Выгодно ли сегодня вкладывать сбережения в недвижимость и что будет дальше с ценами?
«Купить квартиру и сдавать ее, получая пусть и не самый большой, но стабильный доход, – это своего рода часть белорусского менталитета. Даже покупку недвижимости для себя, что в действительности является тратой денежных средств, наши клиенты часто называют инвестицией», – делится своими мыслями директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня. Спросили эксперта, выгодно ли сегодня вкладываться в недвижимость и что нужно знать покупателю, чтобы избежать финансовых потерь.
Выгодно ли сегодня вкладывать сбережения в недвижимость и что будет дальше с ценами?
Первые две недели после 24 февраля 2022 г. рынок и его участники находились в состоянии определенного шока. Застройщики, которые привязывали цену квадратного метра к долларовому эквиваленту, остались, по всей видимости, без новых дольщиков. Те же застройщики, которые зафиксировали цену на приемлемом уровне в рублях, не знали отбоя от клиентов.
Вторичный же рынок поглотила волна расторжений как уже состоявшихся сделок, так и предварительных договоренностей. Однако, как только курс рубля укрепился, ситуация на рынке стабилизировалась и количество сделок не просто восстановилось, достигнув своих средних весенних значений, оно стало самым высоким для апреля за последнее десятилетие .
К сожалению, в отличие от вторичного рынка, статистика по которому может быть достаточно изучена, первичный рынок мало балует нас открытыми цифрами (в первую очередь по количеству заключенных сделок). Есть подозрение, что в отношении объектов, ввод в эксплуатацию которых значительно отнесен по времени (от года и более), спрос остается на невысоком уровне, поскольку во времена неопределенности возрастают риски того, что объект не будет достроен.
Что касается того, стоит ли вкладывать в недвижимость, то жилье по текущим рыночным ценам вряд ли принесет желаемую рентабельность с учетом снижения цен на рынке аренды (со сроком окупаемости до 8 лет), а вот коммерческая недвижимость в популярных местах всегда будет востребована с точки зрения дохода от владения. Другой вопрос, что такая коммерческая недвижимость не так часто выставляется на продажу.
Сейчас доходность от владения недвижимостью составляет в среднем 5,92% годовых . Таким образом, чтобы «отбить» покупку квартиры стоимостью $40 000, если сдавать ее при таком усредненном проценте за $197 (что в принципе похоже на реальную ставку арендной платы за такую квартиру), нужно 16,9 года (если не реинвестировать полученные от арендаторов денежные средства).
По коммерческой недвижимости такого детального изучения вопроса нет, но простое сравнение ставок и стоимости недвижимости на рынке жилья и на рынке коммерческой недвижимости путем простой выборки говорит о том, что доходность на рынке коммерческой недвижимости выше как минимум на 40%. К примеру, офис стоимостью $40 000, площадью 30 кв.м, (что сопоставимо с площадью квартиры в примере про жилую недвижимость), может сегодня приносить около $300 (минус налоги).
Дальнейшая ситуация на рынке недвижимости в целом будет зависеть от нескольких факторов, главными из которых видятся доступность финансов для застройщиков и строительных технологий, возможность и достаточность импортозамещения необходимых для строительства ресурсов, а также уровень реальных доходов населения.
Не берусь судить о конкретном уровне цен до конца года, однако существенного снижения (свыше 30%) не будет. Скорее всего, речь будет идти о меньших цифрах (от 7% до 13%).
Если покупатель попал в «недострой», есть шанс вернуть деньги?
Юридически в большинстве случаев такие покупатели защищены. Другой вопрос, что в условиях, когда у застройщика по разным причинам не оказывается достаточных средств для продолжения строительства и у застройщика недостаточно собственного имущества для расчета с кредиторами (покупателями), то никакие юридические механизмы не смогут защитить таких покупателей от финансовых потерь.
Есть два простых совета для покупателей, вступающих в долевое строительство:
- Тщательно изучайте репутацию застройщика. Благо сейчас Интернет позволяет сделать это не выходя из дома (в том числе за плату можно проверить, в каких судебных процессах находится или находился застройщик, есть ли у него существенные задолженности). Рекомендую просматривать различные форумы по соответствующей тематике и пользоваться сервисом проверки контрагентов – kartoteka.by
- Проверяйте срок сдачи объекта. В условиях неопределенности на рынке недвижимости не стоит вступать в долевое строительство объектов со сроком сдачи свыше одного года (от момента вступления в долевое строительство).
Какую жилую недвижимость сейчас больше покупают?
На первичном рынке в последние годы самые популярные метражи для однокомнатных квартир – около 42 кв.м, для двухкомнатных – около 58 кв.м, для трехкомнатных – около 78 кв.м. На вторичном рынке наиболее популярны для однокомнатных квартир – около 30-33 кв.м, для двухкомнатных – около 47-50 кв.м, для трехкомнатных – около 63-65 кв.м.
Причина такой разницы в метражах заключается в том, что первичный рынок представлен современным жильем, на «вторичке» же по-прежнему «царит» старый фонд – «хрущевки», «брежневки», «стандартные проекты».
Что происходит на рынке недвижимости в регионах?
В регионах рынок недвижимости за последние пять лет стал более волатильным, быстрее реагирующим на ситуацию в столице.
Если ранее с момента падения цен на недвижимость и до момента падения цен в регионах уходило до полугода, то сейчас буквально месяц-два.
К примеру, если в 2016 году можно было продать квартиру стандартных потребительских качеств в каком-нибудь областном центре и купить практически за ту же сумму почти аналогичную квартиру в Минске (за счет того, что в Минске цены упали, а регионы еще на это не отреагировали), то сейчас такая ситуация почти невозможна.
Поэтому-то и был всплеск покупательской активности из регионов в Минске в 2016-2017 гг. Сейчас же региональные покупатели почти незаметны на рынке недвижимости Минска. Впрочем, как и жители столицы на региональных рынках.
Как сегодня белорусу получать пассивный доход с недвижимости?
В сегодняшней ситуации нужно иметь в виду, что за последнее десятилетие в том же Минске построены миллионы квадратных метров жилья, соответственно, конкуренция в предложении того же жилья в аренду сейчас крайне высока. К примеру, по данным портала realt.by , если в 2018 году объем предложения арендных квартир в Минске составлял чуть более 2 000 квартир, то в 2022 году уже 16 000 квартир.
Кроме того, на фоне укрепления курса доходность от сдачи квартиры в аренду в условиях снизившихся ставок, а также снижения цен продажи квартир стала падать, в то время как доходность от валютных депозитов продолжает показывать положительную динамику.
Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость с целью сдачи в аренду, то здесь также не все так просто – ликвидные объекты коммерческой недвижимости, спрос на которые со стороны арендаторов традиционно высок, как правило, не продаются, а арендаторов на другие объекты вы можете и не найти.
Ждать или торопиться: экономист Голубев рассказал, стоит ли сейчас покупать недвижимость
Каждый новый кризис, сопровождающийся экономическими и финансовыми потрясениями, а также высокой волатильностью валютных курсов, стимулирует граждан к вложению в надежные активы. В России таким активом является жилая недвижимость. Доцент кафедры экономики Северо-Западного института управления РАНХиГС, кандидат экономических наук Артем Голубев поделился с ФБА «Экономика сегодня» прогнозом о будущем рынка недвижимости в России.
Что влияет на покупательскую активность на рынке жилья?
Зачастую кризису предшествует значительное удорожание недвижимости, когда спрос на жилье оказывается повышенным при сравнительно ограниченном объеме предложения.
Поскольку на рынке жилья ценообразование зависит прежде всего от спроса и предложения, то обозначим факторы, которые оказывают на них влияние. Считается, что достаточным предложением, способным заместить ветхое жилье и обеспечить нормальный спрос со стороны населения, является ежегодный ввод нового жилья из расчета не менее одного кв. метра на человека (то есть для России — около 150 млн квадратных метров). За последние десять лет этот показатель составляет около 0,5 кв. метра на человека, что говорит о недостатке жилья по сравнению с потенциальным спросом.
рисунок ФБА «Экономика сегодня»
Граждане чаще приобретают жилье на имеющиеся накопления, либо с использованием кредита (чаще – ипотечного). Процентная ставка по ипотеке длительное время была двузначной, что ограничивало число желающих воспользоваться такой услугой банков. Поэтому доля лиц, взявших ипотеку в России еще в прошлом десятилетии, была небольшой.
Ежегодно в России лишь около 2% граждан совершают сделки по купле-продаже недвижимости. Это «тонкий» рынок, при котором приход на него дополнительно 1% граждан или уход такого же количества может привести как к взрывному росту цен, так и к их обвалу. Если при относительно стабильном предложении резко повышаются реальные доходы граждан или заметно дешевеет ипотека, это увеличивает спрос на жилье и оно дорожает. Если же доходы не растут и/или ипотечные кредиты становятся дороже, то снижение спроса, как правило, приводит к удешевлению жилья.
Спасет ли ипотека рынок недвижимости?
Оценивая перспективы рынка недвижимости в нынешней ситуации, стоит обратить внимание на факторы, которые влияли на него в предыдущие периоды. Пандемийному кризису 2020 года предшествовал длительный период стабильных цен: после некоторого снижения в 2015 году в последующие два года роста цен почти не наблюдалось. К 2018 году в реальном выражении (с учетом инфляции за три года) недвижимость заметно снизилась в цене. К тому моменту замедлились и темпы инфляции, что отразилось на постепенном удешевлении ипотеки. Это создало почву для повышения спроса на недвижимость.
Одной из антикризисных мер поддержки экономики в 2020 году стало введение льготной ипотеки, что позволило воспользоваться ею тем семьям, которым ранее она была недоступна. В результате вместо традиционного спада спроса и последующего снижения цен на недвижимость в период кризиса (как это было ранее в 1998-1999, 2008-2009, 2014-2015 годах) произошел резкий скачок цен на жилье с середины 2020 года до начала 2022 года. К примеру, средние цены на недвижимость в Санкт-Петербурге за это время выросли примерно на 60%.
В 2022 году фиксируются отличная от двухлетней давности ситуация. Так, к весне цены на недвижимость находились на рекордно высоком уровне, при этом ставки по ипотеке в марте подскочили почти вдвое – до уровня выше 20% и лишь к середине лета снизились до предкризисного значения. На фоне предыдущего сильного роста цен и резкого снижения реальных располагаемых доходов граждан в текущем году доступность жилья достигла многолетнего минимума. Согласно исследованиям hh.ru и ЦИАН, петербургской семье из двух работающих человек придется копить на квартиру площадью 54 кв. метра 6,1 год, тогда как в 2020 году этот показатель составлял 4,1 года. В условиях такой дорогой недвижимости даже льготная ипотека не в состоянии обеспечить спрос на уровне прошлого года.
Ожидать ли снижения цен на жилье?
Рост цен на недвижимость и ежемесячные рекорды выдачи новых ипотечных кредитов, которые фиксировались со второго полугодия 2020 года, стимулировали застройщиков начинать новые проекты и возобновлять работы на объектах, замороженных в начале кризиса.
Так, большинство этих проектов были начаты в период с осени 2020 года по осень 2021 года. Если учесть, что строительный цикл в среднем составляет 2-2,5 года, то повышенный объем ввода этих объектов будет продолжаться с осени текущего года до конца следующего года. Однако и сейчас фиксируется рост предложения нового жилья: за первые семь месяцев 2022 года в России было введено более 60 млн кв. м., что на 38% превышает показатели аналогичного периода 2021 года. При этом на Санкт-Петербург и Ленинградскую область приходится наибольший прирост многоквартирного жилого строительства.
Поскольку доступность жилья для петербуржцев заметно снизилась к этому году, реальные располагаемые доходы, вероятно, покажут рекордное за несколько лет снижение при ожидаемой растущей безработице. А факторы для заметного роста спроса едва ли появятся.
В этих условиях тенденции на рынке недвижимости будут примерно теми же, что были в период кризисов 1998-го, 2008-го и 2014 годов – на коррекцию цен вниз. Это будет происходить до тех пор, пока доступность жилья вновь не восстановится (в результате удешевления недвижимости или/и роста доходов граждан). В случае, если формального снижения цен на рынке наблюдаться не будет, можно рассчитывать на скрытое снижение стоимости через скидки и дополнительные стимулирующие программы и бонусы от застройщиков.
Ипотека под 0,1% годовых: реальность или сказка?
Уже сейчас все большее распространение получают совместные программы банков и застройщиков, по которым ипотечная ставка может составлять 0,1% и даже ниже. В большинстве случаев в цене квадратного метра уже заложена субсидия от застройщика по процентной ставке и рассчитывать на скидки едва ли можно, даже если по стандартным ипотечным программам они будут присутствовать.
Рисунок ФБА «Экономика сегодня»
Тем не менее, если околонулевая ставка по ипотеке распространяется на весь период кредитования до 10 и более лет, то приобретение даже более дорогой недвижимости окажется выгодней, чем со скидкой, но на стандартных условиях или по льготной государственной ипотеке. Например, общая выплата по кредиту в 5 млн рублей с льготной ставкой 7% годовых составит за 10 лет почти 7 млн рублей (включая около 2 млн рублей процентами) с ежемесячным платежом в 58 тыс. рублей. В то время как по кредиту в 6 млн рублей со ставкой 0,1% годовых на тот же период общая выплата будет почти на 1 млн рублей ниже – 6,03 млн рублей, из которых переплата по процентам составит всего 30300 рублей. При таком варианте меньшим будет и ежемесячный платеж – 50300 рублей. Если же срок кредитования превысит десять лет, то выгода при почти беспроцентной ипотеке окажется еще более значительной.
Для подавляющего числа граждан ипотека сейчас является чуть ли не единственной возможностью для приобретения жилья. А вот накопления обесцениваются как за счет инфляции, так и за счет опережающего роста цен на недвижимость в долгосрочном периоде. При этом поймать период относительно низких цен на недвижимость при низких ставках по ипотеке в российских реалиях почти невозможно.
Получается, что на данный момент у потребителя есть два варианта решения жилищной проблемы: подождать более выгодных цен и скидок у застройщиков (сохраняя средства на банковских счетах под проценты), либо уже сейчас подобрать варианты с околонулевой ипотекой, но с явно завышенной стоимостью квадратного метра.
Стоит ли покупать квартиру в 2022 году: разбор Банки.ру
Что происходит с рынком недвижимости после 24 февраля 2022 года
Март
Рынок недвижимости меняется вместе с ключевой ставкой. Когда 28 февраля ее повысили с 9,5 до 20% годовых, рыночные ставки по ипотеке тоже выросли — до 20–25% годовых, и стали практически недоступными для россиян.
При этом в марте доля ипотеки на новостройки в общем количестве выданных кредитов увеличилась на 5% к февралю и составила 37%. Все благодаря Госпрограмме 2020–2022, ставка по которой еще оставалась на уровне 7% годовых.
Те, у кого есть сбережения, старались сохранить их путем вложения в недвижимость, поэтому росла и цена на жилье — примерно на 5%. Многие россияне вкладывали наличные деньги в краткосрочные вклады на 1–3 месяца — банки предлагали под 20% годовых.
Апрель
7 апреля вступили в силу новые критерии Госпрограммы 2020–2022. Ставку повысили до 12% годовых, лимиты тоже увеличили — с 3 млн для всех регионов до 12 млн рублей на покупку жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 млн — в остальных регионах России.
ЦБ снизил ключевую ставку — с 20 до 17% годовых. Рыночная ипотека была все так же недоступна, количество сделок на вторичке упало на 50%. Объем выдачи ипотеки сократился вчетверо — на 75% по сравнению с мартом 2022 года, сообщал РБК со ссылкой на данные бюро кредитных историй «Эквифакс».
Стоимость недвижимости в Москве в апреле выросла незначительно — на 1,6% по отношению к прошлому месяцу, в регионах упала на 0,5%.
29 апреля Центробанк еще раз снизил ключевую ставку — с 17 до 14% годовых.
Май
С 1 мая по Госпрограмме 2020–2022 снизили ставку — с 12 до 9% годовых. Правительство увеличило максимальные размеры кредита по семейной ипотеке и программе господдержки на новостройки — до 15 и 30 млн рублей соответственно. Для поддержки IT-отрасли запустили льготную ипотеку для IT-специалистов, по которой кредит на недвижимость на первичном рынке можно взять под 5% годовых. 27 мая ключевую ставку снизили еще на 300 базисных пунктов — с 14 до 11% годовых.
В апреле и мае спрос на недвижимость снизился до 3–4 раз, говорит Артур Ахметов, директор вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру:
«Новостройки поддерживали льготные программы ипотеки, а по готовому жилью на вторичном рынке ставки были чуть выше уровня ставки ЦБ, что было неподъемным для многих покупателей. Если раньше почти каждую вторую квартиру покупали в ипотеку, то теперь такого рычага не стало. К тому же добавилось несколько факторов: первый — часть денег ушла на депозиты по высоким ставкам на 3 и более месяцев, второй — неопределенность в доходах некоторых групп людей фактически отложила спрос на покупку недвижимости.
Что происходило с ценами на недвижимость
На рынке вторичной недвижимости в начале 2022 года продолжался тренд, заданный в октябре 2021-го, говорит Николай Вавилов, специалист департамента стратегических исследований Total Research:
«Цены на недвижимость начали снижаться после повышения ключевой ставки ЦБ — регулятор таким образом реагировал на растущую инфляцию. Понятно, что в официальных цифрах этого не приводилось, но в реальности от любой цены объявления на любом портале можно было спокойно отнимать как минимум 2–3% в виде обязательного дисконта реальному покупателю, — говорит Николай Вавилов. — При этом рынок перестал быть рынком продавца в это же время — предложение начало активно превышать спрос, потому что доходы людей не успевали за ростом цен на недвижимость даже с более доступной ипотекой. Следовательно, и реальных покупателей становилось все меньше. Это не могли не понимать покупатели, и давление на продавцов усилилось уже в этом году, особенно после того, как ЦБ взвинтил ставку до 20% годовых. Здесь в моменте рынок просто встал, и до того, как ставку снизили до 11% годовых, какой-либо реальной активности на нем не было».
Что будет дальше с рынком и ценами
10 июня Банк России объявил об очередном снижении ключевой ставки с 11 до 9,5% годовых. На таком уровне она была в начале года. ЦБ не исключает, что будет снижать ее и дальше. Банки вслед за регулятором обновили ставки по ипотечным кредитам. При этом покупательская активность все еще снижена.
Ставка ЦБ вернулась к уровню начала февраля. Однако в этот раз банки не спешат снижать свои предложения по ипотеке на вторичное жилье, говорит Артур Ахметов.
«Конечно, рынок ждет, что банки отреагируют на снижение ставки ЦБ и так же на 1,5–1% снизят ставки по своим предложениям. Однако в прошлый раз, когда ставка снизилась на 3%, многие банки снизили свои ставки не равнозначно, оставив запасы в 0,5–1%. В этот раз есть ощущение, что банки тоже немного «пожадничают» и рыночное предложение снизится всего на 1%. В этом случае ипотека по большей части все еще будет двузначной».
По словам эксперта, за три месяца цены на вторичку не сильно снизились, а цены на квартиры от застройщиков и вовсе поднялись. Эта тенденция, скорее всего, сохранится.
«Продажи новостроек просели. Сейчас застройщики предлагают дополнительные скидки, подарки при покупке и суперинтересные условия по субсидируемым ипотечным ставкам от 0,1% на весь срок. Думаю, что тенденция по снижению фактической цены продолжится: будут вводиться новые пулы квартир, застройщики и далее будут предлагать скидки или подарки, чтобы стимулировать продажи. Но такие щедрые предложения по ипотеке от 0,1% на весь срок мы, скорее всего, уже не увидим».
Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик считает, что сильного роста стоимости квартир не будет:
«Скорее мы увидим снижение цен хотя бы до уровня ноября — декабря 2021 года. Потому что за 2022 год квадратный метр в среднем вырос на 25 000 рублей, и это неадекватно при снижении активности на рынке и не лучшей экономической ситуации в стране».
По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», если экономика адаптируется к санкциям не так быстро, как хотелось бы, в ближайшие годы квартиры на вторичке в Москве и Подмосковье могут подешеветь и на 30%.
«Реальные располагаемые доходы не просто не растут, а снижаются, плюс по карманам людей ударила инфляция, значит платежеспособных покупателей стало только меньше, — говорит Николай Вавилов. — Соответственно, и цены будут плясать в зависимости от этого — только за май вторичка в России подешевела на рекордные за последние 5 лет 2,1%. Каких-то предпосылок для роста сейчас нет, поскольку дорожает и ремонт, который в любом случае новые собственники делают, хотя бы косметический».
Стоит ли покупать квартиру
Покупать квартиру в новостройке по программе Господдержка 2020–2022 сейчас выгодно, считает Виктор Зубик.
«Можно взять ипотеку на покупку квартиры максимум 9% (данные на 16 июня 2022 года). На мой взгляд, это отличное решение, особенно если жилье выбирается для себя. В долгую это будет хорошая и выгодная инвестиция для семьи, — говорит эксперт. — Старый фонд (вторичку) я бы не покупал. Ипотека на готовые квартиры сейчас около 11% годовых (данные на 16 июня 2022 года), это дорого и невыгодно. Высокая переплата и большой ежемесячный платеж».
«Покупать квартиру стоит в любое время, если в этом есть потребность. Но в 2022 году растут шансы купить хороший объект с приличным дисконтом, — говорит Николай Вавилов. — Единственное, чего можно подождать — это дальнейшего некоторого снижения ключевой ставки».
Артур Ахметов считает, что покупку лучше не откладывать.
«Если отложить покупку до возможного снижения стоимости предложения, то, скорее всего, не будет вариантов для покупки: одни варианты уже продадут, а другие варианты продавцы снимут с продажи, — говорит эксперт. — Про новостройки: цены на них уже существенно выросли, и заметного падения не будет. Застройщики скорее могут заморозить новые проекты, что через определенное время вызовет дефицит предложения, плюс высокая стадия готовности новых квартир для продажи повысит средние цены предложения. Думаю, имеет смысл рассматривать покупку именно в текущий момент времени, не откладывая решение на несколько месяцев».
Стоит ли брать ипотеку
Ждать дальнейшего существенного снижения ставок по ипотеке на вторичное жилье в этом году уже не стоит, говорит Артур Ахметов:
«Ставки по ипотеке, думаю, будут близки к двузначным. По новостройкам: текущее предложение по семейной ипотеке будет без изменений. Вероятнее всего, ставку по льготной программе Господдержка 2020–2022 снизят до уровня 7%, и она будет действовать до конца года».
«Стоит принимать подобное решение, имея в запасе достаточное количество денег для первоначального взноса и обслуживания кредита», — считает Владимир Кузнецов, заместитель руководителя Федерального центра медиации.
Источник https://myfin.by/stati/view/kak-bezopasno-vkladyvat-sberezenia-v-nedvizimost-v-krizis
Источник https://rueconomics.ru/23618179-zhdat_ili_toropit_sya_ekonomist_golubev_rasskazal_stoit_li_seichas_pokupat_nedvizhimost
Источник https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10967994
