История испанского пузыря недвижимости
История испанского пузыря недвижимости, лопнувшего вследствие Великой рецессии, началась примерно на рубеже тысячелетий, когда Испания официально присоединилась к Еврозоне. Тогда миллионы испанцев отпраздновали это достижение, так как считалось, что это станет первым шагом к новому веку процветания для страны, пережившей глубокую рецессию в середине 1990-х, что привело к росту уровня безработицы до рекордных 24%. Мало кто тогда мог представить, что это процветание закончится спустя менее чем десятилетие намного худшей рецессией и уровнем безработицы, побившим предыдущий рекорд и достигшим 27%.
Когда Испания вступила в Еврозону, ставки по займам были выше, чем в других западноевропейских странах, таких как Франция и Германия; однако эти ставки быстро выровнялись, так как инвесторы считали, что Испания обретет такую же стабильность и экономическое процветание, как ее коллеги по Еврозоне. Когда процентные ставки упали, банки увидели возможность расширить свой бизнес, ориентируясь на нетрадиционных клиентов, которые ранее не могли позволить себе ипотеку из-за более низкой зарплаты. Раньше банки ограничивались клиентами с дипломом колледжа, обычно зарабатывающими больше, чем средний испанец, владельцами независимого бизнеса с продолжительным успешным послужным списком и работниками бюджетного сектора, пользующимися большим уровнем стабильности работы. Однако новый класс клиентов включал строителей, сотрудников ресторанов, работников заводов и практически любого, чья зарплата была достаточно высокой для новых кредитов со сниженными ставками, предлагаемых теперь банками. По сути, это означало практически всех, кто имел работу.
Так как цены на недвижимость все еще были низкими и ставки также достигли исторических минимумов, спрос стал быстро расти. Продажи подскочили, и в первые годы бума количество доступной недвижимости сократилось. Естественно, вскоре сработали законы спроса и предложения, и по мере роста дефицита на рынке недвижимости цены стали расти.
Для тех, кто хотел быстро заработать, появилось два важных следствия.
Во-первых, покупатели стали беспокоиться об упущенной выгоде. Некоторые покупали дома, а через год обнаруживали, что цены выросли вдвое, и либо продавали их, либо придерживали для получения более высокой прибыли. Вскоре в испанских барах и гостиных каждый вечер рассказывали истории о тех, кто за одну ночь превратились в миллионеров. По телевизору показывали интервью с обычными людьми, всего за год-два сделавшими небольшое состояние, покупая и продавая недвижимость. Возник эффект золотой жилы, обычно сигнализирующий о начале пузыря, когда кажется, что каждый «инвестирующий» в актив пузыря становится богатым. Стадный менталитет поднимает спрос еще выше.
Вторая группа желавших быстро заработать – это те, кто увидел возможность в увеличении предложения для удовлетворения этого нового взрыва спроса. Существующие строительные компании не могли позволить себе строить больше, чтобы удовлетворить спрос, поэтому банки любезно предложили им такие же займы с низкими процентами, какие получали покупатели недвижимости. В результате эти строительные компании начали массовый строительный бум, финансируемый теми же банками, которые затем, как только строительство завершалось, предлагали покупателям кредиты. Не имело значения, кто вы, – если вы хотели приобщиться к золотой жиле, достаточно было пойти к местному банкиру и получить кредит, чтобы инвестировать в бум.
Но с ростом строительства возник дефицит строительных материалов, таких как двери, окна и паркет. Их цены тоже стали расти, так как строители нуждались в них, чтобы завершить новые дома, прежде чем их продать. Есть много историй о городах, где в годы бума одна фабрика порождала десяток конкурентов. Наглядный пример – город Вильяканьяс, где производилось примерно 60% всех дверей Испании. По сути, происходило следующее: одна фабрика производила продукт, спрос существенно рос, и фабрика получала рекордную прибыль. Вскоре владельцы начинали щеголять своим богатством, покупая элитные автомобили и дома, на что обращали внимание работники. Тогда группа работников решала скинуться деньгами и открыть новую фабрику, производящую тот же продукт в том же городе. Они обучали своему делу новых людей, и затем от второй компании откалывалась группа, чтобы создать третью. Цикл повторялся, пока в одном городе не оказывалось несколько компаний, изготовляющих один и тот же товар. Тогда строительные компании знали, что город А поставляет двери, город Б изготовляет окна, город В – унитазы и т. д.
С бумом строительства безработица снизилась до практически неслыханных для Испании уровней. В результате выросли зарплаты и возник новый необычный феномен. Раньше выпускники колледжей зарабатывали больше строителей, но с бумом зарплаты строителей выросли, и, как следствие, бросивший учебу строитель мог на старте зарабатывать столько же, как кто-нибудь с дипломом бакалавра. Конечно, из-за этого многие студенты бросали учебу и начинали работать.
Но казалось, что сколько бы новых сотрудников ни нанимали, бум все равно требовал больше. При таком большом количестве новых строительных проектов в Испанию стали массово ехать богачи и пенсионеры из других европейских стран, чтобы насладиться солнцем, морем и песком, обещанными средиземноморским побережьем. Так как недвижимость теперь покупало больше людей, чем когда-либо, понадобился новый источник рабочей силы, чтобы удовлетворить спрос. В результате испанское правительство инициировало массовую миграцию. В 2000 г. в Испании было чуть меньше 1 млн иммигрантов, или примерно 2.2% населения; через десять лет, в 2010 г., это число выросло до 5.7 млн, или 12.2% населения.
В ранние годы бума спрос был настолько силен, что новые квартиры и дома можно было легко продать испанцам, а также иностранцам, ищущим себе виллу или жилье для пенсии. Но на поздних стадиях бума стало ясно, что почти все в Испании, кто хотел дом и не был безработным, уже его имеет. Единственным логичным выходом было продавать новые дома, появляющиеся на рынке, вновь прибывшим иммигрантам в надежде, что они будут поддерживать спрос. К этому времени строительство обошло туризм и стало крупнейшей отраслью в стране, и отступать было некуда. Если рухнет крупнейшая отрасль в Испании, страна погрузится в экономический кризис эпических масштабов. Чиновники решили, что единственный способ поддерживать праздник – привлечь больше иммигрантов, чтобы те покупали новую недвижимость, появляющуюся на рынке.
План стратегии, напоминавшей пирамиду, заключался в том, чтобы нанимать новых иммигрантов в строительный сектор и затем продавать им построенные ими же новые дома, а когда казалось, что все вот-вот рухнет, просто приглашалось больше иммигрантов, чтобы подпитывать спрос на дома и привлечь их к работе в строительном секторе, чтобы они могли позволить себе купить эти дома.
Кто-то может спросить, зачем нанимать столько иммигрантов на строительство, но ответ достаточно прост. Испания не могла привлечь много квалифицированных иммигрантов, поэтому преимущественно неквалифицированная иммигрантская рабочая сила могла быть задействована лишь в нескольких отраслях, нанимавших преимущественно неквалифицированных работников. Теперь крах был лишь вопросом времени, так как с такой стратегией невозможно было очень долго поддерживать спрос…
Помимо легких кредитов, соблазна мгновенного обогащения и политики открытых дверей для иммигрантов, во всем этом также сыграло роль правительство. Несколько раз появлялась возможность отступить от края пропасти, но она всегда по разным причинам игнорировалась. Испанское законодательство позволяло банкам выдавать займы на 100% стоимости покупки недвижимости, что означало, что можно было не платить первый взнос. По сути, это давало возможность покупателям без сбережений и часто с нестабильной работой покупать дома с 30-летней ипотекой. Некоторые банки даже предлагали 50-летнюю ипотеку, если выплаты казались слишком высокими. Также не было закона, запрещавшего банкам взыскивать непогашенные кредиты по домам с отмененным правом выкупа, так что если банк арестовал ваш дом, потому что вы не могли за него заплатить, вы все равно должны выплатить ему ипотеку. В результате банки вели себя еще более безрассудно, так как считали, что даже если клиент станет неплатежеспособен, они все равно смогут заработать, отобрав у него недвижимость и затем при поддержке закона взыскав непогашенный долг.
Помимо существующих законов, способствовавших пузырю, власти сыграли в возникновении кризиса еще одну очень важную роль. Они действовали так, как им было выгодно, в ущерб обществу и стране. Иногда имели место прямые взятки, но во многих других случаях находящиеся у власти политики брали у банков огромные кредиты на строительство престижных проектов для своего электората. В конце бума в 2008 г. в Испании было больше километров существующих и строящихся высокоскоростных железнодорожных путей, чем в любой другой стране мира, за исключением намного большего по размерам Китая. Однако по пропорции от размера Испания обошла Китай.
Также в различных городах, таких как Сьюдад-Реаль и Кастельон, частными инвесторами, пользовавшимися отмененными теперь правительственными субсидиями, строились аэропорты. Были также многочисленные здания, дороги и мосты, строившиеся либо местными властями, либо частными инвесторами при поддержке правительственных субсидий, использовавшихся не так, как должно. Все это бюджетное расточительство внесло свой вклад в строительный пузырь, и когда пузырь наконец лопнул, эти проекты постигла та же судьба, что и другие. Главной причиной такого массового строительства было то, что политики использовали эти проекты для того, чтобы показать, какие они дальновидные, и как они могут «что-то делать». Так они выигрывали голоса, фокусируя внимание на новых сооружениях и инфраструктуре, при этом не говоря ни слова о затратах.
Наконец, доходы правительства благодаря буму также подскочили. Более высокий уровень занятости означал, что больше людей платят налоги. Более высокие зарплаты означали, что размер этих налогов больше. Строительные компании и банки платили больше налогов, так как они больше зарабатывали, а покупатели недвижимости платили налоги на каждую покупку. Все эти дополнительные денежные поступления способствовали сокращению отношения испанского долга к ВВП с 60% в 1997 г. до 30% десять лет спустя, несмотря на высокий уровень правительственных расходов. Для национального правительства это означало, что нет смысла пытаться предотвратить или сдержать пузырь. Всегда было выгоднее просто смотреть в другую сторону и собирать выросшие налоговые поступления, надеясь на лучшее.
Как большинство из нас уже знает, в 2008 г. пузырь больше не смог поддерживаться и лопнул, породив экономический кризис, превзошедший все, что видела Испания со времени присоединения к Евросоюзу в 1986 г.
Поддержите GOLDENFRONT.RU, подписывайтесь на наш YOUTUBE канал ЗДЕСЬ.
Что такое пузырь на рынке недвижимости?
Падение купли-продажи жилья в 2019 году на 3,3 % и кризис, вызванный COVID-19, снова усилили страх перед предстоящим кризисом недвижимости. Существует ли опасность пузыря на испанском рынке недвижимости в 2021 году?
Есть различные прогнозы по цене жилья в 2021 году. Большинство профессионалов рынка недвижимости считали еще до пандемии, что Испания находится в фазе стабилизации, но не в новом кризисе недвижимости в 2021 году. Тем не менее, чтобы устранить сомнения, проанализируем различия между пузырем на рынке недвижимости, который был в Испании несколько лет назад, и текущим моментом.
Содержание статьи:
Что такое пузырь на рынке недвижимости?
Пузырь на рынке недвижимости возникает, когда цена активов на недвижимость растет непрерывно и намного выше, чем зарплаты и остальные товары и услуги. В Испании цены на рынке жилья росли в 2001–2007 годах.
Как правило, этот чрезмерный рост стоимости происходит по спекулятивной причине: рост цен на жилье заставляет людей думать, что так будет всегда, и они покупают недвижимость, тем не менее цены продолжают повышаться. Со своей стороны, застройщики строят больше этажей, чтобы удовлетворить растущий спрос, что еще больше подпитывает эту спекулятивную спираль. Наряду с ложным представлением о том, что жилье никогда не упадет в цене, а также с последующей покупательской эйфорией, была еще и легкость в предоставлении кредитов банками, которые понизили риски для своих клиентов в погоне за экономической выгодой.
В Испании освобождение рынка земли также сыграло огромную роль. Это привело к созданию большого числа рабочих мест и экономическому росту, соответственно продажи жилья увеличились и цены повысились. Ослепленные растущей стоимостью недвижимости, многие покупатели влезли в долги выше своих возможностей.
Все эти факторы в сочетании с повышением процентных ставок в конечном итоге привели к неустойчивой ситуации и к взрыву пузыря на рынке недвижимости, к одному из крупнейших экономических спадов в истории. Многие покупатели столкнулись с кредитами, которые они не могли погасить. С другой стороны, квартиры, которые раньше быстро продавались, перестали быть привлекательными для инвесторов, а застройщики были вынуждены заморозить многие свои проекты.
Какие последствия имел пузырь на рынке недвижимости?
Испания еще не оправилась от некоторых последствий кризиса в сфере недвижимости, разразившегося в конце 2007 года. Сектор зафиксировал резкое снижение продаж и цен на недвижимость, нескольких компаний-застройщиков обанкротилось.
Рынок недвижимости был одним из главных двигателей испанской экономики, и кризис имел фатальные последствия: безработица значительно возросла, а экономика домашних хозяйств ослабла, что привело к сокращению потребления большинства товаров и услуг и усугубило ситуацию в стране.
Сегодня ситуация иная: кризиса с недвижимостью в 2021 году не будет
Существует 4 аспекта, которые доказывают, что нового кризиса в сфере недвижимости или пузыря на рынке недвижимости Испании в 2021 году не будет. Два аспекта являются структурными (цены и производство), два других – общими (экономический рост и регулирование). Начнем с последних.
По прогнозам Банка Испании, ВВП во втором квартале 2021 года сократится до 16–21,8 % после падения на 5,2 % в первом квартале. По данным Еврокомиссии, в этом году ВВП снизится до 10,9 %, по оценкам ОЭСР, – на 14,4 %, по оценкам МВФ, – на 12,8 %.
Это падение приведет к тому, что усилия семей по покупке жилья еще больше отойдут от уровня 2007 года. Например, в Мадриде потребуется 8,2 года зарплаты, чтобы купить недвижимость по сравнению с рекордным максимумом в 14,9 лет. Что касается процента семейного дохода, выделенного на оплату жилья, по данным Банка Испании, в 2019 году он был на уровне 31,6 %.
Следует отметить вступление в силу нового ипотечного правила, которое увеличивает защиту покупателя, но в то же время более строго относится к заемщикам с более высоким коэффициентом риска, а также новые требования банка от застройщика при финансировании недвижимости.
Все эти факторы сильно затрудняют появление нового пузыря на рынке недвижимости в 2021 году.
Разумные цены и строительство до COVID-19
Что касается эволюции цен на недвижимость в течение этого года, нет единого мнения среди профессионалов отрасли. Однако до кризиса, вызванного коронавирусом, большинство из них уже делали ставку на сдержанность из-за этапа стабилизации рынка (некоторые даже указывали на то, что в некоторых местах может произойти спад). Заметим, что международное рейтинговое агентство Мудис (Moody’s) сделало ставку на увеличение стоимости жилой недвижимости на 5,5 %. Со своей стороны, (сюда надо написать, что это? в интернете я не нашла) Funcas считал, что рынок вырастет в среднем только на 2,5 %.
Также не было консенсуса по вопросу строительства недвижимости. По данным Ассоциации застройщиков и строителей Испании (APCE), Испания нуждается в 120 000 домов в год до 2030 года. Со своей стороны мадридская Ассоциация застройщиков Асприма (Asprima) напоминает, что к этому прогнозу необходимо добавить иностранный спрос.
Мнение экспертов: нельзя говорить о пузыре на рынке недвижимости в 2021 году
А что говорят эксперты о возможном появлениия еще одного пузыря на рынке недвижимости в Испании? Они четко указывают, что нет оснований говорить о пузыре на рынке недвижимости в 2021 году. Алехандро Бельчи, старший научный сотрудник Института анализа недвижимости Евровал (Euroval), считает, что хотя некоторые показатели указывают на сдвиг в сторону восходящего тренда накопления нового жилья, а также сохранение восходящего тренда начатого и завершенного жилья последних лет, нельзя говорить о новом пузыре недвижимости.
Представители компании Aedas Homes утверждают: «С 2016 года жилищный сектор пережил очень значительный рост. 2021 станет годом зрелости нового сектора недвижимости, который будет продолжать расти и стабилизироваться. Мы сталкиваемся с фазой умеренного роста, которая создаст устойчивый сектор во времени, вдали от больших колебаний».
Со своей стороны Национальная федерация ассоциаций недвижимости (FAI) добавляет: «… мы не считаем, что находимся в сценарии пузыря на рынке недвижимости. Хотя цены на недвижимость восстанавливаются (с минимума 2014–2015 годов), в этом цикле рост оправдан рациональными ожиданиями рентабельности инвестиций в недвижимость. К тому же, отмечается очень низкий уровень строительства новых объектов, даже ниже необходимого, на многих площадях, из-за скептицизма инвесторов, застройщиков и финансовых организаций».
Последствия COVID-19 делают невозможным появление пузыря на рынке недвижимости
Ко всем этим факторам следует добавить одну непредвиденную причину, которая появилась несколько месяцев назад, – глобальный кризис, вызванный COVID-19. Это экономическое торможение еще больше мешает появлению нового пузыря на рынке недвижимости Испании.
Различное поведение рынка в зависимости от района страны
Хосе Антонио Перес Рамирес, профессор рынка недвижимости и директор школы бизнеса недвижимости (REBS), утверждал до пандемии, что мы можем говорить о частичных пузырях недвижимости в зависимости от района. «Мы сталкиваемся с очень неоднородным рынком, в котором не все зоны восстановились одинаково с минимальной точки, достигнутой в первом квартале 2014 года. В то время, как цены в наиболее экономически динамичных районах, привлекающие таланты и население, такие как Мадрид, Каталония, средиземноморское побережье и Страна Басков, значительно увеличились с минимумов (45 % – в Мадриде и 35 % – в Каталонии), в Галиции и Кантабрии было зафиксировано всего 5 %».
«В районах, где спрос значительно ниже предложения, цены не растут, а в районах с высоким спросом цена сохраняет умеренный восходящий тренд, который будет сдерживаться только в том случае, если в финансовом секторе произойдут существенные изменения, чего не ожидается в краткосрочной-среднесрочной перспективе», – заявляют эксперты.
По словам сотрудника Euroval, хотя цена квадратного метра в Испании была оценена в среднем на 12,9 % (с 1459 до 1647 евро), в 2014–2019 годах она была очень неравномерной по всей территории страны. В отчете InmoCoyuntura делается вывод о том, что в Испании есть жилой рынок, работающий на трех скоростях, и за последние пять лет только семь провинций зафиксировали рост выше среднего по стране.
Некоторые цены высоки, но не тревожны
Хотя Мадрид выглядит дорогой зоной по индексу пузыря на рынке недвижимости швейцарского банка UBS (цена на жилье завышена на 0,61 пункт), его уровень был далек от уровня пузыря на рынке недвижимости в таких городах, как Мюнхен (2,01), Амстердам (1,84) или Париж (1,54).
Согласно индексу пузыря, на рынке недвижимости UBS, средний профессионал должен работать шесть лет в Мадриде, чтобы купить себе квартиру площадью 60 квадратных метров, по сравнению с 21 годом, необходимым в Гонконге, 15 лет – в Париже и 14 – в Лондоне. Еще один фактор, который исключает опасность кризиса в сфере недвижимости в 2021 году.
Подводя итог, мы можем сказать, что испанский сектор недвижимости не находится в сценарии, подобном 2007 году, по нескольким причинам:
- Цены на жилье в национальном масштабе далеки от самых высоких уровней.
- Финансовые усилия семей по доступу к жилью не столь велики.
- Уровень строительства жилья ниже потребностей населения (нет излишков, которые были в предыдущем кризисе недвижимости).
- Новый закон об ипотеке ограничивает перерасход кредитов, который произошел в годы, предшествовавшие 2007 году.
- COVID-19 заморозил экономическую деятельность в течение нескольких месяцев.
- Риск нового кризиса отсутствует.
Поможем выбрать и купить недвижимость в Испании
Вы ищете недвижимость в Испании? Spain-Real.Estate предлагает лучшие объекты недвижимости по всей Испании, которые идеально подойдут под все ваши требования.
Откройте для себя самые горячие предложения на Spain-Real.Estate сегодня!
Только заберите В Испании распродают дома со скидками более 70 процентов. Стоит ли их покупать?
Домик в Испании для многих кажется чуть ли не заветной мечтой и рецептом счастливой жизни. Однако коронавирусная эпоха опустила с небес на землю — рынок жилья в стране переживает самый настоящий кризис. Более 70 процентов недвижимости в Испании покупается в ипотеку, локдауны резко ударили по доходам населения, которое в большинстве занято в сфере услуг. Люди не могут гасить займы и вынуждены расставаться со своим жильем. Проблема достигла таких масштабов, что банки теперь устраивают настоящие распродажи домов — именно здесь и можно ухватить мечту подешевле. Райский уголок по цене «двушки» в Москве — в материале «Ленты.ру».
На ситуацию с жильем в стране сильно повлияла пандемия коронавируса. Многие испанцы заняты в малом и среднем бизнесе, который понес серьезные убытки в связи с ограничениями. Чтобы как-то улучшить ситуацию, власти, помимо пособий по безработице, анонсировали мораторий на выплаты по ипотеке. Инициатива стала дополнением к закону, который приняли около года назад. Согласно ему должники, которые вовремя не платят по жилищным кредитам, не могут быть выселены из своего основного жилья ранее чем через год после начала просрочки или до того, как их долг достигнет 20 процентов займа. Управляющим компаниям и интернет-провайдерам также запрещено временно отключать услуги.
Входящая в правящую коалицию партия «Подемос» настаивала, чтобы мораторий на платежи по ипотеке был расширен и включал в себя арендную плату. Однако с этим возникли сложности, так как для многих жителей страны доход от аренды является основным или единственным либо идет на покрытие ипотечных взносов.
Протест активистов движения «Платформа людей, пострадавших от ипотеки» (Platform for people affected by Mortgages — PAH) в Барселоне
Фото: Paco Freire / SOPA Images / LightRocket via Getty Images
Тогда премьер-министр страны Педро Санчес призвал арендодателей по возможности проявлять гибкость и понимание. Отсрочка по жилищным кредитам распространяется и на тех, кто оплачивает ипотеку за счет денег, получаемых от аренды, причем право на мораторий получили и те, у кого в ипотеку взято не основное жилье.
Коронный удар
Средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2020 года составила 1391 евро (127,6 тысячи рублей), тогда как еще в июне того же года равнялась 1730 евро (158 тысяч рублей). В то же время цена на новостройки достигла максимума за последнее десятилетие — 2472 евро (225,3 тысячи рублей). Подобную динамику связывают с качеством зданий.
Квадрат «вторички» в начале 2020 года, еще до карантина, также держался на уровне и дошел до отметки в 1741 евро (159 тысяч рублей). Риелторы объяснили такой успех тем, что многие объекты на вторичном рынке находятся в престижных районах (в исторических центрах или на побережье), где уже не осталось участков под застройку. Но уже осенью спрос на недвижимость подобного формата обвалился вдвое.
В некоторых регионах летом 2020 года наблюдали и более заметный рост цен. Например, в провинции Аликанте он составил 3,8 процента за год, на Балеарских островах — плюс 4,2 процента за год, в Коста-дель-Соль (Андалусия) — плюс 6 процентов за год. Тогда же стоимость квадратного метра жилья в аренду выросла до 11,4 евро (чуть больше тысячи рублей), что на четыре процента больше, чем в июне 2019-го.
Это для себя Люди по всему миру начали массово строить в пандемию частные дома. Как выглядят лучшие из них?
Но уже в ноябре 2020 года, после всех последствий от ограничений, цены на жилье в Испании упали на 5,7 процента по сравнению с 2019-м. Сильнее всего это было заметно в Валенсии, Галисии, Каталонии и той же Андалусии.
Эксперты считают, что в случае третьей волны коронавируса потребуется не менее трех кварталов, чтобы цены на испанском рынке восстановились. В случае ухудшения эпидситуации они могут снижаться вплоть до 2023 года.
Как сказал генеральный директор Сообщества оценщиков Испании Хуан Фернандес-Асейтуно, в эти непростые времена инвесторы снова осознали жилую недвижимость как безопасную гавань перед лицом неопределенного будущего. Многие родители начали скупать жилье для своих детей, чтобы как-то оградить их от мировой нестабильности.
Закредитованность населения при этом растет с каждым годом, и покупка недвижимости становится менее доступной. Людям не хватает собственных сбережений на приобретение жилья, поэтому приходится брать кредит. В ноябре 2020 года испанцы взяли на 6,7 процента больше жилищных кредитов, чем в ноябре 2019-го, поскольку не могли себе позволить купить дом на собственные сбережения. При этом покупательная способность людей снизилась, размер среднего кредита сократился в среднем на 2,7 процента, а банки ужесточили кредитную политику.
В Испании 79 процентов сделок с жильем заключается с привлечением ипотеки (73 процента в 2019-м). Средний возраст испанского заемщика равняется 39 годам, 58 процентов из них — женщины. Средняя фиксированная ставка по ипотеке в начале 2021 года равнялась 3-3,4 процента.
Передай другому
Кризис на рынке недвижимости неожиданно открыл новые возможности. В продажу начало поступать множество дешевых лотов с колоссальными скидками, отдельные объекты предлагают с дисконтом даже более 70 процентов. Распродажи оказались настоящим спасением для тех, кто не может позволить себе дом по рыночной цене, но очень хочет обзавестись жильем в Испании.
Дешевые лоты появляются в продаже по следующим причинам. Первая — необходимость срочной реализации. Когда собственнику нужны деньги, он в первую очередь избавляется не от квартиры в городе, где живет, а от условных излишеств — например, домика на побережье. Объекты на юге Испании зачастую покупаются именно таким образом.
Дом, участвующий в распродаже. Дея, Пальма-де-Майорка, Испания
Фото: Jasper Juinen / Getty Images
Более распространенная история — распродажи от банков. Жилье ипотечников, не справившихся с обязательствами, переходит к кредитору, который стремится избавиться от непрофильных активов и поэтому готов предоставить дисконт. Так, для проведения подобной акции банковский конгломерат Bankia объединился с агентством недвижимости Haya Real Estate. На его сайте идет распродажа объектов со скидками даже более 70 процентов — некоторые дома из списка обойдутся дешевле, чем скромная «однушка» на окраине Москвы.
Подобные акции Haya Real Estate устраивает регулярно, в том числе в партнерстве и с другими организациями. Например, «плохой» банк Sareb, занимающийся токсичными активами, реализует через агентство свои лоты. Финансовая компания Liberbank также готова предложить услуги по покупке уцененных домов. Правда, стоит понимать, что зачастую еще очень приличную сумму придется вложить в ремонт недвижимости, поскольку многие объекты из устаревшего жилого фонда.
Помимо банков охоту за дешевым жильем можно вести на местных порталах недвижимости, в частности, Idealista. Там есть специальный раздел с уцененными лотами и новостями о различных черных пятницах на рынке. Есть специализированные сайты и на русском языке, где периодически публикуют информацию о достаточно необычных возможностях для переезда в Испанию.
Дом, участвующий в распродаже. Майорка, Испания
Фото: WestEnd61 RM / Martin Moxter / Diomedia
Так, новостной портал Noticia.ru сообщал, что власти маленького муниципалитета Табанера-де-Серрато с населением около 140 человек опубликовали интересную вакансию. «Мы ищем семью с детьми для переезда в новый дом площадью 85 квадратных метров, чтобы жить там и управлять продуктовой лавкой на первом этаже», — говорилось в объявлении. В ответ мэрия получила более 500 звонков от желающих по всему миру и была шокирована таким спросом. Теперь местным чиновникам есть из кого выбрать.
Урок испанского
Помимо вышеупомянутых сайтов, риелторы рекомендуют порталы Fotocasa, Habitaclia (популярен в Каталонии), а также Vibbo и Milanuncios — аналоги российского «Авито». Для аренды жилья, помимо известных Airbnb и Booking, могут помочь Rentalia и Tripwell — проекты зарекомендовавших себя Idealista и Fotocasa.
При поиске подходящих лотов специалисты советуют задавать гибкие параметры поиска. Дело в том, что недвижимость с одной спальней может обойтись дороже, чем с двумя. Причин множество: разница в сумме налога на недвижимость, цели использования квартиры (маленькие проще сдать в краткосрочную аренду), наличие ремонта и прочее. В одних и тех же базах стоимость плюс-минус одинаковых лотов может сильно отличаться, поэтому для подбора достойного варианта понадобится немало времени — придется сравнивать цены и состояние объектов.
Кальвия, Майорка. Испания
Фото: Westend61 RF / Martin Moxter / Diomedia
Важный нюанс — защита от мошенников. При покупке недвижимости от банка уже есть определенные гарантии, однако если брать «вторичку», то тут уже не обойтись без Nota Simple — выписки из Регистра собственности Испании (аналог Росреестра). В ней указывают владельцев объекта, а также наличие обременений.
Еще один малоизвестный вариант с лотами по дешевке — аукционы. Их почти всегда проводят государственные организации. На торгах реализуют недвижимость должников по налогам и услугам ЖКХ, административные здания и неиспользуемые земли, объекты от застройщиков с инвестиционными проектами и даже старинные поместья. В среднем скидка от приобретения объекта на аукционе равняется 35-40 процентам. Для участия в торгах на одних площадках требуют внести залог, который возвращают после, на других — согласие на погашение всех возможных долгов по приобретенному лоту, поэтому надо внимательно изучить условия. Подробнее об участии в аукционах и их видах можно почитать здесь.
К сожалению, чтобы найти жемчужину, придется очень постараться и переворошить десятки объявлений. Размер скидки в 70 процентов притупляет бдительность и заставляет судорожно хвататься за все возможности, хотя на самом деле стоимость дальнейшей реставрации здания может обойтись куда дороже. Но дом нужно не только купить — за него еще нужно платить налоги, его нужно содержать. Юридические нюансы тоже могут таить опасность, если не изучить договор и не проконсультироваться с профессионалами. Пополнить ряды оставшихся без ипотечного жилья испанцев — не очень близкая оптимистам история, зато реальная.
Благодаря сложившейся ситуации на рынке Испанию признали одним из лучших вариантов для инвестиций в недвижимость в 2021 году. По мнению экспертов, как раз нехватка арендного жилья в стране и делает ее особенно привлекательной для развития соответствующих проектов. В настоящее время страна является лакомым кусочком для застройщиков, которые, пользуясь временным падением цен, возводят гибкие офисы и малогабаритное жилье. Инвесторы полагают, что цены вернутся к докризисному уровню к концу 2021 года.
«Испанский урок» поучителен и для российских реалий: никаких акций с домами за бесценок не было бы и в помине, если бы заемщики рассчитали свои силы. Знакомая многим практика «кредит на кредит» в таких экономических условиях оказывается западней, особенно учитывая тот факт, что у каждого пятого россиянина есть просрочка по кредитам, налогам или ЖКХ.
Рекордные объемы выдачи ипотеки в России (1,7 миллиона кредитов на четыре триллиона рублей по итогам 2020-го) создают иллюзию победы над проблемой доступности жилья, однако маскируют главную опасность. Та же программа льготной ипотеки, которая должна была стать спасением во время кризиса, привела к скачку спроса. Застройщики взвинтили цены на объекты, и вся «льготность» сошла на нет. Стагнация доходов россиян и бесконечный рост цен на жилье рано или поздно приведут к схлопыванию пузыря, тогда и российский рынок, возможно, станет привлекательным.
Источник https://goldenfront.ru/articles/view/istoriya-ispanskogo-puzyrya-nedvizhimosti/
Источник https://spain-real.estate/ru/faq/what-is-a-real-estate-bubble/
Источник https://lenta.ru/articles/2021/01/27/spain/
