Вынужденный оптимизм: почему новостроек все больше, хотя спрос на них падает
За первые полгода 2022-го девелоперы получили на 30% больше разрешений на строительство, чем в прошлом году. На те же 30% год к году снизился спрос. Застройщики надеются на господдержку и льготную ипотеку, но часто просто не могут выжидать по финансовым соображениям
На московский первичный рынок выводится все больше новых проектов. По данным Мосгосстройнадзора, к середине июня в Москве было выдано на 31,7% больше разрешений на строительство, чем годом ранее. В абсолютных цифрах это 294 разрешения на возведение 8,3 млн кв. м недвижимости. На жилье приходится треть от этого объема.
Новостроек стало больше
Опрошенные Forbes участники рынка подтверждают, что объем предложения в продаже увеличивается.
По данным Nikoliers, по итогам второго квартала в экспозицию выведено 92 корпуса в 53 проектах новостроек Москвы в «старых» границах. «Общий объем нового предложения, представленный в экспозиции, составляет 347 000 кв. м. Это в два раза больше, чем в прошлом квартале. За год предложение увеличилось на 3%», — говорит региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев.
Аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» подсчитали, что в первом полугодии 2022 года в продаже на первичном рынке «старой» Москвы стартовало 44 проекта. Это на пять проектов больше, чем за тот же период 2021 года.
Большинство опрошенных участников рынка зафиксировали увеличение объема предложения, разницу в абсолютных цифрах они объяснили отсутствием единого подхода к включению апартаментов в общий объем предложения и рядом других особенностей подсчетов.
Спрос падает
Увеличение объемов происходило на фоне сильного падения спроса на новостройки. По данным столичного Росреестра, в мае было зарегистрировано всего 7344 ДДУ (4856 на жилые помещения и 2488 на нежилые), это на 30,6% меньше, чем годом ранее. Если смотреть только на жилую недвижимость, то падение происходит не только относительно ажиотажных 2021 и 2020 годов, но даже в сравнении с допандемийными временами: в мае 2019-го Росреестр зарегистрировал 7589 ДДУ с жильем.
Июньские результаты Росреестр еще не представил, их подсчитал сервис Dataflat: в июне текущего года в Москве было зарегистрировано 5636 ДДУ. Это на 38,1% меньше, чем в июне 2021 и на 16% ниже результата 2019 года.
Таким образом, спрос на новостройки все еще низкий, однако участники рынка полагают, что он восстановится и сможет «переварить» новые объемы предложения. «Сейчас девелоперы рассчитывают, что к сентябрю-октябрю рынок начнет оживать, спрос будет расти, если не резко, то уверенными темпами. И вот этими мантрами фактически живет весь девелоперский рынок, особенно региональный», — отмечает директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.
«Рынок продолжит пополняться новыми проектами, в том числе благодаря тому, что продолжают действовать государственные программы поддержки. Это, в свою очередь, поможет поддержать спрос», — надеется управляющий директор по развитию «Ricci | жилая недвижимость» Оксана Степанская.
Оживления спроса участники рынка ждут осенью, а заодно рассчитывают на дальнейшее снижение ключевой ставки. «Вероятно, власти снизят ключевую ставку и в июле, так как сейчас необходимо стимулировать экономическую и деловую активность, обеспечить вовлечение в оборот максимального объема средств», — прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Часть опрошенных экспертов тоже выразили надежду, что ставка будет снижена в ближайшее время. «Летом мы пройдем через определенную «перенастройку» рынка в плане спроса, предложения, цен, ипотечных ставок. И уже осенью мы, возможно, увидим первые результаты этой перенастройки», — полагает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Заложники ажиотажа
Девелоперы вовсе не склонны жить одними надеждами, у вывода новых объемов на рынок есть и прагматичная составляющая. Во-первых, застройщики надеются отыскать ниши, где есть спрос, за счет максимального расширения ассортимента. Во-вторых, издержки и риски от придерживания площадок значительно выше, чем от вывода проектов на рынок, рассказали Forbes участники рынка.
«Проекты, которые выводят на рынок сейчас, готовились в период высокого спроса и рассчитаны были на него. Теперь же издержки от приостановки будут слишком велики, поэтому застройщикам пришлось пересогласовать финансовую модель с банками, перенастроиться на более длинный цикл продаж — и выходить на рынок», — рассказывает менеджер девелоперской компании. «Большое количество рисков застройщиков берут сейчас на себя банки. Это банки оценивают проекты и выделяют проектное финансирование. Если банки дают, почему бы не взять? Почему бы не рискнуть за чужой счет?» — рассуждает член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев.
«Темп продаж может быть разным. Финмодель может предусматривать длительный срок реализации, с ростом цены. Банки тоже прекрасно понимают, что есть периоды, когда не стоит торопиться и стараться все продать быстрее. Поэтому находятся компромиссные решения, и финмодели их предусматривают», — отмечает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Представители двух крупных банков подтвердили Forbes, что финансовые модели проектов изменены в пользу более длительных продаж.
Еще одна причина, по которой новые проекты активно выходят на падающий рынок, — это уверенность застройщиков в господдержке. «Государство уже обожглось на обманутых дольщиках и больше не допустит этого», — говорит представитель компании-застройщика.
«Кризисы последнего времени показали, что государство очень активно, я бы сказал, рьяно, вовлеченно спасает отрасль. Девелоперы понимают, что они (государство. — Forbes) делают значимые для рынка и стимулирования спроса вещи, соответственно, живут в логике, что все будет хорошо. Это первое и основное», — добавляет Разуваев из GMK.
Кроме перечисленного, вывод больших объемов на рынок работает и как метод стимулирования спроса, говорят собеседники Forbes.
«Еще в прошлом году мы отмечали, что застройщики стимулировали спрос за счет вывода больших пулов объектов, расширяя тем самым свой ассортимент. В последние два месяца мы видим определенную стабилизацию ситуации в экономике, на этом фоне застройщики, конечно, стали увеличивать объем предложения», — рассуждает Доброхотова из «Бест-Новостроя».
«На падающем рынке важно «подхватывать» всех еще остающихся клиентов», — заключает Коркка из «Метриума».
Большие и смелые
Наиболее активны в выводе на рынок новых объемов крупные застройщики. Новые площадки под застройку тоже приобретали только самые «большие» девелоперы.
«В I полугодии 2022 года стартовали продажи в 7 комплексах ГК ПИК. Шесть из них относятся к массовому сегменту, один к премиальному — ЖК «Republic Пресня». «Дебютировали три проекта от ГК «Основа»: два апарт-комплекса и ЖК бизнес-класса», — перечисляет Коркка из «Метриума».
Выведенные объекты представлены крупными девелоперами Москвы, такими как ПИК, «Самолет», «Основа», «Гранель», «Интеко» и др., добавляет Степанская из Ricci.
Перечисленные девелоперы уверены, что спрос на рынке оживится, а проекты будут востребованы. «Основной фактор, который влияет на принятие решений в девелопменте, — уровень спроса, а спрос зависит от ипотеки», — говорит директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.
«Именно перспективы роста спроса позволяют участникам рынка выводить новые проекты и приобретать новые площадки», — отмечает президент ГК «Основа» Александр Ручьев.
«После спада в марте-апреле и принятия правительством мер экономической поддержки и стимулирования спроса, мы возвращаемся к активной работе по наращиванию бизнеса», — констатирует заместитель генерального директора по экономике и финансам группы «Самолет» Наталья Грознова.
Другие участники рынка более осторожны в прогнозах. «Окончательной определенности на рынке не появилось. Продолжают уходить производители материалов и оборудования, меняется ключевая ставка и ставка по льготной ипотеке. Строить долгосрочные планы по-прежнему рано», — полагает директор по аналитике и ценообразованию «Интеко» Полина Балашова.
С покупкой площадок под новое строительство девелоперы осторожничают. По данным CORE.XP, в первом полугодии 2022 года объем инвестиций в площадки под жилье составил всего 62 млрд рублей (–48% к 1 полугодию 2021 года).
Опрошенные участники рынка жилого строительства подтверждают: таких сделок стало меньше, причем часто площадки переходят от одного девелопера к другому.
«Рынок разделился: часть покупателей была вынуждена поставить на паузу покупку новых активов для расширения своего земельного банка. Меньшее количество игроков осталось в комфортной ситуации. Ими стали те, кто строит многоотраслевой бизнес и имеет накопленные финансовые ресурсы, ликвидность или имеет доступ к банковскому финансированию», — комментирует ситуацию партнер Ricci | M&A Петр Виноградов.
Кризис на строительном рынке рискует смениться стагнацией
По данным Nikoliers, в первом полугодии 2022–го на первичном рынке заключено 33 тыс. договоров долевого участия — на 9% меньше аналогичного периода 2021–го. При этом рынок бросало из одной крайности в другую.
Качели спроса
Зимой было всё спокойно, а в марте — ажиотажный спрос из–за повышенной покупательской активности на фоне снижения курса рубля и закрытия ипотечных сделок на ранее одобренных условиях.
Далее снижение спроса в апреле и мае — и как следствие сокращение количества заключённых сделок. Заградительные ипотечные ставки на фоне привлекательных процентов по вкладам, а также общая неопределённость на рынке обрушили продажи во всех классах.
«Рынок отреагировал на события достаточно спокойно, если сравнивать с другими отраслями. Шоковые моменты, связанные с отсутствием ипотеки, продлились недолго. По большому счёту не успели испугаться, как обстановка стала выправляться», — говорит Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
По оценкам портала Data flat, за I квартал топ–10 застройщиков заработали 142 млрд рублей — чуть меньше, чем 145 млрд рублей год назад.
Предложение падает
По итогам 6 месяцев 2022–го объём нового предложения на рынке жилья Петербурга — около 1,5 млн м2, или 32 тыс. квартир, — на 8% меньше, чем годом ранее, подсчитали в Nikoliers. Более 987 тыс. м2 (67%) пришлось на объекты комфорт–класса. Ещё треть (490 тыс. м2) — проекты премиальной недвижимости (405 тыс. м2 в бизнес–классе и 85 тыс. м2 в премиум).
На фоне дефицита площадок для девелопмента в центральных локациях, общей экономической неопределённости и снижения покупательной способности особенной популярностью у девелоперов пользуются периферийные локации и районы за границами КАД. Точечные премиальные проекты всё ещё появляются в исторических локациях Адмиралтейского района, Васильевского острова и Петроградской стороны.
С начала года на рынке также закрепился тренд на реконструкцию небольших исторических зданий — подобные проекты небольшого объёма чаще всего реализуются частными инвесторами, имеют малогабаритные планировки, располагаются в локациях, где ограничено новое строительство (например, «Боровая, 34 / 24», «Майков, 4А», «Дубровская, 14», «Дом Матильды Кшесинской» и «Дом фон Геккера»). «Редевелопмент и реконструкция позволяют вернуть данные активы в деловой оборот и сформировать качественный объект недвижимости», — говорят в Nikoliers.
Будущее туманно
Каковы долгосрочные перспективы — неясно. Проблемы в других отраслях так или иначе скажутся на покупательной способности населения. Все будут бояться рисков и в рискомаржинальные проекты (с чистого листа) постараются не вкладываться. «Все попытаются инвестировать в проекты с гарантированным доходом, прежде всего связанные с госсубсидированием. Низкомаржинальные проекты, вероятно, будут откладываться до лучших времен», — уверен Игорь Карцев, гендиректор «Максимум лайф девелопмент»
Ипотека вновь явилась главным стимулом для покупки недвижимости, однако в кризис этого недостаточно, наибольшее влияние на покупателей оказывает общая неопределённость и отсутствие уверенности в стабильности дохода.
«Новые реалии: что ждет застройщиков и покупателей на рынке недвижимости?»
На рынке недвижимости грядут перемены, как и во всей стране. Какие конкретно процессы будут ждать девелоперов и покупателей жилья? Обоснованы ли опасения, касающиеся дефицита стройматериалов? Могут ли возникнуть задержки со сдачей уже начатых проектов и снизятся ли темпы строительства в целом рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Этажи» Мария Папенова.
На рынке недвижимости грядут перемены, как и во всей стране. Какие конкретно процессы будут ждать девелоперов и покупателей жилья? Обоснованы ли опасения, касающиеся дефицита стройматериалов? Могут ли возникнуть задержки со сдачей уже начатых проектов и снизятся ли темпы строительства в целом рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Этажи» Мария Папенова.
«Новые реалии: что ждет застройщиков и покупателей на рынке недвижимости?»
- Нехватка стройматериалов – реальная угроза для отрасли?
- Ценовая динамика
- Перспективы «зеленого» строительства
Нехватка стройматериалов – реальная угроза для отрасли?
Большая часть стройматериалов в стране производится на импортном оборудовании. Поэтому если отечественные производители в ближайшее время не начнут искать замену западным станкам и технологиям, то уже через какое-то время может возникнуть дефицит определенных материалов. Но в целом у российских застройщиков есть возможность выходить на дружественные рынки, в том числе Казахстана, Белоруссии, Индии.
По основным строительным ресурсам — цементу, песку, щебню, металлу, кирпичу – дефицита не наблюдается. Основной дефицит может возникнуть на сложное инженерное и техническое оборудование. Непростая ситуация может быть со строительной техникой.
В массовом строительстве доля импортных материалов составляет не более 5%. Поэтому в этом сегменте не должно быть объективных проблем с темпами строительства. В более высоком ценовом сегменте используются импортные отделочные и фасадные материалы. В этом сегменте строится большее количество небоскребов, для которых требуется сложное импортное инженерное оборудование. Поэтому задержки с поставками могут затормозить сроки строительства.
Ценовая динамика
На первичном рынке столицы наблюдалась разнонаправленная динамика стоимости квадратного метра. В массовых комплексах «старой» Москвы средняя стоимость квадратного метра за квартал снизилась на 1,1% (до 281,6 тыс. рублей), в проектах бизнес-класса – выросла на 1,7% (до 429,9 тыс. рублей), в новостройках ТиНАО – увеличилась на 1,8% (до 223,2 тыс. рублей).
Дальнейший вектор изменения средней цены квадратного метра в целом и по сегментам пока сложно спрогнозировать. Безусловно, возможны локальные коррекции, вызванные выходом значительного объема предложения на начальном этапе строительства и увеличением доли вариантов без отделки. Но вряд ли стоимость квадратного метра существенно снизится: издержки девелоперов продолжают расти под влиянием инфляции, а также из-за удорожания материалов и оборудования.
Снижение ликвидности жилья в столице в текущих условиях маловероятно. Бесспорно, есть и исключения из правил, например квартиры в неудовлетворительном состоянии или в ветхих домах, однако доля таких вариантов на рынке невелика.
Московский регион – один из ключевых деловых центров страны с высокой экономической активностью, а также одна из крупнейших точек притяжения трудовых ресурсов. Этим и объясняется высокая востребованность и, соответственно, ликвидность недвижимости в столице. Это подтверждается статистикой: за пять лет средняя стоимость квадратного метра в столице выросла почти в 1,8 раза.
Рынок недвижимости, как и другие подобные системы, развивается циклами. За ростом всегда следует период стабилизации и спада. События февраля-марта этого года стали своего рода катализатором процессов перехода рынка на новую стадию, однако первые признаки замедления начали фиксироваться уже в конце 2021 – начале 2022 года.
Количество заключенных ДДУ в столичных новостройках по итогам I полугодия 2022 года сократилось примерно на 17% относительно того же периода прошлого года. Однако в разрезе сегментов наблюдается разнонаправленная динамика. Например, в январе-июне текущего года в массовых новостройках «старой» Москвы было заключено на 2% больше сделок, чем за аналогичный промежуток 2021 года. В свою очередь, в проектах бизнес-класса реализовано на 29,2% меньше квартир.
Разумеется, в каждом из сегментов существуют свои причины коррекции спроса. Например, в тех классах, где высока доля сделок с заемными средствами, одним из главных факторов стала резко подорожавшая в конце февраля ипотека: ставки по ней достигали 22-24%, а выдача жилищных кредитов по госпрограммам была приостановлена. В высокобюджетном сегменте часть клиентов решила повременить с выходом на сделки до момента стабилизации ситуации, а также свою роль сыграл дефицит предложения в элитных новостройках.
Поскольку ипотека является основным драйвером продаж жилья, то основной поддержкой от государства является продолжение снижения ключевой ставки рефинансирования ЦБ. Снижение ставки приведет к постепенному снижению ставок на вторичном рынке. Возникший перекос в размере ипотечных ставок на первичном и вторичном рынках привел к падению продаж на вторичном рынке. Это также негативно сказывается на сложных сделках и сделках трейд-ин.
Перспективы «зеленого» строительства
Любой кризис способствует перестройке экономики, и ее «зеленый» сегмент – не исключение. Разработка экологических решений для строительного комплекса на сегодня не менее важна, чем год или два назад. Сейчас она позволит решить важную задачу оптимизации издержек, в том числе на эксплуатацию существующих зданий. У российских производителей есть широкие возможности для продвижения своей продукции: это энергоэффективные стройматериалы и коммуникации, солнечные панели. Отдельное перспективное направление – переработка и повторное использование материалов. Надеюсь, что власти не остановятся на разработке документов и создадут реально работающую «зеленую» стратегию.
По мере запуска в массовое производство любые решения со временем становятся доступнее. Например, еще 10 лет назад монолитное домостроение применялось только в проектах бизнес-класса и выше, то сейчас более 90% проектов массового сегмента возводятся именно по такой технологии. Это в полной мере относится и к «зеленым» составляющим.
Современные покупатели все больше обращают внимание на экологическую составляющую, причем она не ограничивается только наличием зеленой зоны рядом с домом. Как минимум, для клиентов важна энергоэффективность. Также растет востребованность технологий раздельного сбора мусора, использования натуральных материалов и альтернативных источников энергии.
Рынок недвижимости в кризис, особенно если речь идет о наиболее крупных городах вроде Москвы и Санкт-Петербурга, участники рынка называют «истеричным». Как правило, покупатели и продавцы пытаются либо успеть купить желанное жилье, либо вложить деньги в недвижимость, чтобы их сохранить. В целом подход неплохой, однако все операции важно совершать не в панике и суете, а, как и раньше, с холодной головой, считает руководитель компании Etagi Prime Ригина Гордеева. Ниже ряд советов от нее, как вести себя на рынке недвижимости, переживающем стрессовые времена.
Источник https://www.forbes.ru/biznes/470979-vynuzdennyj-optimizm-pocemu-novostroek-vse-bol-se-hota-spros-na-nih-padaet
Источник https://www.dp.ru/a/2022/08/12/Dom_ne_polnaja_chasha
Источник https://www.novostroy.ru/articles/expert/novye-realii-chto-zhdet-zastroyshchikov-i-pokupateley-na-rynke-nedvizhimosti/
