Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги

Содержание

Недвижимость и деньги в кризис

Деньги в бетон: можно ли вкладываться в недвижимость при кризисе — Недвижимость РИА Новости, 02.04.2020

Экономическая ситуация в стране вгоняет часть населения в панику. В таких обстоятельствах покупка квартиры многим видится одним из наиболее подходящих решений для сохранения денег от инфляции. Действительно ли это так и есть ли альтернативные варианты, рассказали сайту «РИА Недвижимость» эксперты рынка.Вложиться и нажитьсяЭкономические факторы сейчас буквально нашептывают: займи, но купи квартиру. Надвигающийся кризис, постоянные угрозы застройщиков поднять цены, а теперь еще и скорая перспектива уплаты налогов с процентов по вкладам от 1 миллиона рублей – все это прямо указывает на то, что купленная сейчас квартира – это самый надежный способ спрятать деньги от обесценивания, а при удачном стечении обстоятельств еще и получить доход. Однако при выборе объекта для инвестирования нужно помнить, что просто приобрести первую попавшуюся недвижимость недостаточно для сохранения, а тем более преумножения денег. Главное условие: вложиться в такой объект, который можно будет успешно реализовать впоследствии, либо который будет приносить стабильный доход в течение долгого времени. И эти расчеты – самая сложная часть всей операции, отмечают эксперты.Он рекомендует потенциальным инвесторам крайне внимательно анализировать все варианты покупки недвижимости и рассчитывать свои силы обязательно с необходимым запасом. «Как по деньгам, так и, безусловно, по времени. Случаев, когда кризисы затягивались дольше, чем того ожидали эксперты, предостаточно», – предостерегает аналитик.И все же, при практическом отсутствии альтернативных вариантов, жилье в моменты кризиса — это наилучший способ хоть как-то сохранить свои деньги, считают эксперты. Имея на руках хотя бы 1 миллион рублей (а лучше бы 3) вы можете присмотреть студию или совсем маленькую однокомнатную квартиру в области, либо апартаменты.Хорошим инструментом для вложения денег, по мнению риелторов, могут быть студии и однушки, так как при их относительно невысокой цене они являются ликвидным инструментом, их легко как сдать и продать, не потеряв в цене, а зачастую даже и выиграв.Руководитель же департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков советует апартаменты в Москве. Но, по его словам, в настоящий момент подобных вариантов на рынке предлагается менее 20 штук, а их площадь микроскопическая – от 9,6 до 17,5 квадратных метров при цене от 2 до 3 миллионов.В целом у человека, который вложился в жилье и хочет не потерять (а желательно и хоть сколько-то приумножить) свои деньги, есть две стратегии, рассказывает Литинецкая. Это либо покупка квартиры в строящемся доме и дальнейшая ее перепродажа по более высокой цене по мере строительства дома, либо покупка квартиры (как новостройки, так и на вторичном рынке) под сдачу в аренду.»Но в целом сегодня окно возможностей для вложений сужается: порог входа в проекты возрастает, поэтому найти ликвидное предложение для последующей перепродажи достаточно сложно», – предостерегает она. Менее рискованная стратегия – это сдача жилья в аренду, однако уровень доходности во многом зависит от организации бизнеса. Краткосрочная аренда по определению более доходна, чем долгосрочная, в силу более высоких ставок. Главная задача инвестора, который занимается таким бизнесом, – минимизировать простои помещения без арендатора, советует Литинецкая. Если говорить о доходности инвестиций именно в жилье, то тут эксперты затрудняются дать точные цифры, так как она будет зависеть от очень большого числа факторов, даже от той же удачи. И просчитать их все в конечном итоге оказывается не так-то просто, а иногда и невозможно. «Но, например, в бюджете до 3 миллионов рублей покупатель студии в пешей доступности от железнодорожной станции «Люберцы-1″ может рассчитывать на годовую доходность порядка 9% (после сдачи проекта в эксплуатацию, без учета налогов, расходов на отделку и меблировку)», – замечает Литинецкая.По ее словам, арендная ставка в этой локации сейчас составляет порядка 26 тысяч рублей за аналогичные предложения. В проекте в 15 минутах ходьбы от метро «Лухмановская» студия за 3 миллиона рублей (20 квадратных метров) также может принести около 9% годовых.Фокус на новостройкиЕсли говорить о вложениях именно в новостройку, то доходность у проектов разная, зависит от многих факторов: особенности месторасположения, удаленности от метро, скорости строительства, масштаба объекта, добавляет Дарусенков.»На сентябрь 2019 года в реализации на котловане было порядка 27 различных жилых комплексов комфорт-класса. Если сравнивать среднюю стоимость 1 квадратного метра в данных проектах того периода с началом марта 2020 года (спустя полгода), то средний рост по всем комплексам был равен 11,2%. В 14 из 27 объектов средний рост составил более 10%, в пяти превышал 20%. Еще в пяти комплексах рост составил от 5% до 10%. Рост от 0% до 5% зафиксирован в 7 объектах. И только в одном объекте стоимость, наоборот снизилась на 6,4%», – констатирует он. Но в целом такие показатели доходности во многом сравнимы с некоторыми банковскими вкладами, а рисков гораздо больше, говорят эксперты. Это и возможные проблемы с застройщиком, и затруднения при поиске арендатора, и непорядочный квартиросъемщик, который сбегает, не заплатив, и многое-многое другое. Дороже не значит доходнееПри возрастающем бюджете покупки вариантов для приобретения жилья с целью сохранения средств, конечно, становится гораздо больше.Если говорить о новостройках, то это уже более качественные квартиры в спальных районах у МКАД, где представлены проекты на продвинутой стадии готовности. «В этом случае покупатель не сможет рассчитывать на значительный рост цен, однако исключит риски заморозки проекта или переноса сроков и сможет в краткосрочной перспективе сдать квартиру в аренду», – говорит Литинецкая. Если это проекты на начальном этапе строительства, то они расположены ближе к ТТК. В этом случае инвестор заработает на росте цен, перепродав жилье после завершения строительства, отмечает она. Нельзя сказать, что эти объекты отличаются особенно высокой ликвидностью, но просто они классом выше, чем более дешевые объекты. В целом, доходность по ним также не превышает 10%. Кроме того, широкий выбор лотов до 5 миллионов рублей доступен в новой Москве. За эту цену можно приобрести студии в шаговой доступности от метро, добавляет Литинецкая.Но и в этом сегменте годовая доходность при сдаче в аренду, как правило, также не превышает 8-9%, говорят риелторы. Из полученной суммы надо вычитать налоги, которые вы уплатите за владение квартирой. Но в целом в нынешней ситуации это неплохой вариант, подчеркивают они.В том случае, если у вас на руках есть сумма от 5 до 10 миллионов рублей, то, по словам Литинецкой, можно рассматривать проекты комфорт- и бизнес-класса в престижных районах Москвы на разных стадиях строительной готовности. Но доходность таких объектов в Москве при их сдаче в аренду составляет вообще всего 5-7%, окупаемость 15-20 лет, говорит Мищенко.Нежилая недвижимостьКак показывает анализ, покупать квартиру не так уж и выгодно, хотя, конечно, и это позволяет хотя бы не потерять вложенные средства. В таком случае, возможно, стоит рассмотреть какие-то альтернативные варианты?Что если присмотреться, например, к коммерческой недвижимости: нежилым помещениям на первых этажах домов или коворкингам, пространствам под бьюти-бутики, детские праздники и так далее?Как рассказали в компании JLL, в принципе при бюджете в пределах 10 миллионов рублей можно купить нежилые помещения площадью от 50 до 150 квадратных метров на первых этажах новостроек, чтобы потом сдать их под салон красоты, детский клуб или другой бизнес.Но в целом это неплохие показатели доходности, которые потенциально перекрывают прогнозируемый уровень инфляции, говорят риелторы.Кроме того, эксперты предупреждают, что при нынешней сложной ситуации на рынке многие бизнесмены уходят с рынка, поэтому число потенциальных арендаторов сокращается.А еще обычному человеку, который приобрел такое помещение и хочет сдать его в аренду под бизнес, будет довольно сложно самому принять правильное решение, например, относительно выбора удачной локации. Все-таки нужно очень хорошо ориентироваться в этом рынке, а новичку это сделать не так-то просто. По мнению Платова, 2020 год будет вообще довольно тяжелым для этого рынка, так как в моменты волатильности ожидания продавцов и покупателей, а также арендаторов становятся слишком оторваны друг от друга, что приводит к падению объема сделок.Потеряют в ликвидности и офисные помещения, считает руководитель YouTube-канала о доходной недвижимости «Рентавед» Руслан Сухий. Они в первую очередь страдают от экономических спадов. «Также гостиничная недвижимость и апартаменты окажутся под негативным влиянием коронавируса на туристическую отрасль», – говорит он.Коворкинги, популярность которых еще недавно росла бешеными темпами, хотя сами и заявляют о том, что сложная экономическая ситуация в стране на них никак не повлияла, также будут терять свою привлекательность, добавляет аналитик «Финам».»Гарантировать, что вложения в такую недвижимость могут оказаться выгодными в дальней перспективе, пока невозможно. Риски «застрять» с ней на долгие годы сбрасывать со счетов никак нельзя», – предостерегает Коренев.Акции, облигации и ПИФы Если отбросить варианты инвестирования в жилые и коммерческие помещения, то остаются еще фонды коллективных инвестиций.»Порог входа» там относительно невелик (примерно от 100 тысяч рублей, а то и меньше), да и особых знаний и профессиональных навыков не требуется. Как правило, при хорошем раскладе такие фонды дают доходность от 12 до 14 % годовых», – говорит Коренев. Но при их оценке, помимо специфики объектов, с которыми они работают, нужно учитывать дополнительные факторы – опыт управляющей компании, комиссии за управление, ликвидность пая на вторичном рынке, горизонт инвестирования и так далее, предупреждает Платов. Вкладываться же в акции и облигации российских девелоперов инвестиционные консультанты тоже пока не советуют, так как практически все они в текущей сложной экономической ситуации оказываются под давлением, и ценные бумаги их компаний вряд ли будут в ближайшее время расти в цене. Вообще фондовый рынок сейчас очень волатилен, и акции этого сегмента в большей мере зависят от баланса спроса и предложения, а не от справедливой оценки бизнеса эмитента. Если же покупать облигации, то только на длительную перспективу, говорят они.При текущих условиях, если и покупать такие бумаги, то только в среднесрочной перспективе, в расчете на дивиденды, советует Платов.

Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги

Вопрос о том, куда инвестировать сбережения, всегда остаётся актуальным, но особенно, когда происходят экономические изменения. Одним из популярных инструментов в этом плане остается недвижимость — жилые и коммерческие объекты остаются востребованными и способны приносить хорошую прибыль.

Рассказываем, как и в какую недвижимость инвестировать и что для этого нужно.

Цели инвестирования в недвижимость

Инвестирование — вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:

Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль.
Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой.
Получить доход от перепродажи или обмена с наценкой.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.

Плюсы

Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.
Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий.
Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.
Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.
Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и другие.

Минусы

Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.
Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет.
Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2022 году

Инвестиции в недвижимость в России — простой и надёжный способ сохранения денег. Но отнеситесь к этому вложению ответственно, чтобы избежать лишних трат и убытков. Например, спонтанная покупка квартиры без сдачи её в аренду из потенциально доходной инвестиции превращается в пассив, который требует денег на содержание.

Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2022 году? По данным аналитики Домклик , рост цен на квартиры постепенно замедляется. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.

«Оправданность инвестиций зависит, в первую очередь, от того, последний вы миллион инвестируете или нет. Доходность — это всегда плата за риск. Сегодня в краткосрочной перспективе я не считаю недвижимость оправданным способом инвестиций. И надо помнить, что у любого человека есть единственный актив — количество часов, которое ему осталось прожить. И если ты хочешь прожить это время хорошо, то лучше здесь и сейчас купить дом или квартиру в хорошем месте. Это главная инвестиция — в свой комфорт и в комфорт своей семьи. Инвестиции в себя в наше неспокойное время — самое разумное».

Чтобы получать доход с вложений, анализируйте цены на рынке, перспективные районы и потребности покупателя. Эти знания помогут приобрести недооценённые, востребованные и недорогие объекты.

Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги №1

В какую недвижимость можно вкладывать деньги

Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.

Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.

Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.

Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.

Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.

Новостройки на этапе котлована . З астройщики устанавливают минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.

Вложения в парковочные места . Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.

Насколько рискованно вкладываться в недвижимость

Инвестирование всегда сопряжено с рисками, и сфера недвижимости — не исключение. Разберём источники риска.

Неудачное месторасположение . Инвестор рассчитывает, что выбранный им район застроится, и цены вырастут. Если этого не происходит, на объект нет спроса, и владелец не получает прибыль.

Форс-мажоры . Если экологическая обстановка около объекта резко ухудшится, это приведёт к падению спроса и стоимости.

Недобросовестные арендаторы . Иногда наниматели задерживают ежемесячные платежи или портят мебель. На ремонт после таких арендаторов нужна круглая сумма.

Амортизация . Со временем стоимость объектов падает в цене. Например, если рядом с некогда перспективным домом вырастет новостройка, квартиры в ней будут выше по цене и привлекательнее для арендаторов.

Заморозка строительства . Чтобы избежать риска вложиться в строящееся жильё и получить его намного позже обещанного срока, выбирайте аккредитованных застройщиков .

Мошенничество . В сфере недвижимости есть масса схем обмана: фирмы-однодневки, продажа чужого имущества по поддельным документам и другие. Обезопасить сделку поможет юридическая проверка недвижимости .

Способы инвестирования в недвижимость

Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: сдача в аренду и перепродажа с наценкой. Рассмотрим их плюсы и минусы.

Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги №2

У аренды и перепродажи есть много вариаций, поэтому рассмотрим их по отдельности.

Сдача в аренду

Квартира в долгосрочную аренду . Плюс — простой способ получить доход, так как желающие снять квартиру есть всегда. Достаточно найти добросовестных жильцов на длительный срок, заключить договор и ежемесячно получать прибыль. Минус — поиск хороших арендаторов может отнимать много времени. Кроме того, у такого способа низкий уровень прибыли. Если вы приобрели квартиру как инвестицию, то вы нескоро окупите вложения. Оформлять ипотеку для долгосрочной аренды также невыгодно: доход не покроет кредитные платежи.

Посуточная аренда квартиры . Плюс — возможность быстро заработать. Если доходность от долгосрочной аренды — в рамках 5%, то при сдаче посуточно — до 30%. Минус — трудозатраты. Вам придётся ежедневно заселять и выселять жильцов, убирать квартиру. Ещё есть риск повреждения мебели и внеплановых трат на ремонт.

Сдача в аренду коттеджа или загородного дома. Плюс — высокий доход и спрос. Особенно на новогодние, майские и летние каникулы. Ещё есть вариант разделить дом пополам, если он большой. На одной половине вы можете проживать сами, а вторую сдавать в аренду. Минус — недобросовестные жильцы, которые могут испортить не только мебель, но и сам коттедж.

Постройка многоквартирного дома и сдача в аренду квартир . Плюс — если у построенного многоквартирного дома будет выгодное расположение, то вы быстро сдадите все квартиры в аренду. Окупаемость проекта от двух лет, далее — чистая прибыль. Минус — нужны стартовый капитал и грамотный бизнес-проект, земельный участок под строительство.

Сдача в аренду гаража или парковочного места . Плюс — инвестиция не требует больших вложений. Минус — низкая доходность. Чтобы получать прибыль, нужно покупать несколько гаражей или парковочных мест.

Перепродажа

Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нужно ждать завершения строительства. Также у некоторых застройщиков в ДДУ может быть указано, что при продаже необходимо разрешение застройщика на переуступку. В редких случаях застройщик вообще может отказать в своем согласии на переуступку.

Перепродажа земельного участка . Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.

Покупка жилья в плачевном состоянии . Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.

Порядок инвестирования в недвижимость

Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:

В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.

Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги №3

Как зарабатывать на недвижимости больше

Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.

Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.

Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.

Расширение помещения за счет достройки . Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.

Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.

Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5 миллионов.

Резкие движения недвижимости: как рынок перенес прежние кризисы и чего ждать сейчас

По данным ВЦИОМ, две трети россиян считают покупку недвижимости лучшим способом вложения денег. При этом нынешний кризис застал многих врасплох: люди не понимают, как сохранить сбережения и что будет с ценами на квартиры. Циан.Журнал вспомнил, как на рынке недвижимости отражались экономические неурядицы прошлых лет.

Кризис 1998 года

По воспоминаниям экспертов, в результате первого за постсоветскую историю России кризиса особенно пострадала банковская система, но досталось и прочему бизнесу.

К тому времени банки и многие другие предприятия получили сравнительно дешевые и «длинные» зарубежные кредиты, и у страны вырос внешний долг. Одновременно с этим страну настиг кризис ликвидности, связанный с обвалом азиатских экономик в 1997-м. Третьим слагаемым краха стали низкие мировые цены на ископаемое сырье, четвертым — собственные просчеты правительства, которое фактически создало в России государственную «пирамиду» краткосрочных облигаций (ГКО).

В итоге у страны попросту не хватило денег, чтобы ответить по всем своим обязательствам. На фоне общемировой финансовой нестабильности иностранные банки перестали кредитовать российских заемщиков и реструктуризировали долги отечественных компаний, в том числе застройщиков. 17 августа правительство и Центробанк объявили о заморозке зарубежных выплат и техническом дефолте по ГКО. Это был первый в истории случай, когда страна не смогла выплатить внутренний долг в национальной валюте.

Итогом этого стал масштабный кризис внутри страны, который ударил и по рынку недвижимости. В августе-сентябре 1998 года на нем не осталось желающих брать подорожавшие кредиты, а немногие существовавшие девелоперские проекты приостановились. В те времена рынок первичной недвижимости в нашей стране только начинал формироваться: появились первые жилые комплексы, преимущественно массового сегмента, которые возводились в новых районах Москвы — Митино и Бутово.

Поэтому основной удар на себя приняла «вторичка». На протяжении двух лет, с августа 1998-го по июнь 2000-го, среднее падение в долларовом эквиваленте составило 30%: от $1000 до $700 за квадратный метр.

В пересчете на условные единицы цена «квадрата» в Москве за первые полгода снизилась на 25–30%. Затем расценки упали еще на 10–12%.

С конца 1990-х стоимость московского жилья на «вторичке» фиксировалась именно в долларах. Американская валюта фигурировала в объявлениях СМИ, покупатели и продавцы рассчитывались через банковскую ячейку. В новостройках цену тоже могли зафиксировать в условных единицах, привязанных к курсу доллара.

В 1998 году однокомнатная квартира в панельном доме стоила $25–30 тыс., а через год после начала кризиса за $35–40 тыс. можно было купить уже трехкомнатную квартиру.

Категорию недвижимости в первую очередь определяли местоположением, соседями и уровнем евроремонта. К бизнес-классу относили монолитно-кирпичные дома точечной застройки, расположенные в обжитом районе Москвы и с небольшим числом соседей.

«Во время кризиса стандартная однокомнатная квартира продавалась около полугода. Цену снижали каждую неделю. Информацию о жилье тогда в основном распространяли через газету „Из рук в руки“. Необходимо было положить рукописное объявление в ящик или выслать по почте, и примерно через пару недель его публиковали в газете. Иногда цена не успевала за ситуацией на рынке, и размещенное объявление становилось неактуальным», — вспоминает управляющий партнер девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон.

Примечательно, что в июле 1998 года, всего за месяц до дефолта, в России приняли закон «Об ипотеке». Жилищные займы стало выдавать АО АИЖК (ныне АО «Дом.рф» — Ред.) и некоторые коммерческие банки.

Кризис 2008 года

Спустя 10 лет после кризиса 1998-го страну постиг новый финансовый обвал. К этому же времени цены на московские квартиры подошли к историческому максимуму.

Если предыдущий коллапс был вызван огромным госдолгом и крахом рынка краткосрочных гособлигаций, то в 2008 году сложности в России начались из-за ипотечного кризиса в США и одновременного резкого падения цен на сырье. Средняя стоимость нефти в это время снизилась со $120 до $55–60 за баррель.

Особенностью экономического кризиса 2008 года стало то, что во время него упала ликвидность даже такого страховочного актива, как недвижимость, и никто не понимал, что с этим делать.

В результате возник перелом кредитной системы, начались массовые неплатежи и остановки строек.

«Ключевые девелоперы перестали рассчитывать на западных инвесторов, которые в основном ушли с внешних рынков решать проблемы на домашних. Российский рынок восстанавливался около двух лет за счет собственных капиталов и ресурсов», — вспоминает председатель правления инвестиционно-девелоперского холдинга ХК «Сити 78» Руслан Гайсин.

У потребителей резко сократились доходы. На фоне этого застройщики стали оптимизировать квартирографию. Так на первичном рынке появилась новая классификация недвижимости: теперь проекты ранжировались по уровню цен, средней площади лотов и качественным характеристикам.

К 2008 году рынок первичного жилья в России был уже достаточно развит, поэтому коллапса здесь не наблюдалось. Цены упали на 10–15%.

Покупателям в те времена уже была доступна ипотека как для приобретения новостроек, так и для вторичного жилья. Однако продавцы «вторички» неохотно заключали договоры по ипотечным программам: эти сделки надолго затягивались — срок регистрации квартир достигал месяца.

«Время экспозиции стандартной квартиры увеличилось от шести месяцев до года-полутора. Первыми „уходили“ высоколиквидные лоты — однокомнатные и двухкомнатные. А вот многокомнатные квартиры зависали на срок до 2–2,5 года и продавались только с дополнительным дисконтом. Ипотека на тот момент составляла 15–20% в объемах продаж новостроек, значимая часть сделок — до 30% — осуществлялась параллельно с продажей людьми своего предыдущего жилья», — рассказал Сергей Шиферсон.

Тем не менее в 2008 году спрос на массовое жилье быстро восстановился, а на землю и загородные дома — и вовсе не пострадал. Сильнее всего тогда просел сегмент премиальной недвижимости, поскольку богатые люди более настороженно относились к тратам.

Кризис 2014 года

Причинами случившегося в 2014 году кризиса послужили как мировая экономическая рецессия, так и внешнеполитические решения руководства России. Оба этих фактора в итоге сформировали новую экономическую реальность: после снижения цен на нефть и введения санкций рубль резко ослабел по отношению к иностранным валютам.

В декабре 2014 года ЦБ решил повысить ключевую ставку с 10,5 до 17% годовых, чтобы ограничить девальвационные и инфляционные риски. Рынок недвижимости встретил это решение ажиотажным спросом, из-за которого выросла стоимость жилья.

«Люди кинулись спасать свои сбережения от обесценивания. На такую активность застройщики отреагировали ростом цен. Позже это привело к падению продаж и дальнейшему снижению расценок», — говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».

В 2014-м средняя стоимость квадратного метра в Москве достигла 190 тыс. рублей. Годовой прирост составил 12%. К новым реалиям покупатели и участники рынка привыкли к началу 2016 года.

Но затем последствия введения санкций и падения рубля остро ощутило все население страны: покупательная способность россиян существенно снизилась.

Председатель правления концерна «Русич» Александр Ванчура подчеркивает, что в кризис 2014-го, как и в 2008-м, девелоперы стали меньше строить, а покупатели — меньше получать и тратить (особенно в комфорт- и бизнес-классе).

В отличие от 2008-го, в 2014 году кризис сильно отразился на эконом-сегменте жилья, однако тогда застройщики получили поддержку в виде льготной ипотеки. Во многом именно она спасла отрасль от более тяжелых потрясений.

Как и в прошлые периоды, под удар также попал вторичный рынок. Из-за высокого дисконта (до 15–20%) почти в два раза упали объемы одобренных и выданных кредитов, а потенциальные покупатели перестали рассматривать недвижимость на вторичном рынке как привлекательную инвестицию.

По воспоминаниям Сергея Шиферсона, наиболее ликвидными лотами тогда стали небольшие квартиры, а в дальнейшем развился новый тренд — продажа жилья с отделкой.

Кризис 2022 года

Спады 1998, 2008 и 2014 годов имеют индивидуальные предпосылки, отличаются степенью влияния на рынок, но их итог для населения был единым: падение доходов, высокий уровень инфляции и слабый рубль. Все это негативно сказывалось на покупательной способности.

В 2021-м в России ввели в эксплуатацию рекордные объемы жилья — 93 млн кв. м. Каждый рубль, вложенный в строительство, до кризиса давал экономике до четырех рублей прироста.

«В 2019–2021 годах цены на жилую недвижимость росли, а в 2020-м за счет низкой ставки по ипотеке и вовсе произошел строительный бум. Жилищное кредитование в России, к слову, обеспечивает до 80% спроса», — говорит инвестиционный аналитик Анна Заботкина.

Нынешний кризис логически вытекает из предыдущих. Из-за расширения и ужесточения западных санкций упал курс рубля, ускорилась инфляция и, как следствие, была резко повышена ключевая ставка ЦБ. Ситуацию усугубил уход с российского рынка многих поставщиков и других смежных бизнесов.

Из позитивных факторов — льготная ипотека, возможные преференции для застройщиков и освобождение от штрафов из-за срыва сроков строительства.

Отличие этого кризиса от предыдущих — его ожидаемость, которая позволила государству и финансовой системе сформировать запас прочности, указывают эксперты.

«Пандемия стала своего рода „репетицией“, во время которой заложили и опробовали новые механизмы регулирования. Серьезным подспорьем и для строительного бизнеса, и для населения стала поддержка государством льготной ипотеки. В сложившихся условиях для большинства людей это, пожалуй, единственно возможный способ покупки жилья», — утверждает Наталия Кузнецова.

Несмотря на это, в марте 2022-го средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 5% — до 266 тыс. рублей. По словам заместителя председателя правления Абсолют-банка Антона Павлова, за ростом цен может последовать падение и длительная стагнация.

«Так было, например, в 2014–2015 годах. Причин тому несколько: реализация будущего спроса, действие высоких ставок по ипотеке, снижение покупательной способности населения», — говорит эксперт.

По его мнению, даже при снижении ставок в ближайшие месяцы их уровень будет недостаточным для поддержания тех темпов роста рынка недвижимости, которые мы наблюдали последние годы. Но сделки, безусловно, будут и на вторичном рынке. В частности, альтернативные — люди будут продавать имеющееся жилье с целью покупки квартир большей площади или размена.

«Действие государственных программ позволит поддержать рынок строящегося жилья. В этом сегменте, скорее всего, как раз и будет наибольший рост. Однако, как уже показывала практика прошлых лет, действие льготных программ может также способствовать разгону цен на недвижимость», — говорит Павлов. По его мнению, во второй половине года или чуть ранее цены на жилье могут снизиться, но сделок будет меньше, чем в 2021 году.

Сегодня многие девелоперы приостановили новые крупные проекты или готовятся к их заморозке, и это может привести к сложностям на рынке недвижимости.

Но, по словам Руслана Гайсина, панических настроений среди застройщиков нет: «Все просто ждут новых правил игры. Когда волатильность спадет, станет ясно, как скорректировать финансовые модели».

Эксперт уверен, что последствия текущего кризиса будут менее болезненными, чем в 2014-м, поскольку заметного падения спроса пока не произошло («государству должно хватить ликвидности — в том числе на дотирование строительной отрасти»).

Рост цен на недвижимость исторически начинался во время сильного снижения курса национальной валюты, но после происходила коррекция, и цены падали. Такой же динамики стоит ожидать сейчас, убежден заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.

«Квартира в представлении большинства россиян — один из самых надежных способов сохранения средств, ее можно сдать и передать в наследство. Даже если цены упадут, можно будет ждать их роста в будущем. Наконец, это наглядное материальное воплощение сбережений, в котором можно просто жить», — полагает эксперт.

Президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Александр Шарапов рассказывает о двух сценариях дальнейшего развития событий:

«Будет либо стагнация, либо незначительный рост цен, который продлится недолго — до года-полутора. В худшем случае мы увидим коррекцию цен, но только на наименее ликвидные объекты. Глобально все зависит от внешнеполитических факторов. С учетом уже введенных санкций международные агентства прогнозируют, что по итогам 2023 года ВВП России перестанет сокращаться. Уверен, что даже при самом плохом раскладе в течение двух-трех лет динамика роста цен отыграет свое и превысит инфляцию», — говорит эксперт.

Но предугадать тенденции на рынке сегодня все равно очень сложно. «В любом случае после каждого кризиса мир продолжает существовать и подстраиваться под новые реалии. Мы продолжаем планировать будущее и откладывать деньги на свои жизненные финансовые цели. Сегодня я бы порекомендовала с осторожностью рассматривать рынок новостроек. Если вы планируете приобрести недвижимость, я бы посоветовала рассмотреть вторичное жилье: цены там выше, но и риска гораздо меньше. Следует учесть и инфляцию, которая стремительно растет», — заключает Анна Заботкина.

Источник https://realty.ria.ru/20200401/1569418328.html

Источник https://blog.domclick.ru/post/investiczii-v-nedvizhimost-kak-vygodno-vlozhit-dengi

Источник https://www.cian.ru/stati-rezkie-dvizhenija-nedvizhimosti-kak-rynok-perenes-prezhnie-krizisy-i-chego-zhdat-sejchas-324638/