% годовых.
Те, у кого есть сбережения, старались сохранить их путем вложения в недвижимость, поэтому росла и цена на жилье — примерно на 5%. Многие россияне вкладывали наличные деньги в краткосрочные вклады на 1–3 месяца — банки предлагали под 20% годовых.
Апрель
7 апреля вступили в силу новые критерии Госпрограммы 2020–2022. Ставку повысили до 12% годовых, лимиты тоже увеличили — с 3 млн для всех регионов до 12 млн рублей на покупку жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 млн — в остальных регионах России.
ЦБ снизил ключевую ставку — с 20 до 17% годовых. Рыночная ипотека была все так же недоступна, количество сделок на вторичке упало на 50%. Объем выдачи ипотеки сократился вчетверо — на 75% по сравнению с мартом 2022 года, сообщал РБК со ссылкой на данные бюро кредитных историй «Эквифакс».
Стоимость недвижимости в Москве в апреле выросла незначительно — на 1,6% по отношению к прошлому месяцу, в регионах упала на 0,5%.
29 апреля Центробанк еще раз снизил ключевую ставку — с 17 до 14% годовых.
Май
С 1 мая по Госпрограмме 2020–2022 снизили ставку — с 12 до 9% годовых. Правительство увеличило максимальные размеры кредита по семейной ипотеке и программе господдержки на новостройки — до 15 и 30 млн рублей соответственно. Для поддержки IT-отрасли запустили льготную ипотеку для IT-специалистов, по которой кредит на недвижимость на первичном рынке можно взять под 5% годовых. 27 мая ключевую ставку снизили еще на 300 базисных пунктов — с 14 до 11% годовых.
В апреле и мае спрос на недвижимость снизился до 3–4 раз, говорит Артур Ахметов, директор вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру:
«Новостройки поддерживали льготные программы ипотеки, а по готовому жилью на вторичном рынке ставки были чуть выше уровня ставки ЦБ, что было неподъемным для многих покупателей. Если раньше почти каждую вторую квартиру покупали в ипотеку, то теперь такого рычага не стало. К тому же добавилось несколько факторов: первый — часть денег ушла на депозиты по высоким ставкам на 3 и более месяцев, второй — неопределенность в доходах некоторых групп людей фактически отложила спрос на покупку недвижимости.
Что происходило с ценами на недвижимость
На рынке вторичной недвижимости в начале 2022 года продолжался тренд, заданный в октябре 2021-го, говорит Николай Вавилов, специалист департамента стратегических исследований Total Research:
«Цены на недвижимость начали снижаться после повышения ключевой ставки ЦБ — регулятор таким образом реагировал на растущую инфляцию. Понятно, что в официальных цифрах этого не приводилось, но в реальности от любой цены объявления на любом портале можно было спокойно отнимать как минимум 2–3% в виде обязательного дисконта реальному покупателю, — говорит Николай Вавилов. — При этом рынок перестал быть рынком продавца в это же время — предложение начало активно превышать спрос, потому что доходы людей не успевали за ростом цен на недвижимость даже с более доступной ипотекой. Следовательно, и реальных покупателей становилось все меньше. Это не могли не понимать покупатели, и давление на продавцов усилилось уже в этом году, особенно после того, как ЦБ взвинтил ставку до 20% годовых. Здесь в моменте рынок просто встал, и до того, как ставку снизили до 11% годовых, какой-либо реальной активности на нем не было».
Что будет дальше с рынком и ценами
10 июня Банк России объявил об очередном снижении ключевой ставки с 11 до 9,5% годовых. На таком уровне она была в начале года. ЦБ не исключает, что будет снижать ее и дальше. Банки вслед за регулятором обновили ставки по ипотечным кредитам. При этом покупательская активность все еще снижена.
Ставка ЦБ вернулась к уровню начала февраля. Однако в этот раз банки не спешат снижать свои предложения по ипотеке на вторичное жилье, говорит Артур Ахметов.
«Конечно, рынок ждет, что банки отреагируют на снижение ставки ЦБ и так же на 1,5–1% снизят ставки по своим предложениям. Однако в прошлый раз, когда ставка снизилась на 3%, многие банки снизили свои ставки не равнозначно, оставив запасы в 0,5–1%. В этот раз есть ощущение, что банки тоже немного «пожадничают» и рыночное предложение снизится всего на 1%. В этом случае ипотека по большей части все еще будет двузначной».
По словам эксперта, за три месяца цены на вторичку не сильно снизились, а цены на квартиры от застройщиков и вовсе поднялись. Эта тенденция, скорее всего, сохранится.
«Продажи новостроек просели. Сейчас застройщики предлагают дополнительные скидки, подарки при покупке и суперинтересные условия по субсидируемым ипотечным ставкам от 0,1% на весь срок. Думаю, что тенденция по снижению фактической цены продолжится: будут вводиться новые пулы квартир, застройщики и далее будут предлагать скидки или подарки, чтобы стимулировать продажи. Но такие щедрые предложения по ипотеке от 0,1% на весь срок мы, скорее всего, уже не увидим».
Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик считает, что сильного роста стоимости квартир не будет:
«Скорее мы увидим снижение цен хотя бы до уровня ноября — декабря 2021 года. Потому что за 2022 год квадратный метр в среднем вырос на 25 000 рублей, и это неадекватно при снижении активности на рынке и не лучшей экономической ситуации в стране».
По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», если экономика адаптируется к санкциям не так быстро, как хотелось бы, в ближайшие годы квартиры на вторичке в Москве и Подмосковье могут подешеветь и на 30%.
«Реальные располагаемые доходы не просто не растут, а снижаются, плюс по карманам людей ударила инфляция, значит платежеспособных покупателей стало только меньше, — говорит Николай Вавилов. — Соответственно, и цены будут плясать в зависимости от этого — только за май вторичка в России подешевела на рекордные за последние 5 лет 2,1%. Каких-то предпосылок для роста сейчас нет, поскольку дорожает и ремонт, который в любом случае новые собственники делают, хотя бы косметический».
Стоит ли покупать квартиру
Покупать квартиру в новостройке по программе Господдержка 2020–2022 сейчас выгодно, считает Виктор Зубик.
«Можно взять ипотеку на покупку квартиры максимум 9% (данные на 16 июня 2022 года). На мой взгляд, это отличное решение, особенно если жилье выбирается для себя. В долгую это будет хорошая и выгодная инвестиция для семьи, — говорит эксперт. — Старый фонд (вторичку) я бы не покупал. Ипотека на готовые квартиры сейчас около 11% годовых (данные на 16 июня 2022 года), это дорого и невыгодно. Высокая переплата и большой ежемесячный платеж».
«Покупать квартиру стоит в любое время, если в этом есть потребность. Но в 2022 году растут шансы купить хороший объект с приличным дисконтом, — говорит Николай Вавилов. — Единственное, чего можно подождать — это дальнейшего некоторого снижения ключевой ставки».
Артур Ахметов считает, что покупку лучше не откладывать.
«Если отложить покупку до возможного снижения стоимости предложения, то, скорее всего, не будет вариантов для покупки: одни варианты уже продадут, а другие варианты продавцы снимут с продажи, — говорит эксперт. — Про новостройки: цены на них уже существенно выросли, и заметного падения не будет. Застройщики скорее могут заморозить новые проекты, что через определенное время вызовет дефицит предложения, плюс высокая стадия готовности новых квартир для продажи повысит средние цены предложения. Думаю, имеет смысл рассматривать покупку именно в текущий момент времени, не откладывая решение на несколько месяцев».
Стоит ли брать ипотеку
Ждать дальнейшего существенного снижения ставок по ипотеке на вторичное жилье в этом году уже не стоит, говорит Артур Ахметов:
«Ставки по ипотеке, думаю, будут близки к двузначным. По новостройкам: текущее предложение по семейной ипотеке будет без изменений. Вероятнее всего, ставку по льготной программе Господдержка 2020–2022 снизят до уровня 7%, и она будет действовать до конца года».
«Стоит принимать подобное решение, имея в запасе достаточное количество денег для первоначального взноса и обслуживания кредита», — считает Владимир Кузнецов, заместитель руководителя Федерального центра медиации.
Ценовой пузырь: парадоксы рынка, вторичка дешевеет, новостройки не покупают, почему не снизить цены?
На рынке недвижимости – ценовой пузырь. Чтобы он не лопнул, прилагаются колоссальные усилия – скидки, бесплатная ипотека, беспроцентные рассрочки. Покупатели ждут снижения цен и не спешат приобретать недвижимость.
На рынке недвижимости – ценовой пузырь. Чтобы он не лопнул, прилагаются колоссальные усилия – скидки, бесплатная ипотека, беспроцентные рассрочки. Покупатели ждут снижения цен и не спешат приобретать недвижимость.
Жилой комплекс Dream Towers
Рынок российской недвижимости полон парадоксов. Возьмем, к примеру, ипотеку. Это кредит на объект недвижимости, который выступает залогом. Непостроенный объект, воздушный замок не может быть предметом залога, поскольку не является объектом недвижимости, но в российской версии ипотеки – может. Другой парадокс. Квартира, которая будет сдана через год-два, не может стоить дороже уже построенной квартиры в обжитом районе. «Может!» – говорят объявления о продажах. Доходы населения снижаются, значит, спрос должен падать, ан нет, «нищее население» скупает массово квартиры – и несмотря на рост цен продолжает скупать. Парадокс на парадоксе, но рынок жил, жив и будет жить!
Перекошенный ценник
Самый волнующий вопрос – сколько стоит недвижимость сегодня? На какие прайсы ориентироваться? Все участники рынка (кроме застройщиков) признают, что цены на рынке выглядят аномальными. За последние два года квартиры подорожали в 1,5-2 раза, и продавцы продолжают уверять, что уровень цен справедлив, и не желают идти на уступки. Дошло до того, что стоимость квартир в новостройках со сроком сдачи через несколько лет вплотную приблизилась к стоимости готовых квартир. А с появлением субсидируемой ипотеки под 0,1%, одно из условий которой – удорожание квартиры на 10-20%, стоимость новостроек окажется значительно выше, чем вторички, окончательно внеся путаницу в ценообразование на рынке.
Как пример – ЖК «Цветной город». Ценник за четыре года вырос в три раза! Такой рост наблюдается практически во всех «долгоиграющих» проектах, часть квартир в которых продавалась еще до обязательных эскроу-счетов. Он же вызвал рост цен на вторичное жилье, что вполне закономерно.
Риэлторы констатируют, что продавцам приходится идти на дисконт, чтобы привлечь покупателя, хотя не все признают эту неизбежность. Но, если честно, все эти истории со скидками выглядят странно. Мол, в январе цена была 6,5 млн, но из-за повышения ставок по ипотеке сделка сорвалась. Летом собственник, посмотрев на объявления схожих квартир, поставил цену 7,5 млн рублей, но ни просмотров, ни даже звонков в результате не получил. Мы, риэлторы, предложили скинуть до 6,5 млн и уже выходим на сделку. Это похоже на «черную пятницу», когда магазины сначала завышают цены на товар, а потом дают на него скидку.
«По звонкам взрывной рост +80% по сравнению с концом июля/началом августа. Еще лучше с показами объектов – выросли в три раза. Как результат – за неделю принято столько же авансов, сколько за три предыдущие недели августа. Это ощутимо противоречит моему предыдущему пессимистичному посту», – подводит итоги августа Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость», на своей странице в VK. Спрашиваю: а что с ценами? Отвечает: «Да все так же. Плавная просадка». Другими словами, говорить о падении пока что рано. Хотя так хочется…
«С начала кризиса многие ожидали сильного обвала цен на недвижимость, однако катастрофы не произошло и, соответственно, возможности прикупить метры совсем подешевке так и не возникло. В Петербурге стоимость жилья в новостройках снизилась с начала года на 15-20%. Но это в среднем, а у отдельных компаний снижение вообще было минимальным. Так, «Северный город» опустил планку всего на 5%, однако уже осенью опять поднял цены на 7-10%», – это из статьи 11 января 2010 года, опубликованной на портале «Невастройка». Никакой паники – сегодня снизились, завтра повысятся.
Психическая атака
На рынках давно уже действуют не только рыночные механизмы. Сказал Илон Маск, что покупает Twitter, и акции компании подорожали на 12%. Сказал Владимир Путин, что контракты по газу исполним, и газ подешевел. Сказал, что только за рубли, и газ подорожал. Так и на рынке недвижимости. Сказал президент Дмитрий Медведев в июле 2009 года, что квадратный метр должен стоить 30 тыс. рублей, и цены начали падать. Приказал президент Владимир Путин ипотечным ставкам стать до 6,5% – и они опустились. Не только власти, но и застройщики-бизнесмены научились играть на чувствах своих клиентов. Обычно их пугают ростом цен, дефицитом квартир, ну и неуверенностью в завтрашнем дне (в обоих значениях).
Допугались до того, что некоторые застройщики придерживали квартиры, которые скупали перепуганные дольщики, или внепланово повышали цены, чтобы сбить ажиотажный спрос (не помогало). Марк Лернер, гендиректор компании «Петрополь», в начале января останавливал продажи апартаментов в апарт-отеле «Начало» из-за слишком высокого спроса, который не удавалось сбить даже повышением цен.
Сейчас мантра про рост цен, себестоимости и прочего не пройдет. Покупатель ждет снижения цен, и рынок недвижимости после бурного роста может позволить себе пойти на такие жертвы, ничего в результате не теряя, а наоборот. Риэлторы, которые зарабатывают на фактических продажах, хорошо это понимают – не зря же многие профи рынка в социальных сетях начали настоящую информационную атаку на продавцов, убеждая их, что без снижения цен квартиру на вторичке не продать. Да, сложно, не хочется продешевить, все привыкли, что цены только растут. Да, приходится забыть про спекуляции (купил за рубль – продал за 2 рубля). Но по-другому – никак. Сейчас самое важное – вывести из ступора именно рынок вторичного жилья, деньги которого активно участвуют в «улучшении жилищных условий» (продал «однушку» — купил «двушку»). Очевидно, что прайсы будут снижаться (на 10-15%), но отскока на уровень двухлетней давности не будет. А новостройки вообще могут потерпеть низкий спрос – проектное финансирование, подушка сверхдоходов за прошедшие два года позволяют застройщикам переждать «смутное время» и даже искусственно создать на рынке дефицит предложения. Это не кризис 2009 года, не кризис 2014 года. Да, возможно, и вообще не кризис, а генеральная уборка на рынке недвижимости.
Россияне не богатеют, но покупают подорожавшие квартиры. Доступность жилья в этом году может вырасти несмотря на высокие цены и невысокие зарплаты. Квартиры – для всех. Мы за ценой не постоим!
Источник https://newizv.ru/article/general/10-09-2022/vtorichka-pokatilas-s-tsenovoy-gorki-kogda-luchshe-prodavat-i-pokupat-kvartiry
Источник https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10967994
Источник https://www.novostroy.ru/articles/market/tsenovoy-puzyr-paradoksy-rynka-vtorichka-desheveet-novostroyki-ne-pokupayut-pochemu-ne-snizit-tseny/
