О чём говорят цены на недвижимость в Киеве

Рынок недвижимости кризис украина

Ситуация на рынке столичной недвижимости говорит об общественных настроениях и ожиданиях ничуть не меньше, а иногда даже больше, чем данные экономической. Украина.ру, 29.07.2022

Ситуация на рынке столичной недвижимости говорит об общественных настроениях и ожиданиях ничуть не меньше, а иногда даже больше, чем данные экономической статистики и социологии. Правда, сама по себе статистика говорит немногое — важно понимать не то, что предлагают, а то, за сколько реально покупают. А эта информация в официальной статистике отражается только частично.Возьмём для примера обычный жилой дом в Шевченковском районе Киева. Дом без изысков: брежневский спецпроект, с ещё маленькими кухнями, но уже раздельными комнатами. Во вполне приемлемом техническом состоянии. Район хороший.Осень 2019 года. В доме продаются две квартиры: двухкомнатная и однокомнатная.Двухкомнатная с хорошим ремонтом и перепланировкой предлагается за $110 тыс. (на Украине цены на недвижимость традиционно номинируются в долларах) в расчёте на получение хотя бы $90 тыс. Идёт азартный торг, но больше $80 тыс. за неё не дают. В конечном итоге находится непривередливый покупатель и она всё же уходит за желаемую сумму.Однокомнатная с остатками евроремонта второй половины 90-х предлагается $80 тыс., в расчёте на получение $70 тыс. Сделка не состоялась, никто больше $55 тыс. не давал. Что с ней случилось позже — неизвестно.Объективных оснований для снижения спроса вроде бы не было. Экономическая ситуация в стране стабильная. Власть сильна, что подтвердили результаты летних парламентских выборов. Зеленский — безусловный электоральный лидер. Уход Порошенко обещает снижение коррупции. Новое правительство, сформированное из колерованных «соросят» (ещё не все поняли, что они дебилы по определению) обещает реформы, а Запад обещает помощь. Готовится встреча Нормандского формата на высшем уровне (состоялся в декабре), которая обещает благоприятные изменения в Донбассе.Но людям чего-то не хватает. Данные группы «Рейтинг» показывают, что в это время число людей, которые считают, что страна движется в правильном направлении, снижается. Вспышка оптимизма после избрания Владимира Зеленского закончилась. Чуда не произошло. В результате цены на недвижимость падают.Лето 2022 года. В доме продаётся однокомнатная квартира с хорошим ремонтом. За неё хотят $90 тыс., в расчёте на получение хотя бы $80 тыс. Идёт торг. 90 тысяч не дают, не дают даже 80, но предлагают $75 тыс. — прямо сейчас. И есть все основания полагать, что $ 80 тыс. всё же получить можно. И даже больше. Просто лето – не самый удачный период на рынке недвижимости. Осенью цены ещё более вырастут.Ещё один важный момент: на расстоянии видимости от дома находятся два военных объекта. Не то чтобы это были первоочередные цели — их до сих пор не бомбили и будут бомбить разве в случае приближения к Киеву российских войск, но риск попадания в здание сбитого «калибра» или нештатно сработавшей зенитной ракеты ненулевая. Но на настроениях покупателей это почти не отражается.При этом ситуация в стране по определению намного хуже, чем была в 2019 году. В стране — война и экономический кризис. Возможности для переезда людей существенной ограничены. Работы нет, но, впрочем, тут ситуация как в 90-х — одни ищут возможность, как заработать на хлеб, другие сидят в дорогих ресторанах. И перспективы, как представляется, не лучшие, независимо от ситуации на фронте — даже в случае «победы» Украины (что бы ни имелось в виду) придётся восстанавливать разрушенное, западная помощь уменьшится (а она и так идёт в основном на войну), а долги всё равно придётся возвращать: ленд-лиз не бесплатный…И тем не менее общественность полна оптимизма. Данные рейтинга показывают рекордное число тех, кто считает, что страна движется в правильном (. ) направлении. Апрельский пик пройден, но данные опросов всё равно лучше, чем когда-либо за время существования независимой Украины. И люди готовы покупать недвижимость.Аргументация? Покупатели ожидают, что после завершения войны цены резко вырастут. Почему?Во-первых, потому что «война закончится скоро (не позже весны следующего года) и безусловной победой Украины: не может же Россия противостоять объединённым усилиям всего мира!».Во-вторых, по окончании войны на Украину хлынут инвестиции — Запад ведь обещает, что примет активнейшее участие в восстановлении разрушенного, а «Россия вынуждена будет платить репарации (переговоры о передаче Украине украденных российских золотовалютных резервов активно обсуждается)». Ну и понятно, что значительная часть этих средств, как предполагают украинцы, осядет в Киеве — ведь именно тут находятся центральные офисы большинства строительных компаний.Так что при падении цен на аренду квартир (они провалились до уровня второй половины 2000-х), цены на саму недвижимость растут. Общество демонстрирует поразительный оптимизм.

Как обвал гривны отразился на рынке недвижимости и что будет с ценами на квартиры

Девальвация гривны и пессимистичные прогнозы по курсу на ближайшее будущее могут существенно изменить расклад на рынке недвижимости и цены на квартиры.

Тем, кто хранит сбережения в валюте, сейчас выгодно покупать жилье в новостройках. Курс доллара уже вырос, а переписывать гривневые прайсы застройщики еще не начали. Но появились и дополнительные риски — непонятно, как будут строить дома во время карантина и в преддверии обещанного экспертами экономического кризиса.

У тех, кто ориентируется на вторичку, появился шанс выбить у продавцов большие скидки. Или повременить с новосельем и дождаться общего снижения цен. То, что оно случится, риэлторы уже практически не сомневаются.

«Минфин» разбирался, как обвал гривны повлиял на рынок недвижимости.

Застройщики «угадали» курс

В прошлом году гривна рекордно укрепилась. Это сильно ударило по продажам квартир в новостройках. «Главным последствием стало резкое сокращение продаж строящегося жилья. Ведь большинство людей хранят свои сбережения именно в валюте. Покупатели заняли выжидательную позицию, так как не хотели из-за курсовых перипетий переплачивать до 20%», — пояснила директор по маркетингу ЖК Polaris Home&Plaza Анжелика Саакян.

«В тех объектах, строительство которых началось в первой половине 2019 года, был заложен курс 27 гривен за доллар. По нему рассчитывались и цены. Негласно именно этот курс стоит считать «внутренним» курсом на рынке строительства. Сейчас он совпал с «внешним», — говорит руководитель проекта Rusaniv Residence Александр Изаров.

Платить застройщикам по их «внутреннему курсу» в 27 гривен при реальном курсе в 25 гривен и ниже соглашались далеко не все украинцы — ведь в долларах они переплачивали.

Но сейчас ситуация изменилась. Застройщики, несмотря на карантин и печальные экономические прогнозы, ждут увеличения потока покупателей. В некоторых компаниях говорят, что спрос уже активизировался.

«За последнюю неделю есть только увеличение количества звонков в отделы продаж — рост от 3% до 10%. Конечно, это не означает, что проявленный интерес во всех случаях приведет к покупке квартир, но для рынка это очень позитивный сигнал», — уверена Саакян.

Руководитель по развитию проектов компании Citex Development Дарья Бедя прогнозирует, что если ситуация в стране не ухудшится, можно рассчитывать на рост покупательской активности, как минимум, на 3-5% в апреле, и еще на 5% в мае.

Многие украинцы, у которых уже отложены деньги на квартиру в долларах, действительно могут «разморозить» свои планы по новоселью.

Цены на жилье у застройщиков номинированы в гривнах, и пока остаются на прежнем уровне. То есть квартира за миллион, за которую по курсу в 25 гривен нужно было заплатить $40 тысяч, теперь обойдется в $36 тысяч (при курсе в обменниках в 27,75 гривен на 20 марта).

Правда, некоторые застройщики еще до обвала гривны говорили, что цены на квадратные метры занижены и их нужно повышать, так как дорожают стройматериалы и растет зарплатный фонд. Некоторые даже предприняли попытку переписать прайсы, повысив их на 3-5%. Но этот эксперимент тогда не прошел, и компаниям пришлось устраивать акции и распродажи, чтобы вернуть покупателей.

Что будет с ценами

В этот раз, если доллар улетит за 28, а то и за 30 гривен, а такие прогнозы тоже есть, у застройщиков появится дополнительный аргумент для повышения цен.

«На сегодняшний день нет предпосылок говорить о том, что ослабление гривны приведет к резкому ценовому скачку на жилье в новостройках. Прогнозы по удорожанию стоимости квадратного метра достаточно сдержанные. До конца весны, если конечно не произойдёт чего-то радикального, рост цен составит в среднем 3-4%», — считает Изаров.

По его словам, предложение на рынке нового жилья значительно превышает спрос. И это станет главным «предохранителем» от значительного скачка цен.

«Кроме того, цены и маркетинговая политика, как и ожидаемая прибыль, формируются задолго до того, как начинаются продажи. Поэтому в тех объектах, строительство которых началось в первой половине 2019 года, был заложен курс в 27 гривен за доллар. И сейчас его вряд ли будут кардинально менять», — считает эксперт.

«Любое резкое повышение цен, в том числе по причине курсовых колебаний, вряд ли приведет к повышению продаж. Поэтому застройщики заинтересованы в максимальной стабильности цен», — уверена Саакян.

Как будут строить

Риэлторы считают, что не все застройщики смогут повысить ценник даже на 3-4%. «Это возможно разве что в проектах на финальной стадии строительства или в тех, что сданы в эксплуатацию. Новых объектов покупатели и так боятся, опасаясь, что их могут заморозить или сорвать сроки сдачи. Из-за коронавируса и кризисных ожиданий эти страхи только усилились. Застройщикам придется постараться, чтобы продать квартиры в домах на этапе фундамента даже по нынешним ценам», — считает риэлтор Ирина Луханина.

Пока карантин и надвигающийся кризис не остановили столичные стройки. Работы на большинстве объектов идут, хотя скорость везде разная.

Впрочем, и в более благополучные времена эксперты говорили о «пузыре» на рынке недвижимости. Стоит вспомнить также скандалы со стойками Войцеховского и Укрбудом, которые ударили по тысячам инвесторов.

Нет никаких гарантий, что не будет новых громких банкротств и очередного списка недостроев. Поэтому риэлторы советуют покупать жилье в новостройках осторожно, и отдавать предпочтение уже достроенным или, еще лучше, введенным в эксплуатацию, объектам.

По новым объектам стоит ожидать снижения предложения. Уже в прошлом году количество новых разрешений на строительство резко уменьшилось. А, если страну накроет кризис, некоторые застройщики могут еще больше порезать планы.

Будут ли скидки и льготы по кредитам

Весь прошлый год рынок новостроек фактически жил по двойной цене. Официальная стоимость квадратных метров прописывалась в прайсах, но застройщики часто проводили распродажи и акции, а также соглашались на скидки под конкретного покупателя. Размер таких скидок мог достигать 20%.

В этом году из-за девальвации гривны массовых распродаж будет меньше, а скидки станут более скромными — не больше 5-7%,— говорят застройщики.

При этом риэлторы заявляют, что исключения все же возможны. Скажем, по объектам на начальных этапах строительства реально будет получить и более серьезную скидку — иначе застройщик попросту рискует ничего не продать.

По более ликвидным объектам скидок действительно может и не быть, а цены, наоборот, вырастут.

Отдельный вопрос — рассрочки, которые большинство компаний предлагают покупателям.

«Минфин» уже писал об идеях устроить «карантин» для покупателей жилья в рассрочку от застройщика хотя бы на 2-3 месяца. А также о перспективах договориться с банками о кредитных каникулах.

Мы спросили у застройщиков и банков о готовности к подобным уступкам. Но официально все они отказались от комментариев.

«Не для прессы» в компаниях пояснили, что пока не готовы к уступкам, так как их собственный ресурс и так небольшой. А банки-партнеры, якобы, считают ипотеку слишком рискованной, чтобы предоставлять еще и бонусы. «Для кредитных каникул или снижения процентных ставок нужны государственные программы и гарантии, а их пока нет», — пояснили эксперты.

Конечно, можно вспомнить, что Нацбанк недавно снова снизил учетную ставку. В перспективе это может отразиться и на условиях ипотеки. Снижение процентных ставок по кредитам на 1-2% дает прирост спроса на жилье на 10%. Но эти расчеты касаются «мирного времени» и в кризис вряд ли сработают.

Чего ждать на вторичке

В прошлом году жилье в старых домах подорожало, по оценкам Луханиной, в среднем на 20%. Если двушку на Оболони в в конце 2018 года можно было найти за $40 тысяч, то в декабре 2019 года цена подобралась к $50 тысячам.

Причем дешевые квартиры раскупали как горячие пирожки. Одной из причин ценового ажиотажа стал уход покупателей с проблемной первички на вторичку.

Но сейчас ситуация начинает меняться. «Люди ждут обвала цен на вторичку, некоторые даже отменяют сделки в надежде через пару месяцев купить квартиру дешевле», — рассказала Луханина.

По ее мнению, снижение цен, скорее всего, будет. Но не сразу, а в течение года. До конца 2020 года они должны вернуться к уровню позапрошлого года, то есть упасть примерно на 20%. Если будут проблемы с возвращением на работу в Европу наших заробитчан (а, следовательно, сократятся денежные переводы) и резко уменьшится уровень доходов украинцев, ценовой обвал может оказаться и более существенным.

Замороженные стройки и скачки цен: что происходит на рынке недвижимости Украины во время войны

Рассказываем о том, как изменился рынок недвижимости в Украине во время войны

Вторжение войск РФ в Украину негативно сказалось на всех сферах жизни страны. Рынок недвижимости, который и без того находился в кризисе, не стал исключением. Из-за войны компаниям пришлось заморозить строительство новых объектов, а государственный реестр прав на недвижимое имущество был закрыт более двух месяцев и только недавно его снова открыли. Благодаря этому, хоть и с определёнными ограничениями, нотариусы могут оформлять процедуру купли — продажи недвижимости. Тем временем цены на квартиры в регионах, где не ведутся боевые действия, и не думают снижаться.

Редакция «Нового Издания» рассказывает о том, как изменился рынок недвижимости в Украине во время войны.

Что со строительством

Война сильно ударила по строительству нового жилья в Украине. Например, в Киеве на какое-то время возведение новых объектов и вовсе остановилось. Как отмечает управляющий партнёр группы компаний Concept Group Михаил Подвысоцкий, большинство ведущих девелоперов со строительства ЖК переключились на возведение укреплений для помощи ВСУ.

«Дело не в том, что остановились продажи квартир. Большинство ведущих киевских девелоперов присоединились к созданию оборонных сооружений столицы, задействована спецтехника, часть работников компаний занимаются волонтёрством и задействованы в теробороне. Другими словами, война вынуждает строительный бизнес работать на победу», — подчеркнул Подвысоцкий.

По его словам, полноценное восстановление строительства жилья в Киеве станет возможным только после победы и отмены военного положения. Ведь риски как для застройщиков, так и для инвесторов никуда не исчезли. Тем не менее строительство в столице, равно как и в других городах Украины, всё же ведется. Только в Киеве, по данным портала ЛУН, активны почти 80 строек. Не прекращается строительство и в других городах: Львове, Одессе, Ивано-Франковске, Полтаве.

Что с ценами на квартиры

С ценами на квартиры ситуация в Украине более интересная. Стоимость недвижимости начала расти ещё в конце 2021 года, не остановили свой рост цены, как ни странно, и после вторжения, а в мае и вовсе резко пошли вверх. Так, начало мая рынок недвижимости в Киеве и области встретил со средней ценой в 40 тысяч гривен за квадратный метр. Это при том, что ещё в апреле стоимость была в районе 35 600 гривен за квадратный метр. Судя по всему, резкий скачок цен связан как раз с открытием государственного реестра прав на недвижимое имущество.

При этом цены на квартиры в новостройках Львова и области, начавшие расти ещё с сентября 2021 года, свой подъём так и не сбавили. Наоборот, точно так же как и в Киеве, в начале мая был зафиксирован резкий их скачок. Сейчас средняя цена одного квадратного метра во Львове равняется 26 200 гривен.

В Одессе и Одесской области картина несколько отличается от Львова и Киева. Там также наблюдался рост цен вплоть до апреля, однако в этом месяце средняя стоимость квартиры в новостройке в Одессе и области снизилась. Если в апреле цены на недвижимость были в районе 24 300 гривен за квадратный метр, то в мае они опустились до 23 700.

Эксперты предупреждают, что выбор и покупка жилья в военное время означает и совсем другие риски из-за возможного изменения курса доллара или нестабильной ситуации в стране. При этом, несмотря на все трудности, которые испытывают украинцы и застройщики, спрос на жильё в новостройках продолжает оставаться актуальным. Граждане Украины интересуются квартирами в новостройках, следят за изменениями в работе отделов продаж и динамикой цен на жильё.

С начала войны рост просмотров наблюдается в Закарпатской области — заинтересованность выросла на 72% по сравнению с последней неделей января. Также украинцы просматривают варианты жилья в Кировоградской и Черновицкой областях — показатели поиска выросли на 41% и 38% соответственно.

Но одно дело интерес, а другое — реальные желания и возможности жителей Украины покупать жильё в столь неспокойное время. С этим могут быть большие проблемы, ведь мало кто захочет покупать квартиру, если ни один дом в стране фактически никак не застрахован от попадания снарядов. Некоторые эксперты считают, что нынешний подъём цен скорее временное явление, ведь возможных покупателей отпугивает не только неопределённость из-за войны в стране, но они также будут экономить свои деньги, ведь доходы населения сейчас далеко не такие, как два месяца назад. Можно предположить, что застройщики будут вынуждены либо сбрасывать цены на жильё до приемлемых в нынешних реалиях, либо держать стоимость квартир на прежнем уровне в ожидании, что война закончится и украинцы заработают необходимую сумму денег.

Что с арендой

В первые недели войны регионами, где украинцы больше всего искали долгосрочную аренду, стали Кировоградская, Тернопольская и Ивано-Франковская области. При этом СМИ сообщают, что цены на аренду недвижимости в Западной Украине взлетели в несколько раз. В частности, в Ужгороде, по данным сайта по аренде и покупке недвижимости DOM, самая дешёвая квартира сдаётся за 15 тысяч гривен.

Во Львове ситуация слегка лучше, но цены там сейчас держатся примерно на уровне Киева до начала вторжения РФ. Так, самая дешёвая квартира в городе сдаётся за 5 500 грн, но в среднем цены на аренду жилья равняются 15—20 тысячам грн в месяц.

Что до Киева, то здесь ситуация не такая однозначная. Есть как и очень дешёвые квартиры, которые сдаются буквально за 3—4 тысячи грн (класс жилья будет соответствующим), так и элитное жильё с ценниками, улетающими в космос. В среднем же цена на аренду жилья в Киеве хоть и не сильно, но упала. Сейчас приличную квартиру в столице можно снять за 8—10 тысяч грн.

Источник https://ukraina.ru/20220729/1037003426.html

Источник https://minfin.com.ua/realty/articles/kak-obval-grivny-otrazilsya-na-rynke-nedvizhimosti-i-chto-budet-s-cenami-na-kvartiry/

Источник https://novoeizdanie.com/zamorozhennye-strojki-i-skachki-czen-chto-proishodit-na-rynke-nedvizhimosti-ukrainy-vo-vremya-vojny/