Неадекватная ситуация на рынке жилья
Стоимость жилой недвижимости на Кубани уже не отвечает реалиям и готова к снижению
Рост цен на жилье в Краснодарском крае, который показал пиковые отметки в 2020–2021 годах, достиг своего максимума и уже не отвечает реальному положению дел. Так считает большинство опрошенных «Ъ-Кубань» экспертов. Сегодня стоимость жилого «квадрата» в Краснодаре достигает, по некоторым данным, 190 тыс. руб. Но собственники в ситуации низкого спроса все чаще прибегают к инструментам акций и скидок. Риелторы отмечают тренд на популярность загородного жилья, которое пока стоит дешевле многоквартирного. Эксперты считают, что спрос на квартиры в Краснодарском крае, особенно в прибрежных городах, будет всегда, однако девелоперы станут более внимательны к предпочтениям покупателей.
Фото: Сергей Рыбежский, Коммерсантъ
Фото: Сергей Рыбежский, Коммерсантъ
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в Краснодаре составляет сегодня около 110 тыс. руб. за 1 кв. м, на первичном — 108 тыс. руб. за 1 кв. м, загородной недвижимости — 60 тыс. руб. за 1 кв. м. Такие данные «Ъ-Кубань» назвали в агентстве недвижимости «Этажи-Кубань». Риелторы констатируют, что на фоне снижения покупательской активности в течение апреля и начале мая текущего года на вторичном рынке жилья Краснодара началось снижение цены. «Пока эта реакция не носит массового характера и проявляется нестабильно, однако может стать трендом в ближайшее время. Продавцы более охотно идут на торг, чем в первом квартале 2022 года»,— рассказывает директор агентства недвижимости «Этажи-Кубань» Елена Кривякина.
По ее наблюдениям, темпы роста цен на недвижимость в Краснодаре начали замедляться с ноября 2021 года. При этом до апреля 2022 года увеличение стоимости фиксировалось ежемесячно с мая 2021 года на фоне низких ипотечных ставок и роста инвестиций в квадратный метр.
«В первом квартале этого года застройщики скорректировали цены на первичном рынке за счет акций и программ по субсидированной ипотеке. Некоторые застройщики не меняли цены с сентября 2021-го до сегодняшнего момента. Так, с апреля 2021-го по март 2022 года был рост по некоторым секторам до 64%. Например, новостройки в жилых комплексах класса «комфорт» подорожали с 65 тыс. руб. до 110 тыс. руб. за квадратный метр. Наименьшей волатильности был подвержен рынок загородной недвижимости. За второе полугодие 2021 года стоимость загородки выросла незначительно, учитывая сезонные колебания»,— говорит госпожа Кривякина.
По данным аналитиков строительной компании «ЮгСтройИмпериал», сегодня на первичном рынке Краснодара средняя стоимость квадратного метра жилья составляет 110–120 тыс. руб., минимальная — 90 тыс. руб., максимальная — 190 тыс. руб. На первичном рынке Новороссийска средняя стоимость — 143 тыс. руб., минимальная — 109 тыс., максимальная — 176 тыс. руб. Цена «квадрата» жилья на всем побережье начинается в среднем от 135 тыс. руб. за 1 кв. м.
«За последний год ситуация по стоимости квадратного метра достаточно нестабильная: цена поднялась с 69 тыс. руб. за 1 кв. м до 111 тыс. руб. Последние два месяца цена держится на уровне 105–111 тыс. руб. Если говорить о динамике спроса на Черноморском побережье, в разные периоды 2022 года она выросла на 20–30% по сравнению с 2021 годом. Динамика стоимости за квадратный метр выросла примерно в этих же величинах. На сегодняшний день такой тренд сохраняется»,— говорит заместитель коммерческого директора по продажам компании «Югстройимпериал» Екатерина Пахалуева.
Тренд роста цен подошел к концу
В 2020–2021 годах Краснодарский край вышел в лидеры по росту цен на рынке жилой недвижимости России, в среднем был отмечен их двукратный прирост. Об этом «Ъ-Кубань» сообщили в консалтинговой компании Macon. По словам экспертов, стоимость квадратного метра в новостройках Сочи уже превысила столичный уровень, а в Краснодаре достигла отметки других традиционно дорогих городов.
«Ряд особенностей рынка позволяет говорить о том, что стоимость квадратного метра достигла своего предела, а в некоторых зонах и вовсе переоценена. Во-первых, во всех крупных городах края цены на новостройки превысили значение на вторичном рынке. Само по себе такое соотношение не является нормой, тем более что оно прослеживается не только на средних значениях по рынку, но и по отдельным жилым комплексам. В крупных объектах можно увидеть, что квартиры в сданных литерах выставлены на продажу собственниками по ценам ниже их аналогов в литерах на этапе стройки. В итоге возникает конкуренция внутри объекта, и низкие цены вторички тормозят спрос на новостройки»,— говорит генеральный директор Macon Илья Володько.
Среди ключевых факторов, которые влияют на стоимость квадратных метров в 2022 году, по мнению аналитиков «Югстройимпериала», можно назвать геополитическую ситуацию, инфляцию и ставки по ипотеке, себестоимость строительства и спрос. «Антироссийские санкции повлекли за собой рост цен на строительные материалы на 30–70%, а также некоторые импортные комплектующие, которые мы заменяем отечественными аналогами»,— резюмирует Екатерина Пахалуева.
По мнению Ильи Володько, текущие высокие цены на новостройки во многом стали следствием действия программы льготной ипотеки. Положительный эффект для покупателя от снижения ставки очень быстро был компенсирован повышением стоимости жилья. А после ужесточения условий программы сначала в июле 2021 года и в марте 2022 года инструмент ипотечного кредитования уже не смог поддерживать рынок, и число сделок стало падать.
Также, по словам эксперта, разница в цене предложения и цене сделки во второй половине 2021 года и после схлынувшего ажиотажа 2022 года стала нарастать. Застройщики стали активно предлагать акции и скидки. «Среди всех приемов отдельного внимания заслуживает субсидированная ставка от застройщика, которая фактически является существенной скидкой (по нашим подсчетам, в отдельных случаях до 20% от стоимости жилья)»,— рассказывает господин Володько.
На стоимость квадратного метра жилья на Кубани, по словам Елены Кривякиной, за последние два месяца влияло снижение покупательского спроса, что обусловлено снижением среднемесячной заработной платы. По наблюдениям риелтора, часть населения, планировавшая купить недвижимость, была вынуждена отложить это решение. Кроме того, сегодня закрыто воздушное пространство, а традиционно значительную долю покупок недвижимости в регионе, по словам риелторов, совершают граждане, переезжающие на юг.
«Сложности логистики и удорожание дороги в Краснодар также привели к тому, что покупатели отложили переезд и заняли выжидательную позицию. Эмоциональная составляющая сыграла свою роль: близость границы, изменения финансовой ситуации, боязнь не найти работу и так далее. Отмечается низкий интерес к инвестированию в недвижимость из-за размещения средств на банковских вкладах, поскольку банки несколько месяцев подряд предлагали ставку от 15 до 21%»,— рассказывает Елена Кривякина.
Кроме того, по данным АН «Этажи-Кубань», главным трендом развития рынка недвижимости Краснодарского края сегодня является загородная недвижимость (частные дома, дачи, земельные участки). Это, по словам риелторов, тот запрос, который показывает положительную динамику с 2019 года. Спросом пользуются дачи стоимостью до 2,5 млн руб. на расстоянии до 50 км от Краснодара, а также дома площадью 100 кв. м по цене 5–7 млн руб. и земельные участки стоимостью до 1,5 млн руб.
Рост в сегменте индивидуального жилья также отмечает Илья Володько. По его словам, частные дома в среднем подорожали в полтора раза по итогам 2020–2021 годов. «Безусловно, главным драйвером этого сегмента стала пандемия, подхлестнувшая интерес к загородному жилью. Но также росту цен здесь способствовало стремительное повышение стоимости в сегменте многоквартирного жилья, развитие ипотечного продукта. Тренд стремительного роста цен в Краснодарском крае, вероятно, подошел к концу. Но достигнутый уровень в ближайшие годы будет поддерживаться застройщиками даже в ущерб числу сделок»,— комментирует Илья Володько.
Обратная сторона рынка
По словам Ильи Володько, стабильно высокий спрос имеет для локального рынка и обратную сторону. Так, основная масса покупателей в приоритет ставит регион, а параметры самого жилого комплекса по ряду причин отходят для них на второй план. У застройщиков, по мнению эксперта, нет стимула для работы над качеством застройки — продажи и так идут хорошо, а потому подавляющее число проектов характеризуется средним и низким уровнем качества.
«Конечно, некоторая положительная динамика присутствует. В новых объектах все чаще можно увидеть качественные элементы, свойственные современной застройке. Внимание уделяется эргономичности планировочных решений, при этом надо отметить, что площади квартир и соотношение по их типам уже давно приведено к оптимальной величине в регионе. Позитивные сдвиги можно увидеть в прибрежных зонах, где получили распространение апартаменты с внутренней инфраструктурой, отделкой и системой профессионального управления. Основной фактор — на отечественные курорты обратили взор прежние покупатели заграничной недвижимости (эти покупатели более избирательны). Но объекты, соответствующие высокому уровню современной архитектуры и урбанистики, все еще являются большой редкостью в Краснодарском крае»,— комментирует господин Володько.
В свою очередь коммерческий директор строительного холдинга DOGMA Павел Петров отмечает, что главное преимущество рынка недвижимости Краснодарского края, который характерен для сегодняшнего дня,— возможность покупателям приобрести квартиру с ремонтом и мебелью. Это, по его словам, позволяет осуществить максимально быстрый переезд. В тренде, по мнению Господина Петрова, сейчас уникальные, органичные и комфортные для проживания микрорайоны. «Еще один общий тренд — цифровизация. Цифровые технологии вытесняют традиционные в самых разных сферах производства. Проектирование зданий с развитием цифровых технологий ушло далеко вперед. За этим, безусловно, будущее. Также активно ведется застройщиками внедрение в жилые комплексы проекта «умный дом»»,— говорит собеседник «Ъ-Кубань».
По словам гендиректора Macon, характерной чертой рынка жилой недвижимости Краснодарского края является стабильный емкий спрос у мигрантов и инвесторов. Его главное негативное последствие — отсутствие стимула для роста качественной конкуренции среди новостроек. «Поскольку в ближайшие годы рынок все еще останется рынком застройщика, выраженных изменений в повышении уровня объектов ждать не стоит. Ситуация усугубляется сбоем поставок строительных материалов и повышением цен на них. В этих условиях одним из способов сохранения экономической эффективности проектов станет снижение себестоимости, что неизбежно отразится на качестве»,— говорит Илья Володько.
Еще одним важным аргументом против инвестиций в жилую недвижимость, по словам гендиректора Macon, стала ее низкая окупаемость в случае сдачи в аренду. При более чем двукратном росте цен на квартиры ставки аренды повысились, по разным оценкам, только на 15–20%. Кроме того, ежемесячный ипотечный платеж вырос в среднем в полтора раза по отношению к 2018 году и больше не покрывается доходом от аренды.
«Географические особенности региона предполагают высокую долю инвестиционного спроса на недвижимость. Однако в ближайшие пару лет доля этой группы, наиболее вероятно, сократится. На рынке останутся преимущественно профессиональные инвесторы, в том числе приобретающие пулы квартир и работающие более тесно с застройщиком»,— резюмирует эксперт.
Спрос на жилье склонен к измене
По данным АН «Этажи-Кубань», если летом 2021 года наибольшей популярностью пользовались новостройки (народ активно вкладывал деньги в новое жилье), то этот тренд угасает уже к осени того же года. В 2022 году застройщикам удалось поддержать спрос на первичное жилье в первом квартале и перевыполнить планы продаж в марте, однако уже апрель показал, что ажиотаж на «первичку» закончился и даже субсидии не спасают положение.
«Почти все застройщики уже к концу апреля предложили более высокое вознаграждение риелторам, чтобы сохранить успех на рынке. Однако покупатели стали более разборчивы, и если в первом квартале в среднем два-три показа уже приводили к сделке, то сейчас показатель — четыре-семь показов и «время на подумать». Это характерно не только для первичной недвижимости, вторичка тоже отзывается такой особенностью. Она активно торговалась и росла в цене до сентября 2021 года, но затем рост стоимости продолжился, а количество покупателей месяц от месяца стало снижаться. При этом количество обращений за консультациями оставалось на достаточно высоком уровне до апреля текущего года, но многие покупатели рассматривали предложения, примеряли на себя ипотечные ставки и откладывали покупку до лучших времен. В апреле резко падает задаточная активность по сравнению с аналогичными периодом 2021 года и даже 2020-го. На вторичном рынке успешно завершаются длительные сделки, которые начаты еще в январе—марте, наблюдается небольшой процент сделок с наличкой и (или) сертификатами (военная ипотека, маткапитал и т. д.)»,— говорит Елена Кривякина.
Она также отмечает, что обновленная господдержка не сильно повлияла на новые брони, а это, по мнению риелтора, почти гарантированные новые акции и скидки от застройщиков и даже прайсовое снижение цен. Госпожа Кривякина констатирует, что примерно 5% застройщиков в России уже начали снижение цен, поняв, что лояльной ставкой спрос не вернуть.
«В итоге мы имеем высокие цены, которые не отражают реальный баланс спроса и предложения в моменте; слабый рынок на вторичке, без поддержки которого новостройки не полетят; ограниченное предложение с близкой сдачей, поскольку многие не рискуют брать жилье, в которое смогут заехать только через два года, а также резкое ухудшение спроса, поскольку многие потеряли работу или лишились части дохода. Тем не менее все больше людей осознают, что вероятность снижения цен есть и ее процент растет. Поэтому в целом ситуация сейчас напряженная: еще пару месяцев такого рынка в совокупности с высокими ставками по эскроу, и, думаю, вопросы для строительный сферы могут быть серьезными»,— резюмирует гендиректор АН «Этажи-Кубань».
Высокая доля инвесторов — одна из особенностей региона, констатируют эксперты Macon. По данным консалтинговой компании, на первичном рынке на них приходится порядка 15–20% сделок в Краснодаре и 25–30% в курортных городах. Однако теперь привлекательность инвестиций заметно упала, говорит Илья Володько.
«Прежде всего стремительный рост цен в 2020–2021 годах имел под собой ряд факторов, действие которых на сегодняшний день можно считать исчерпанным. Вложение денег в недвижимость в ожидании ее существенного рыночного подорожания сейчас выглядит безосновательным. Разница между ценой на котловане и сданным объектом, которой часто пользовались инвесторы, сократилась. Во многом это обусловлено переходом на проектное финансирование. Но также застройщики стали уделять повышенное внимание политике ценообразования: в частности, на старте продаж устанавливается более высокая удельная цена на самые ликвидные лоты»,— рассказывает господин Володько.
По мнению Екатерины Пахалуевой, жилая недвижимость в Краснодарском крае как была, так и остается в цене. «Миграционный поток не останавливается, поэтому спрос на квартиры есть всегда. Сейчас в Краснодаре по сравнению с мартом и апрелем он стал немного меньше, но общая тенденция сохраняется. Если учесть меры государственной поддержки по льготной ипотеке, субсидии для медицинских работников, педагогов, IT-специалистов и так далее, то есть все основания полагать, что уровень спроса будет только расти»,— говорит представитель застройщика.
Она констатирует, что из всего объема продаваемого жилья 85% реализуется по льготным ипотекам и субсидированным ставкам от застройщиков. Если же говорить о Черноморском побережье, то, по словам госпожи Пахалуевой, значительную часть потребителей там составляют иногородние покупатели и инвесторы. Поэтому спрос в сегменте курортной недвижимости обусловлен не только емкостью локального рынка и покупательской способностью местного населения, но и инвестиционной привлекательностью объекта, локацией, динамикой роста цены, которая провоцирует интерес к курортной недвижимости, а также сезонностью. «Экономические условия не предполагают резкого снижения спроса на недвижимость и в курортных городах Краснодарского края. Земля на черноморском побережье имеет ограниченный ресурс, поэтому это всегда высоколиквидный актив»,— говорит эксперт.
Сокращение сделок и снижение цен: что происходит на рынке недвижимости Кубани
Эксперты рассказали сайту «Деловая газета.Юг» о том, как геополитическая обстановка сказалась на рынке недвижимости Кубани в апреле-мае 2022 года, почему дисконт на вторичку оказался одним из самых больших в России, что будет дальше с ценами и когда восстановится спрос
Росреестр в апреле 2022 года зафиксировал резкое падение числа ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках. Вместе с тем впервые в экономической истории современной России наметилось снижение стоимости квадратных метров, рассказывал «Известиям» руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.
По словам экспертов, в Краснодарском крае в апреле-мае также наблюдалось значительное снижение числа сделок на рынке недвижимости, в том числе ипотечных. При этом за долговое время продавцы снизили цены на недвижимость. В то же время, несмотря на нестабильную геополитическую ситуацию, эксперты отмечают тенденцию к постепенному восстановлению спроса.
Простой в сделках
По словам генерального директора консалтинговой компании MACON Ильи Володько, весной в регионе значительно сократились продажи недвижимости.
«В этом отношении май стал хуже, чем был апрель, а апрель в свою очередь был хуже, чем март. Наблюдались кризисные явления на рынке. Я бы сказал, что сделки в целом сократились не менее, чем на 40%. Конечно, в зависимости от разных сегментов на первичном и вторичном рынках цифры будут разные, но как минимум, в среднем падение составило около 40%», — сказал эксперт.
По его словам, в случае с ипотечными сделками этот показатель в апреле-мае будет еще выше. «Понятно, что в этом случае отразились все последние события: отмена льготных программ, потом их возобновление, рост ставки на фоне роста цен, который наблюдался предыдущие два года. Ипотека перестала быть доступной для большего числа людей», — отметил Илья Володько.
Пиковое снижение ипотечных сделок на рынке региона произошло еще с того момента, когда отменили льготную ипотеку, отмечает управляющий партнер федеральной риэлтерской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов.
«Когда ЦБ России поднял ставку рефинансирования, банки до конца марта принимали заявки, а в апреле уже начали принимать заявки по новым ставкам – по сути, они были заградительными. Одновременно была поднята ставка по депозитам. Все это привело к тому, что в марте был взрывной спрос на недвижимость. Скупалось все, что только можно было купить, потому что многие люди испугались рублевой инфляции и хотели вложить деньги в недвижимость», — говорит эксперт.
Затем, с начала апреля и до окончания майских праздников 10 мая, говорит Вадим Камалов, было зафиксировано резкое падение сделок с недвижимостью. По его словам, на это повлияло сразу несколько факторов.
«Во-первых, сработали эти заградительные ставки, во-вторых – повышение депозитов: люди понесли деньги в банк и не стали вкладывать их в недвижимость. Третьей косвенной причиной было, то что в марте покупатели реализовали тот спрос, который мог быть в апреле и мае», — сказал он.
Управляющий партнер федеральной риэлтерской компании «Этажи» в Краснодаре отмечает, что сейчас на рынке недвижимости Кубани начинается позитивная фаза, восстановление спроса. По мнению эксперта, это связано с решением ЦБ снизить ключевую ставку с 27 мая до 11% годовых.
«Это приведет к тому, что сейчас на депозитах будут не такие выгодные проценты, а опасения у людей все-таки остаются в связи с возможной инфляцией, обесцениванием рубля по отношению к доллару и т.п. Соответственно, люди снимают свои депозиты и несут их в недвижимость. Недвижимость — это, конечно, не такой ликвидный продукт как деньги, но он более надежен, поэтому сейчас мы наблюдаем восстановление спроса. Кроме того, те продавцы, которые были в ожидании и снимали объекты с продажи, начали возвращаться», — говорит Вадим Камалов.
«Вторичка» — вниз
Согласно данным ЦИАН, в Краснодаре в мае 2022 года средняя скидка на вторичные квартиры составила 5,5%, или 382 тыс. рублей. По сравнению с февралем, этот показатель вырос на 1%, или на 81 тыс. рублей. При этом по размеру среднего дисконта на вторичные квартиры краевая столица заняла первое место среди городов-миллионников РФ.
Как отмечают эксперты, такие показатели не удивительны и имеют под собой логичное основание.
«Сейчас есть снижение, потому что у нас был рекордный рост стоимости квадратного метра в прошлом году. Тогда наблюдалось, на мой взгляд, искусственное ограничение предложения: не выдавали новых разрешений на строительство. Соответственно цена достаточно быстро разогналась. Сейчас нет такого спроса, но люди нуждаются в продаже жилья, особенно те, кто в текущих условиях, например, попав под сокращение, не сможет сопровождать ипотеку. Безусловно, цена на недвижимость была рекордно высокой в 2021 году, поэтому у нас сейчас и наблюдается значительное падение цен», — поделился мнением Вадим Камалов.
По словам гендиректора консалтинговой компании, MACON Ильи Володько, сейчас средняя цена кв. метра на первичном рынке Краснодара составляет около 113 тыс. рублей, на вторичном – 93 тыс. рублей.
Эксперт отмечает, когда на рынке недвижимости наблюдаются кризисные явления, как правило, в первую очередь на это реагирует вторичный рынок.
«На вторичном рынке огромное число разрозненных собственников. Какое-то время, возможно несколько месяцев, они ждут, чтобы продать недвижимость по начальной цене, но, когда становится очевидно, что продать собственность в нужные сроки, они не смогут, то начинают снижать цены. И сейчас как раз то затишье, которое случилось на рынке за последние месяцы, оно напугало очень много собственников и для них стало очевидным, что можно снижать цены», — сказал он.
По мнению эксперта, в течение летних месяцев стоимость вторичного жилья еще будет немного корректироваться в сторону уменьшения.
«Большинство собственников не имеют каких-то четких сроков для продажи, и они могут ждать. Как правило, кто-то из них готов ждать 4-6 месяцев, но в любом случае наступает тот момент, когда продавцы понимают, что по заявленной ранее цене продать недвижимость будет нельзя», — говорит Илья Володько.
По его словам, следом за коррекцией цен на вторичное жилье, последует и аналогичная тенденция на первичном рынке. Тем более, отмечает эксперт, что сегодня на рынке недвижимости региона сложилась такая ситуация, когда вторичный рынок стоит дешевле, чем первичный рынок.
«Это не нормальная ситуация. И сейчас дело обстоит так, что вторичный рынок у нас и так дешевле первичного, и он еще продолжает дешеветь. В ситуации, когда разница будет составлять несколько десятков тысяч рублей между первичным и вторичным рынком, большое число клиентов может в принципе уйти на вторичный рынок, а это уже станет проблемой для застройщиков, и они тоже будут вынуждены снижать цены. Насколько быстро это произойдет, будем наблюдать, поскольку сейчас на застройщиков очень давит подорожание стройматериалов, текущая инфляция. Но, если вторичный рынок довольно сильно пойдет вниз, девелоперам некуда будет деваться, как только в сторону небольшой коррекции своих цен к отрицательным значениям», — отмечает Илья Володько.
С тем, что цены на рынке недвижимости региона будут корректироваться в сторону уменьшения согласен и Вадим Камалов. Эксперт отмечает, что сейчас людям важна стабильность, которая, как следствие, обеспечит платежеспособный спрос.
«Думаю, цены будут чуть-чуть отыгрываться назад, пока мы не увидим опять дешевую ипотеку, спрос не вернется на уровень прошлого года. В 2021 году, большой спрос, в первую очередь, был вызван низкой ипотечной ставкой, было много желающих купить недвижимость на таких условиях. Сейчас таких желающих мало, плюс в целом в стране наблюдается некая нервозность, непонятна ситуация с экономикой. В текущей геополитической обстановке все намного сложнее. Поэтому, конечно, мы в первую очередь ожидаем нормализации экономической ситуации на рынке», — заключил эксперт.
Раскупают даже долгострои. Почему жилье в Краснодаре подорожало в два раза
Такого резкого скачка цен на жильё в 2021 году не ожидал никто, даже застройщики. Квартиры в новостройках Краснодара подорожали почти в два раза. В некоторых районах квадратный метр стоит почти как в Москве — 200 тысяч рублей. Что происходит на рынке недвижимости и стоит ли ждать понижения цен, рассказывает «АиФ-Юг».
Догоняем Москву?
С начала года цены на жильё в Краснодаре выросли больше, чем на 50 %, причём основной рост пришёлся на последние несколько месяцев, когда стоимость увеличилась аж на 45 %.
«Больше всего подорожали квартиры в новостройках в районе Западного обхода — на 100 %, сейчас там квадратный метр стоит 108 тысяч, — рассказывает генеральный директор консалтинговых компаний Илья Володько. — В Черёмушках цены на жильё поднялись на 81 % и составляют 155 тысяч за квадратный метр, на улице Школьной в районе парка «Краснодар» — на 74%. Квадратный метр там стоит 196 тысяч».
«Ещё быстрее стали расти цены внутри строящегося жилого комплекса, — рассказывает амбассадор первичного рынка краснодарского агентства недвижимости Максим Самойлов. — Давайте рассмотрим на примере одного из ЖК в районе ул. Дзержинского. Год назад, когда стройка только началась, квартиры там стоили от 63 тысяч рублей за квадратный метр, сейчас уже — 164 тысячи, хотя ещё в начале года цена была 105 тысяч рублей за квадрат. Кстати, сдача дома планируется в третьем квартале 2022 года и, по прогнозам экспертов, к этому времени стоимость квадратного метра достигнет 255 тысяч рублей».
Год назад квартиру в строящемся доме в микрорайоне Черёмушки можно было купить по 85 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас, накануне сдачи, стоимость его дошла до 220 тысяч. Это сравнимо с окраиной Москвы.
471 тысяча квадратных метров — объём запуска нового строительства в Краснодарском крае. Регион в тройке рекордсменов по выводу нового жилья на рынок после Москвы и Московской области.
По словам Максима Самойлова, такой рост цен не могли спрогнозировать даже застройщики. Год назад он вложил свои сбережения в небольшую однушку в районе Петра Метальникова.
«Покупал её тогда по 45 тысяч рублей за квадрат, застройщик обещал, что через год цена вырастет до 65-70 тысяч. Сейчас квадратный метр жилья в этом районе стоит от 130 тысяч рублей, — говорит Максим. — Несколько дней назад объявили старт продаж нового жилого комплекса на улице Солнечной и Московской. Квадратный метр на стадии котлована стоит 180 тысяч рублей».
Спрос рождает предложение
В ситуацию с резким ростом цен на жильё вмешались городские власти. Мэр Краснодара Евгений Первышов на встрече с журналистами высказал свою версию. По его мнению, это произошло из-за подорожания стройматериалов:
«Основной элемент любой стройки, а сегодня монолитное строительство — это металл и арматура, подскочил в разы. Дальше по нарастающей пошёл рост цен на другие строительные материалы, — объяснил мэр, добавив, что сам он плохо относится к этому явлению, но остановить рост цен на металлопродукцию ни муниципалитет, ни государство никак не могут».
Кроме того, теперь девелоперы обязаны не только возводить высотки, но и создавать инфраструктуру, в частности, строить детские сады и школы, если их нет в шаговой доступности. Власти региона следят, чтобы рядом с жильём появлялись и социальные объекты. Возможно, это тоже включено в стоимость квадратного метра.
«Застройщики лукавят, когда жалуются, что их заставляют строить детские сады и школы, и из-за этого они вынуждены поднимать цены, — считает депутат городской Думы Краснодара Игорь Шибалкин. — Во-первых, потому, что муниципалитет впоследствии выкупает у них социальные объекты по их себестоимости. Во-вторых, наличие рядом того же самого садика и школы создаёт дополнительную привлекательность жилого комплекса, и квартиры там раскупают быстрее».
По словам Игоря Шибалкина, сейчас в Краснодаре острая нехватка детсадов и школ:
«В Иркутской области эту проблему решили за несколько лет. Они полностью ушли от точечной застройки, выдавая разрешение на возведение целых жилых комплексов при условии строительства там детсада и школы. Мы сейчас только движемся в этом направлении, и, уверен, скоро решим эту проблему. Каждый год в Краснодар переезжают тысячи людей со всей страны. По неофициальной статистике в городе сейчас проживают более полутора миллионов человек. Застройщики понимают: во сколько бы они ни увеличили цену, на квартиры и дома будет спрос», — сказал депутат.
Растут не по дням
Вслед за новостройками дорожает и «вторичка».
«Бывает, что цена меняется прямо перед самой сделкой. Например, собственник продаёт квартиру, чтобы купить другую. Тот владелец поднимает цену, собственник, соответственно, тоже, — рассказывает старший эксперт одного из краснодарских агентств недвижимости Екатерина Кремнева. — Но хуже всего, когда накануне сделки человек вообще отказывается продавать. Тогда покупатели теряют время, за которое недвижимость уже подорожала.
Так произошло с одними из моих клиентов. Они выбрали трёхкомнатную квартиру, заключили предварительный договор, отдали задаток, а собственник тянул со сделкой. Через месяц он вообще заявил, что передумал продавать. За это время аналогичные квартиры подорожали на полмиллиона рублей. К счастью, нам удалось найти подходящий вариант: квартиру в 80 квадратных метров в районе краевой больницы №1 за 5,5 миллиона рублей. Сейчас, две недели спустя, такое жильё стоит на 200-300 тысяч дороже».
По словам Екатерины, несмотря на резкий скачок цен, спрос на квартиры не снизился, а наоборот — увеличился.
«Те инвесторы, у которых на руках миллион рублей, покупают долгострои — это объекты, которые по каким-то причинам не были сданы в срок, — поясняет риелтор. — Но это рискованно. Нужно хорошо разбираться в рынке недвижимости, чтобы вложить деньги в те объекты, которые точно будут достроены и сданы. Если ещё год назад за миллион можно было купить студию на окраине города, то сейчас за эту сумму, кроме долгостроя, частички и комнаты в общежитии ничего не купишь».
Почти даром
Сейчас средняя цена студии или небольшой однокомнатной квартиры в Краснодаре — 2,2-2,3 миллиона рублей. То есть даже за два миллиона практически ничего уже не купишь. На сайтах с бесплатными объявлениями много различных вариантов до 2 миллионов. Но, если начинать проверять, это оказываются либо частички — квартиры на земле на первом этаже, либо общежития коридорного типа. Да, они находятся в центре города и подходят для жизни, но не для инвестирования, потому что практически не растут в цене.
Сейчас квартиры разлетаются как горячие пирожки. Собственники это понимают и практически не торгуются, знают: всё равно купят.
Ещё в интернете много ложных объявлений. То есть когда небольшие агентства недвижимости предлагают несуществующие квартиры по очень низким ценам.
«Если раньше сайты были полны объявлений о продаже якобы квартир с евроремонтом в центре Краснодара за миллион рублей, то сейчас и в фейковых объявлениях ценник повысился до 1,5-1,8 млн рублей, — говорит Екатерина Кремнева. — Обычно на вопрос: почему такая низкая цена, по телефону отвечают, что владельцу надо срочно продать недвижимость, а для продолжения беседы приглашают в офис. Но ведь понятно, если аналогичная квартира стоит в два, а то и в три раза дороже, разве владелец будет отдавать свою практически даром? Сейчас квартиры разлетаются как горячие пирожки. Собственники это понимают и практически не торгуются, потому что знают — всё равно купят. А если надо срочно продать, и владелец снижает цену хотя бы на 100 тысяч, то его квартиру забирают за полдня».
В Краснодарском крае дачи за период пандемии подорожали на 20 %. Согласно исследованиям аналитиков федерального портала недвижимости, в среднем дачи в российских регионах в июле текущего года подорожали на 12,1 % — до 1,96 млн рублей в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Основная проблема, с которой сталкиваются покупатели дачных домов, заключается в том, что большинство хороших вариантов были распроданы в первую волну пандемии.
В Сочи, как в космосе
Эксперт по недвижимости Николай Ершов:
«Весной в Сочи был взрывной рост цен, стоимость одного квадратного метра доходила до 230 тысяч рублей за квадратный метр. В июне цены немного снизилась и заморозились. Остановились примерно на 200 тысячах рублей за квадрат. Правда, думаю, это ненадолго, а только на летний сезон. Осенью прогнозируют новый виток роста. Хотя, на мой взгляд, это совсем неоправданно. Ну о чём можно говорить, если однокомнатная квартира в доме, которому 60 лет, стоит около 7 миллионов рублей. А квартиру в 50 кв. м на горе продают за 11 миллионов рублей? Я считаю, что этот ажиотаж раздувается искусственно. Хотя… В Сочи свободной земли практически не осталось, строить особо негде, что естественно провоцирует рост цен. Спрос актуален на жилые апартаменты, коммерческую недвижимость, дома, участки.
К слову, многие продавцы замораживают продажу и ждут роста цен. Тот, кто хочет продать, делает это быстро, жильё раскупают. Покупатели, в основном, приезжие — из Москвы, с Урала, Сибири. Покупают для себя, для жизни, для отдыха. По таким космическим ценам не слишком рентабельно покупать жильё, чтобы арендовать».
Дефицит кадров
Директор макрорегиона Юг популярного сервиса по поиску работы Ирина Веретенникова:
«Количество вакансий в Южном федеральном округе в сфере «Строительство/Недвижимость» за год выросло на 9 %, число резюме показало положительную динамику в 7 %. При этом средний уровень конкуренции среди соискателей составил два-три человека на место. Это говорит о том, что сфера испытывает острый дефицит кадров.
Отмечу, большая часть компаний ЮФО (44%), ведущих свою деятельность в сфере строительства и недвижимости, готовы рассматривать кандидатов с опытом работы от года до трёх лет, около трети работодателей приглашают специалистов с опытом от трёх до шести и более. Только четверть работодателей отрасли готова принимать на работу начинающих профессионалов — эта цифра в два раза меньше, чем по рынку в целом. Возможно, это связано с тем, что в данной области специалисты нужны «здесь и сейчас» и, зачастую, нет достаточного количества времени для того, чтобы обучать сотрудника всем нюансам работы «с нуля». Особенно это касается инженерных специальностей и руководящих позиций.
Интересно, что основная часть соискателей строительной сферы имеет достаточный профессиональный багаж знаний и навыков. В 67 % резюме заявлен опыт работы от 6 до 15 лет и более. Причём тех, кто имеет опыт работы от 15 лет, — самая многочисленная категория – 26 %. Соискателей с опытом работы до 3 лет лишь 15 %. Это означает, на рынке есть специалисты, способные удовлетворить запросы работодателей в аспекте опыта. Другой вопрос, что не всегда предложения компаний совпадают с ожиданиями кандидатов, в первую очередь, по зарплате».
Источник https://www.kommersant.ru/doc/5434670
Источник https://www.dg-yug.ru/article/124327.html
Источник https://kuban.aif.ru/society/raskupayut_dazhe_dolgostroi_pochemu_zhile_v_krasnodare_podorozhalo_v_dva_raza
