Вторичка» дешевеет, «первичка» не растет: что происходит с ценами на рынке жилья Краснодара

Содержание

«Вторичка» дешевеет, «первичка» не растет: что происходит с ценами на рынке жилья Краснодара

Эксперты рассказали сайту «Деловая газета.Юг», почему на рынке недвижимости наблюдается тенденция к снижению стоимости вторичного жилья, как на это реагирует первичный рынок и стоит ли в дальнейшем ждать обвала цен

В Краснодаре во втором квартале 2022 года на вторичном рынке стоимость квадратного метра жилья снизилась на 8,2% — до 105,4 тыс. рублей. При этом средняя цена лота уменьшилась еще больше – в среднем на 11,4%, такие данные приводит федеральный портал «Мир Квартир».

Аналогичная ситуация наблюдается еще в нескольких городах России. Эксперты отмечают, что на снижение цен повлияло сокращение спроса. При этом цена лота снизилась сильнее в большем числе городов, чем цена квадратного метра.

«Этому есть объяснение: на вторичный рынок вышло много небольших квартир и студий, в том числе перешедших с первичного рынка. За последние три месяца средняя площадь выставляемой квартиры сократилась с 57 до 54 кв. м», — отмечается в исследовании.

По словам генерального директора консалтинговой компании MACON Ильи Володько, вторичное жилье, как правило, быстрее реагирует на изменение ситуации на рынке, в том числе на спрос. За второй квартал этого года, говорит эксперт, спрос существенно упал как на вторичном, так и на первичном рынке.

«Застройщики более организованные игроки рынка, они имеют банковское финансирование, какие-то финансовые запасы. В случае длительного сокращения спроса имеют возможность удерживать прежний уровень цен на фоне снижения продаж. Что касается вторичного рынка, который состоит из большого числа разрозненных собственников, то здесь каждый устанавливает цену, исходя из своих интересов и задач. Понятно, что люди, для которых продажа не является срочной, могут удерживать цены, но много и тех, кто у кого реализация жизненных целей откладывается на более длительный срок из-за долгого ожидания. И спустя, например, полгода они понимают, что нужно корректировать и снижать цену», — говорит эксперт.

Илья Володько согласен с тем, на рынке недвижимости в Краснодаре по итогам апреля-июня текущего года в среднем стоимость жилья на вторичном рынке снизилась на 7-8%. По его словам, собственники «вторички», которые нацелены на быстрые продажи, предлагают в ряде случаев дисконт до 10%, чтобы стимулировать спрос на свои квартиры.

«Поэтому мы видим среднее падение цен на рынке. Еще одна причина, которая связана с падением цен – это увеличение срока экспозиции объектов жилья на рынке. Спрос упал как на первичном рынке, так и на вторичном рынке очень существенно за второй квартал, соответственно, растет срок экспозиции. Тем самым на рынке накапливается больше квартир и предложений, растет конкуренция», — пояснил Илья Володько.

Большое количество небольших квартир и студий, появившихся на вторичном рынке, он объясняет отчасти тем, что в последние два года многие инвесторы, желая заработать, вкладывали свои средства в более доступные малогабаритные квартиры. Сейчас они выходят на рынок, чтобы получить свою прибыль.

«С 2020 года в Краснодаре очень сильно росли цены на недвижимость, и это привлекло на рынок большое количество желающих заработать инвесторов. В последние два года такие инвесторы в большинстве случаев вкладывались в малогабаритные квартиры, бюджет покупки которых был достаточно приемлемым. Со временем такие квартиры подорожали, как и вся недвижимость в целом. Сейчас цены уже достигли максимума, и дальше мы не ожидаем, что они будут расти. Понимая, что перспективы дальнейшего роста цен нет, инвесторы начинают эти квартиры выставлять на рынок, чтобы реализовать и зафиксировать свою прибыль. Думаю, в некоторой степени это объясняет то, почему у нас вышло на рынок большое число студий», — отметил Володько.

Эксперт добавил, что это обстоятельство также будет способствовать коррекции цен на рынке вторичной недвижимости в отрицательную сторону. «Когда большое число людей желают продать свою недвижимость и выходят на рынок, появляется большой объем предложения, так или иначе – это заставляет цены корректироваться в нижнюю точку», — сказал гендиректор консалтинговой компании MACON.

О тенденции к уменьшению стоимости квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынках, говорит и генеральный директор агентства недвижимости «Аякс» Александр Кутченко. По данным эксперта, цены на жилье по некоторым локациям снизились более чем на 8%, однако говорить о «ценовом дне» пока сложно.

«Сегодня многие застройщики предлагают программы субсидированной ипотеки, в рекламном поле можно увидеть такие предложения на уровне ставки под 0,1% и т.д. Парадокс, но получается, что в таком случае сам объект для клиента, если мы возьмем два аналога на первичном и вторичном рынке, на вторичном рынке — будет стоить дешевле. К примеру, рассмотрим квартиру в готовом и в строящемся доме с аналогичными характеристиками: в одной локации, с одинаковой площадью, на таком же этаже и т.д. На вторичном рынке такая квартира будет стоить в среднем на 20% дешевле, чем на первичном. При этом ежемесячный взнос в случае первичного рынка будет в 1,5-2 раза меньше. Для людей это является решающим фактором при выборе квартиры. Поэтому, чтобы конкурировать с первичным рынком, где присутствует субсидированная ипотека и где размер ежемесячного взноса получается меньше, вторичному рынку все больше приходится снижать цены», — поделился мнением эксперт.

По итогам 2022 года, по мнению Илья Володько, в среднем снижение стоимости жилья на вторичном рынке может составить до 12%.

«Думаю, в течение третьего и четвертого кварталов мы еще будем наблюдать снижение, если ситуация кардинально не изменится. Рынок недвижимости в первичном, и во вторичном сегментах будет стагнировать. К показателям прошлого года мы точно не вернемся. Нельзя сказать, что будет обвал цен, но небольшая отрицательная коррекция цен будет происходить каждый месяц. По итогам года общее падение цен на вторичном рынке может составить порядка 10-12%», — отметил генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.

Эксперт добавил, что тенденция к снижению цен на первичном рынке также имеет место, однако она не настолько очевидна.

«Здесь у нас меньше возможностей увидеть реальную картину. Потому что есть разница между декларированными ценами, которые застройщики выставляют на сайтах и озвучивают клиентам, и есть цены, по которым совершаются реальные сделки. Когда мы смотрим на реальные сделки, то видим, что сейчас в городе действует большое количество разных акций, скидок и бонусов, которые девелоперы предлагают своим клиентам, в том числе, и субсидированная ипотека. Если посмотреть декларируемые цены без учета различного вида скидок, то понятно, что цены как минимум перестали расти и скорее всего немного корректируются в отрицательную сторону. Думаю, в этом году за счет различного рода маркетинговых акций и приемов, мы увидим, что цены на «певичку» будут падать», — заключил эксперт.

Готовимся к падению. Когда выгоднее покупать квартиру в Краснодарском крае

Стоимость жилья на рынке недвижимости Краснодарского края начинает постепенно снижаться.

Рынок жилья в 2022-м удивил не только покупателей, но и застройщиков. Год назад ему предрекали едва ли не стагнацию. Но в феврале цены рекордно выросли — даже больше, чем в 2021 году. Несколько месяцев риелторы наблюдали за происходящим, однако дать четкий прогноз, чего ждать дальше, никто не брался. В конце мая ситуация стала стабилизироваться — ценник на квадратные метры начал падать. Потому многих сейчас волнует вопрос — когда выгоднее покупать квартиру в Краснодарском крае? Поговорили с экспертом, чтобы узнать, стоит ли сейчас приобретать жилье.

— Конечно, по всей стране сделки сократились кратно. В некоторых городах произошло падение до 90-100%, то есть за месяц ни один человек не приобрел жилье. Поэтому снижение цены на недвижимость — это адекватная реакция рынка продавцов на эту ситуацию, — объясняет «Комсомольской правде» — Кубань» коммерческий директор строительной компании Никита Коваленко. — Многие мои коллеги предсказывали, наоборот, повышение стоимости квадратного метра, объясняя это ростом цен на стройматериалы и не только. Но их прогнозы оказались неверными. Можно бесконечно повышать цены, но все же не стоит забывать, что рынок «диктуют» не только продавцы, но и покупатели.

В ближайшее время тенденция на снижение стоимости квадратного метра сохранится. А значит, имеет смысл подождать некоторое время, чтобы купить жилье с выгодой. Не исключено, что застройщики будут предлагать дополнительную скидку, чтобы вернуть покупателей.

КСТАТИ

Опасно ли вкладываться в строящиеся сейчас дома

Введение санкций против России многих беспокоит — не опасно ли вкладывать деньги в дома, которые только начали возводиться. Но риелторы спешат успокоить — на сегодняшний день застройщики работают исключительно по эскроу-счетам. Это значит, что деньги дольщиков строительная компания получает только после успешной сдачи дома. А до этого момента средства хранятся на специальном банковском счете. Соответственно, если свои обязательства застройщик не выполнит и многоэтажка не будет сдана в срок, то человек имеет право расторгнуть договор и получить обратно свои честно заработанные.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Это только начало. Эксперт удивил прогнозом, что будет с ценами на жилье в Краснодарском крае

Что будет с ценами на жилье в Краснодарском крае летом 2022 года (читайте далее)

Читайте также

Возрастная категория сайта 18 +

Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г.

И.О. ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА — НОСОВА ОЛЕСЯ ВЯЧЕСЛАВОВНА.

Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.

Краснодарский филиал АО «Издательский дом «Комсомольская правда», 350000, Краснодар, ул. Октябрьская, 72. Многоканальный телефон — 8 (861) 992-7-992; секретарь — доб. 102.

«Цены будут ниже — выбора не будет»: что ждут от рынка недвижимости после первого месяца кризиса

Ажиотаж на рынке уходит, как большая вода. Что будет дальше, наверняка сказать пока никто не может, но предположения есть

Когда речь заходит о кризисе, обычно прогнозируют последующее снижение стоимости жилья. По крайней мере, именно так происходило раньше: например, в 2015 году стоимость жилья рухнула, по оценкам аналитиков, примерно на треть. Но предпосылки у предыдущих кризисов были совсем другими, и экономические условия в стране тоже были другими. Поэтому мы спросили у опытных экспертов, что они наблюдают на рынке сегодня, чего ждут от него завтра и когда всё же недвижимость станет более доступной.

Владимир Голованов, директор агентства недвижимости «Квадротека»: «Покупают что угодно, лишь бы купить»

— Когда никто не знает, что будет завтра, давать какие-то прогнозы — преступление. Накал эмоций велик, внутри этого шторма на рынке недвижимости всё видится гипертрофированно. Большая часть людей, конечно, впала в оцепенение. Ничего не делают, отказываются от сделок даже на финише — примерно 5% сделок разваливается.

С другой стороны, общее количество сделок увеличилось. Те, кто реализует полученные кредитные решения, сейчас торопятся сделки завершить. Среди них не больше 5% — это ситуации, когда «покупаю что угодно, лишь бы купить». В этом плане сейчас давать прогнозы о том, вырастут цены или упадут, что будет с ипотечной ставкой, какая недвижимость будет или не будет субсидироваться государством, очень вредно: это подливает масла в огонь.

Люди сегодня боятся денег: ни покупатели, ни продавцы не хотят остаться с наличными в руках, которые завтра могут превратиться в фантики

Люди сегодня боятся денег: ни покупатели, ни продавцы не хотят остаться с наличными в руках, которые завтра могут превратиться в фантики

Фото: Александр Ощепков / NGS.RU

Факторы снижения цены понятны. Деньги стали дороже, люди боятся брать подорожавшую ипотеку, потому что не уверены в том, смогут ли ее оплачивать, будут ли завтра доходы — это естественный страх. Покупателей будет мало.

С другой стороны, очевидно, что в таких случаях инфляция разгоняется. В России это уже двузначные цифры, все это признают. Застройщики, понятно, новые проекты начинать не будут, не понимая, что происходит.

Сила факторов, их суммарный баланс абсолютно не ясен. Надо с большой осторожностью ко всему относиться.

Игорь Зеленский, управляющий партнер компании «Макромир» в Новосибирске: «Борьба за покупателя будет жесткой»

— Снижение потребительского спроса — а ставки на вторичку стали заградительными — будет вести стоимость квадратного метра на вторичке вниз. Продавцов будет много. Люди набрали квартир в кредиты, а жизнь дорожает: зарплаты, которой вчера еще хватало и на жизнь, и на ипотеку, завтра не будет хватать. А покупателей будет мало, потому что по ставкам 23–25% никто брать кредиты не будет.

В марте еще были люди с кредитными решениями по старым ставкам. Продавцы говорили, что не будут продавать, и снимали квартиры с продажи, потому что боялись остаться с «фантиками» — они не знали, что будет с рублем. Поэтому купить было сложно. Покупатели предлагали больше, цена резко выросла. Некоторые продавцы соглашались, но это те, которые точно знали, куда они вложат деньги.

Покупатели на фоне паники предлагают продавцам большие суммы, просто чтобы купить — из-за этого в марте был всплеск цен на вторичном рынке

Покупатели на фоне паники предлагают продавцам большие суммы, просто чтобы купить — из-за этого в марте был всплеск цен на вторичном рынке

Фото: Александр Ощепков / NGS.RU

Еще есть люди, которые продали квартиру, получили наличку, а купить пока не успели. Они будут поднимать цены тем продавцам, которые боятся продавать, потому что они и сами боятся с «фантиками» остаться. Рост цен, который мы сейчас наблюдаем, — это просто на истерике. Но он закончится, когда эти люди пристроят свои деньги — по 25% покупатели брать кредиты не будут. Я думаю, это произойдет уже в середине мая, к концу мая такие люди закончатся. А дальше пойдет стагнация, количество сделок будет меньше.

Стагнацию мы точно увидим, возможно, увидим легкое снижение, тем более что скоро период отпусков — ни один кризис еще не остановил отпускника, а я пережил много кризисов. После стагнации, по идее, должно быть снижение стоимости квадратного метра. Вопрос в том, какова будет инфляция. Если до 20%, то где-то будет снижение. Но если перевалит 20% и превратится в гиперинфляцию, то булка хлеба будет стоить миллион, а квартира — миллиард. При этом относительно денег квартира будет дешеветь, а относительно инфляции — дорожать.

В Москве и Петербурге в период неопределенности уже начали вспоминать об <nobr е.</nobr></p><p> и прописывать их в предварительных договорах» /></p><p>В Москве и Петербурге в период неопределенности уже начали вспоминать об и прописывать их в предварительных договорах</p><p>Фото: Анна Золотова / NGS.RU</p><p>Когда-то у нас было такое понятие как — условные единицы. Мы общались с коллегами из других городов и затронули как раз этот момент. Москвичи и питерцы сказали, что уже в предварительных договорах прописывают, что стоимость квартиры определяется сторонами на момент сделки в рамках валютного коридора по такому-то курсу. Они уже начинают привязываться к . И в этом плане нельзя однозначно сказать, что недвижимость будет падать.</p><p>Еще один фактор, который сработает, — господдержка новостроек, хотя и не по 7%, и новостройки будут расти в цене: в них будет сконцентрирован спрос. Вторая причина — рост себестоимости. Поэтому снижение цен здесь будет скрытым — за счет субсидированных ставок, «подарочных» квадратных метров, парковок и кладовок. Борьба за покупателя будет жесткой.</p><p>Но может случиться так, что после стагнации и легкого снижения мы опять увидим рост на вторичке, который потянут за собой новостройки. И такого падения на 35%, как в 2015 году, может не случиться.</p><h2><span class=Григорий Якобсон, управляющий компанией «Выставка новостроек»: «Агентов по недвижимости явно станет меньше»

— Март разделился на две части: в первой половине никто ничего не понимал, во второй люди начали возвращаться к реальности, к тому, что жизнь продолжается.

Цены на новостройки всё еще держат — и продолжат номинально сохранять — ипотечные госпрограммы. Но в стоимости новых квартир будут скрытые скидки: субсидирование ставки, акции и условно бесплатные квадраты

Цены на новостройки всё еще держат — и продолжат номинально сохранять — ипотечные госпрограммы. Но в стоимости новых квартир будут скрытые скидки: субсидирование ставки, акции и условно бесплатные квадраты

Фото: Ольга Бурлакова / NGS.RU

В первой половине марта был спонтанный рост стоимости на вторичном рынке, причем ничем не обусловленный. После заявления банков о росте ипотечных ставок, но сохранения госпрограмм, цены не обрушились. Во второй половине марта продавцы, которые хотели продать, а не попродавать, остались, но скорректировали цены относительно своих потребностей. И цены стабилизировались.

Сегодня рубль укрепляется, но я боюсь, что это не повлияет на уже установленные цены — из принципиальных соображений. У нас, как говорится, ни шагу назад. Понижение цены — это всегда крайний случай, когда что-то тебя заставляет это сделать.

На рынке новостроек много факторов работает. Первый — это очень дорогие кредиты для застройщиков. Поднялась стоимость проектного финансирования — и рынок поднялся. На мой взгляд, на стройке точно цены в ближайшее время не упадут. Что касается вторички, то цены будут разные на аналогичные квартиры и отличаться будут до 20–30%, потому что есть тот, кто мечтает получить сверхприбыль, а есть тот, кто понимает рынок и свои потребности. Такие и будут совершать сделки.

В ближайшее время наступит рынок покупателя: предложений и продавцов будет больше, чем тех, кто готов будет платить

В ближайшее время наступит рынок покупателя: предложений и продавцов будет больше, чем тех, кто готов будет платить

Фото: Ольга Бурлакова / NGS.RU

К концу года объем предложения явно уменьшится. И агентов по недвижимости явно станет меньше. Сейчас первый этап стабилизации прошел — моральное привыкание к ситуации, это тоже важно. Дальше идет уже формирование рынка не только на потребностях продавца, но и на возможностях покупателя — это то, что влияет на снижение стоимости. Пока предпосылок к тому, что всё упадет, точно нет.

Владимир Мартыненков, председатель совета директоров группы «Мета»: «Проекты экономкласса могут дрогнуть»

— Источником улучшения экономики девелоперских процессов, я считаю, может быть и будет, наверное, стоимость земли. За последние три недели я лично получил несколько предложений лучше, чем полтора месяца назад, как минимум в два раза. Сегодня это ключевой момент, чтобы стартовать с новыми проектами.

Все изменения произойдут в течение 3–6 месяцев. Есть ощущение, что проекты экономкласса на окраинах, за плечами у которых стоят заводы ЖБИ, могут дрогнуть. Число покупателей уменьшится, и чтобы хотя бы удержать объемы выручки, им придется соревноваться друг с другом понижением цены. При любой другой технологии есть возможность притормаживать скорость производства работ, маневрировать. Крупнопанельное домостроение при полной загрузке показывает хорошие экономические показатели, а при частичной загрузке становится нерентабельным.

Застройщикам придется несладко: с одной стороны, будет поджимать растущая себестоимость, с другой — упавшие доходы потенциальных покупателей и недоступность для них кредитов

Застройщикам придется несладко: с одной стороны, будет поджимать растущая себестоимость, с другой — упавшие доходы потенциальных покупателей и недоступность для них кредитов

Фото: Из архива НГС

Комфорткласс, скорее всего, сбалансируется и останется на месте, а премиальный сегмент теоретически может по цене приподняться. Там применяются дорогие материалы, например, алюминиевые витражи, а алюминий сейчас стал дороже в два раза. Я с ужасом обнаружил, что он три с лишним тысячи долларов за тонну стоит на Лондонской бирже металлов.

Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO Consulting: «Качество объектов будет ухудшаться»

— Первые 3–5 месяцев цены будут расти: некий избыточный спрос есть. А что будет потом? Есть несколько обстоятельств, которые говорят, что цены не должны падать. Во-первых, у застройщиков, которые работают с проектным финансированием, в контрактах прописано, что цены снижать нельзя. Во-вторых, у них растет себестоимость — инфляция на стройматериалы есть.

С другой стороны, спрос упадет катастрофически. У многих застройщиков просто не будет выбора [они будут вынуждены снижать цены]. И эти 3–5 месяцев они будут собирать информацию и решать, что делать. Лично я думаю, что в течение этого периода, наверное, случится снижение цен у некоторых застройщиков. Но это снижение будет, как обычно, неявным: скидки, распродажи, квадратные метры в подарок. Но уже через полгода мы увидим, что средняя цена — я подчеркиваю — средняя цена снизилась. Это будет происходить еще и потому, что на рынок будут выходить новые объекты, в которых цены будут ниже, — выбора не будет, их же надо продавать. Наверное, это будет ухудшать качество ряда объектов.

При этом рост цен на материалы в строительстве катастрофический, и это будет застройщиков снизу подбивать повышать цены. Они, может, и повысят, но реальные доходы населения падают, так что застройщикам я не завидую. С другой стороны, они хорошо жили в последние годы.

Я думаю, что падение будет несколько процентов в этом году, как минимум до 10%. И мы абсолютно точно увидим падение прибыли застройщиков. Если народу нельзя брать ипотеку, поскольку у нее теперь заградительная стоимость, то покупать смогут только те, у кого есть живые деньги или какая-то квартира, которую они могут продать, покупая новую. Денег при этом у людей становится меньше, потому что цены растут. И мы увидим катастрофический обвал спроса. А он не бывает не сопряженным с падением цен.

Источник https://www.dg-yug.ru/article/125176.html

Источник https://www.kuban.kp.ru/daily/27397/4592597/

Источник https://93.ru/text/realty/2022/04/06/71233751/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: