Ценопад на вторичном рынке жилья
Спрос на программы льготной ипотеки в стране будет снижаться. Фото РИА Новости
Эксперты и участники рынка ожидают стабилизации цен на российском рынке недвижимости и даже снижения цен. При сохранении текущей экономической конъюнктуры цены на жилье могут упасть на 10–15% к концу этого – началу следующего года, прогнозируют они. Льготная ипотека более не поддерживает спрос на жилье, а население все больше и больше переходит к сберегательной модели поведения.
Стабилизация цен на российском рынке недвижимости продлится около полугода, и цены на жилье могут снизиться до 10%, заявляет член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков. Он эти тенденции объясняет «взаимосвязью рынка аренды и рынка продажи». «Люди не покупают квартиру, а снимают. И наоборот. Соответственно, когда люди уходят в покупку, то предложений много, и рынок чуть-чуть падает», – указал эксперт.
Он констатировал, что «сейчас ипотека дорогая, и люди пошли снимать жилье, перестали его покупать». В результате цены пошли вниз. «Цены сейчас падают по сравнению с январем, цены на вторичку упали на 10% точно, уже приближенно к 15%. Думаю, что цены сейчас упадут, но нескоро, потому что пока ставят по завышенным ценам. Будет ценопад, рынок еще на 5–10% должен просесть», – прогнозирует Барсуков.
Он надеется, что после этого «покупатель начнет покупать квартиры». «Уход людей с рынка аренды стабилизирует ситуацию. На рынке продаж и на рынке аренды будет примерно ровная цена. Дальше стабилизация на рынке произойдет. Стабильность образуется на рынке аренды на ближайшие полгода. Дальше что будет – непонятно, потому что мы в зоне экономической и политической турбулентности», – подытожил эксперт.
Цены на недвижимость продолжают ползти вниз, соглашаются аналитики из «Индикаторов рынка недвижимости». И если снижение средней стоимости метра в объявлениях пока не превышает нескольких процентов, то цены реальных сделок упали куда более существенно, подчеркивают они. «Несмотря на падение цен и удешевление ипотеки, спрос на жилье остается значительно ниже, чем в прошлом году, а число квартир в экспозиции достигло рекордных значений. Такая ситуация не позволяет надеяться на резкую активизацию рынка осенью, с началом делового сезона», – рассказывают в ИРН, полагая, что в октябре-ноябре темпы падения цен ускорятся.
Управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова заявляет, что на первичном рынке недвижимости сформировалась сложная для анализа ситуация. «В статистике мы видим лишь базовую стоимость квартир, которая может уменьшаться на 15, 20 и даже 25% в некоторых новостройках – с начала лета обычно такие скидки дают немногочисленным покупателям со 100-процентной оплатой. Огромное количество квартир и даже апартаментов сейчас идет, наоборот, по завышенной цене – если клиент хочет купить объект в ипотеку по сниженной вплоть до 0,01% годовых ставке. То есть сейчас цена предложения – это одна цифра, а цена реальной сделки часто совсем другая, и что сегодня вообще считать ценой на квартиры, сказать сложно», – поясняет она.
Эксперт считает, что банки и дальше будут удерживать стабильность в своем секторе. «Базовая цена будет несколько месяцев оставаться плюс-минус стабильной, а уже непосредственно на сделке она может быть скорректирована как в меньшую, так и в большую сторону – в зависимости от возможностей конкретного клиента.
Кроме того, продолжает она, банки не заинтересованы в том, чтобы стоимость жилья существенно менялась в течение строительного цикла. «Серьезные изменения потребуют переоценки залогов, а это может создать дополнительные риски – ведь доля ипотечных продаж вот уже несколько лет может быть и 60%, и 75%, и где-то даже 90%, то есть сотни тысяч квартир, купленных в последние годы, останутся в залоге на несколько десятков лет», – подчеркивает Доброхотова. Она считает, что в итоге до конца года мы будем наблюдать стагнацию такого показателя, как средняя стоимость квадратного метра в крупнейших городах РФ.
Совершенно иной может быть ситуация в остальной части РФ. «Небольшая финансовая подушка безопасности есть у девелоперов Екатеринбурга, Казани, Краснодара, Нижнего Новгорода, Новосибирска. Большинство уже сейчас работают на грани самоокупаемости; особенно неприятно выглядит ситуация в Волгограде и Самаре. В таких регионах жилье будет дорожать даже при полном отсутствии спроса просто потому, что ниже себестоимости продажи невозможны», – полагает эксперт.
«С учетом роста себестоимости строительства и трудностей с логистикой материалов доходность девелоперов, реализующих новые проекты, существенно сокращается, и они, конечно, не будут работать себе в убыток или заниматься благотворительностью», – соглашается коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Он уверен, что спрос будут стимулировать субсидированные ипотечные ставки и другие механизмы поддержки покупателей, но скидочных акций скорее всего станет меньше.
Совладелец группы «Родина» Владимир Щекин не исключает коррекцию цен в ближайшие шесть месяцев, однако наиболее вероятный сценарий – умеренный рост цен как минимум на уровне реальной инфляции в строительном секторе.
В свою очередь, управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка считает, что цены на недвижимость сейчас находятся на достаточно высоком уровне и дальнейшего роста стоимости квартир и апартаментов ждать не стоит. «Но если говорить о возможном снижении, то с большой долей вероятности застройщики не будут делать это напрямую. Девелоперы воспользуются скрытой корректировкой за счет субсидирования ипотечных ставок вместе с банками-партнерами, предоставления скидок на отдельные лоты и других спецпредложений», – рассуждает она.
Коркка исключает стремительный рост цен на недвижимость в ближайшие год-два. «В начале следующего года при сохранении текущей экономической конъюнктуры цена может снизиться на 5–10%», – полагает она.
Спрос сильно просел, подтверждает руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Однако он не видит оснований для снижения цен на первичном рынке. «С другой стороны, какого-либо заметного роста мы также не будем наблюдать, поскольку стоимость жилья достигла очень высоких значений. В настоящее время достаточно малая часть населения имеет возможность позволить себе приобретение квартиры. А программа льготной ипотеки уже фактически не работает, она позволяет лишь поддерживать спрос на невысоком уровне, но уже не может подтолкнуть его увеличение», – рассказывает он.
При этом вторичный рынок жилья в июле и августе активизировался. «Продавцы стали предоставлять значительные скидки, понимая, что на перегретом рынке для реализации своих объектов необходимо снижать цены. Средний размер дисконта составил 15%», – замечает директор управления вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома. Он считает, что в ближайшей перспективе будет сохраняться тенденция снижения чека сделки против цены предложения.
«С апреля этого года квадратный метр потерял в цене 3–4%, что сократило общий прирост цен на недвижимость в 2022 году до 2,5–3,5%. Если негативные макроэкономические тренды в мире пролонгируются и на осень, то по итогам 2022 года стоимость жилья в России снизится примерно на 3–5%», – говорит аналитик TeleTrade Алексей Федоров. Однако если спад в крупных экономиках превратится в полноценный циклический кризис, то в России можно будет ожидать дополнительного смещения поведения граждан к «сберегательной» модели. «Все это «подрежет» спрос на жилье и сместит баланс рынка в 2023 году в сторону избытка предложения. На 2023 год в таком сценарии может прийтись наибольшее снижение в среднем на 10–15% за год», – сообщает Алексей Федоров.
Он также обращает внимание на тот факт, что, несмотря на то что льготные ипотечные программы остаются главным драйвером российского рынка недвижимости, наблюдается общее сокращение доли льготных ипотечных кредитов. «С 48% в мае до 32% в августе. Вероятно, это связано с более широкими экономическими условиями, когда граждане опасаются брать кредитные обязательства из-за высокой неопределенности», – рассказывает аналитик, полагая, что это говорит о том, что среди населения снижается готовность брать на себя дополнительные кредитные риски.
При этом до недавнего времени льготная ипотека была главным драйвером рынка недвижимости, а власти активно поддерживали программы льготной ипотеки, чтобы стимулировать жилищное строительство. Еще в июне вице-премьер Марат Хуснуллин предлагал разработать план поддержки ипотеки на вторичку. Однако в сентябре замглавы Минстроя Никита Стасишин возражал, что министерство не обсуждает расширение такой программы.
Часть ведомств и вовсе выступает против продления программы льготной ипотеки на новостройки со ставкой 7% после 2022 года. Так, в Счетной палате (СП) говорили, что такая ипотека создает большой разрыв цен на новостройки и вторичное жилье, поэтому помочь улучшить жилищные условия россиян нужно за счет других госпрограмм. «Вместо того чтобы применять механизм льготной ипотеки для вторички, который стал одной из причин такого роста цен на первичном рынке, необходимо формировать механизмы снижения стоимости на первичном рынке», – заявила на прошлой неделе аудитор СП Наталья Трунова. Начать, по ее мнению, следует с вывода найма и аренды из теневой зоны. «Дать возможность людям развивать некоммерческий жилищный сектор, включая ГЧП, жилье и строительство жилья некоммерческими объединениями граждан, а также дать возможность корпорациям и частным компаниям создавать проекты арендного жилья по аналогии с доходными домами прошлого», – считают в ведомстве Алексея Кудрина.
Финансовые власти ужесточают и выдачу ипотечных кредитов. Центробанк в понедельник объявил, что с 1 декабря ужесточит регулирование выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом на первичном рынке жилья. «ЦБ установил с 1 декабря 2022 года надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях, предоставленным на финансирование по договору участия в долевом строительстве, с первоначальным взносом не выше 10%», – говорится в сообщении регулятора. «Величина надбавки составляет 2,0 вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН). Мера направлена на ограничение практик предоставления кредитов с низким первоначальным взносом», – подчеркивают в ведомстве Эльвиры Набиуллиной.
Стоит ли покупать квартиру в 2022 году: разбор Банки.ру
Что происходит с рынком недвижимости после 24 февраля 2022 года
Март
Рынок недвижимости меняется вместе с ключевой ставкой. Когда 28 февраля ее повысили с 9,5 до 20% годовых, рыночные ставки по ипотеке тоже выросли — до 20–25% годовых, и стали практически недоступными для россиян.
При этом в марте доля ипотеки на новостройки в общем количестве выданных кредитов увеличилась на 5% к февралю и составила 37%. Все благодаря Госпрограмме 2020–2022, ставка по которой еще оставалась на уровне 7% годовых.
Те, у кого есть сбережения, старались сохранить их путем вложения в недвижимость, поэтому росла и цена на жилье — примерно на 5%. Многие россияне вкладывали наличные деньги в краткосрочные вклады на 1–3 месяца — банки предлагали под 20% годовых.
Апрель
7 апреля вступили в силу новые критерии Госпрограммы 2020–2022. Ставку повысили до 12% годовых, лимиты тоже увеличили — с 3 млн для всех регионов до 12 млн рублей на покупку жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 млн — в остальных регионах России.
ЦБ снизил ключевую ставку — с 20 до 17% годовых. Рыночная ипотека была все так же недоступна, количество сделок на вторичке упало на 50%. Объем выдачи ипотеки сократился вчетверо — на 75% по сравнению с мартом 2022 года, сообщал РБК со ссылкой на данные бюро кредитных историй «Эквифакс».
Стоимость недвижимости в Москве в апреле выросла незначительно — на 1,6% по отношению к прошлому месяцу, в регионах упала на 0,5%.
29 апреля Центробанк еще раз снизил ключевую ставку — с 17 до 14% годовых.
Май
С 1 мая по Госпрограмме 2020–2022 снизили ставку — с 12 до 9% годовых. Правительство увеличило максимальные размеры кредита по семейной ипотеке и программе господдержки на новостройки — до 15 и 30 млн рублей соответственно. Для поддержки IT-отрасли запустили льготную ипотеку для IT-специалистов, по которой кредит на недвижимость на первичном рынке можно взять под 5% годовых. 27 мая ключевую ставку снизили еще на 300 базисных пунктов — с 14 до 11% годовых.
В апреле и мае спрос на недвижимость снизился до 3–4 раз, говорит Артур Ахметов, директор вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру:
«Новостройки поддерживали льготные программы ипотеки, а по готовому жилью на вторичном рынке ставки были чуть выше уровня ставки ЦБ, что было неподъемным для многих покупателей. Если раньше почти каждую вторую квартиру покупали в ипотеку, то теперь такого рычага не стало. К тому же добавилось несколько факторов: первый — часть денег ушла на депозиты по высоким ставкам на 3 и более месяцев, второй — неопределенность в доходах некоторых групп людей фактически отложила спрос на покупку недвижимости.
Что происходило с ценами на недвижимость
На рынке вторичной недвижимости в начале 2022 года продолжался тренд, заданный в октябре 2021-го, говорит Николай Вавилов, специалист департамента стратегических исследований Total Research:
«Цены на недвижимость начали снижаться после повышения ключевой ставки ЦБ — регулятор таким образом реагировал на растущую инфляцию. Понятно, что в официальных цифрах этого не приводилось, но в реальности от любой цены объявления на любом портале можно было спокойно отнимать как минимум 2–3% в виде обязательного дисконта реальному покупателю, — говорит Николай Вавилов. — При этом рынок перестал быть рынком продавца в это же время — предложение начало активно превышать спрос, потому что доходы людей не успевали за ростом цен на недвижимость даже с более доступной ипотекой. Следовательно, и реальных покупателей становилось все меньше. Это не могли не понимать покупатели, и давление на продавцов усилилось уже в этом году, особенно после того, как ЦБ взвинтил ставку до 20% годовых. Здесь в моменте рынок просто встал, и до того, как ставку снизили до 11% годовых, какой-либо реальной активности на нем не было».
Что будет дальше с рынком и ценами
10 июня Банк России объявил об очередном снижении ключевой ставки с 11 до 9,5% годовых. На таком уровне она была в начале года. ЦБ не исключает, что будет снижать ее и дальше. Банки вслед за регулятором обновили ставки по ипотечным кредитам. При этом покупательская активность все еще снижена.
Ставка ЦБ вернулась к уровню начала февраля. Однако в этот раз банки не спешат снижать свои предложения по ипотеке на вторичное жилье, говорит Артур Ахметов.
«Конечно, рынок ждет, что банки отреагируют на снижение ставки ЦБ и так же на 1,5–1% снизят ставки по своим предложениям. Однако в прошлый раз, когда ставка снизилась на 3%, многие банки снизили свои ставки не равнозначно, оставив запасы в 0,5–1%. В этот раз есть ощущение, что банки тоже немного «пожадничают» и рыночное предложение снизится всего на 1%. В этом случае ипотека по большей части все еще будет двузначной».
По словам эксперта, за три месяца цены на вторичку не сильно снизились, а цены на квартиры от застройщиков и вовсе поднялись. Эта тенденция, скорее всего, сохранится.
«Продажи новостроек просели. Сейчас застройщики предлагают дополнительные скидки, подарки при покупке и суперинтересные условия по субсидируемым ипотечным ставкам от 0,1% на весь срок. Думаю, что тенденция по снижению фактической цены продолжится: будут вводиться новые пулы квартир, застройщики и далее будут предлагать скидки или подарки, чтобы стимулировать продажи. Но такие щедрые предложения по ипотеке от 0,1% на весь срок мы, скорее всего, уже не увидим».
Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик считает, что сильного роста стоимости квартир не будет:
«Скорее мы увидим снижение цен хотя бы до уровня ноября — декабря 2021 года. Потому что за 2022 год квадратный метр в среднем вырос на 25 000 рублей, и это неадекватно при снижении активности на рынке и не лучшей экономической ситуации в стране».
По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», если экономика адаптируется к санкциям не так быстро, как хотелось бы, в ближайшие годы квартиры на вторичке в Москве и Подмосковье могут подешеветь и на 30%.
«Реальные располагаемые доходы не просто не растут, а снижаются, плюс по карманам людей ударила инфляция, значит платежеспособных покупателей стало только меньше, — говорит Николай Вавилов. — Соответственно, и цены будут плясать в зависимости от этого — только за май вторичка в России подешевела на рекордные за последние 5 лет 2,1%. Каких-то предпосылок для роста сейчас нет, поскольку дорожает и ремонт, который в любом случае новые собственники делают, хотя бы косметический».
Стоит ли покупать квартиру
Покупать квартиру в новостройке по программе Господдержка 2020–2022 сейчас выгодно, считает Виктор Зубик.
«Можно взять ипотеку на покупку квартиры максимум 9% (данные на 16 июня 2022 года). На мой взгляд, это отличное решение, особенно если жилье выбирается для себя. В долгую это будет хорошая и выгодная инвестиция для семьи, — говорит эксперт. — Старый фонд (вторичку) я бы не покупал. Ипотека на готовые квартиры сейчас около 11% годовых (данные на 16 июня 2022 года), это дорого и невыгодно. Высокая переплата и большой ежемесячный платеж».
«Покупать квартиру стоит в любое время, если в этом есть потребность. Но в 2022 году растут шансы купить хороший объект с приличным дисконтом, — говорит Николай Вавилов. — Единственное, чего можно подождать — это дальнейшего некоторого снижения ключевой ставки».
Артур Ахметов считает, что покупку лучше не откладывать.
«Если отложить покупку до возможного снижения стоимости предложения, то, скорее всего, не будет вариантов для покупки: одни варианты уже продадут, а другие варианты продавцы снимут с продажи, — говорит эксперт. — Про новостройки: цены на них уже существенно выросли, и заметного падения не будет. Застройщики скорее могут заморозить новые проекты, что через определенное время вызовет дефицит предложения, плюс высокая стадия готовности новых квартир для продажи повысит средние цены предложения. Думаю, имеет смысл рассматривать покупку именно в текущий момент времени, не откладывая решение на несколько месяцев».
Стоит ли брать ипотеку
Ждать дальнейшего существенного снижения ставок по ипотеке на вторичное жилье в этом году уже не стоит, говорит Артур Ахметов:
«Ставки по ипотеке, думаю, будут близки к двузначным. По новостройкам: текущее предложение по семейной ипотеке будет без изменений. Вероятнее всего, ставку по льготной программе Господдержка 2020–2022 снизят до уровня 7%, и она будет действовать до конца года».
«Стоит принимать подобное решение, имея в запасе достаточное количество денег для первоначального взноса и обслуживания кредита», — считает Владимир Кузнецов, заместитель руководителя Федерального центра медиации.
Три российских кризиса и четвёртый на подходе. Вспоминаем, что было с рынком недвижимости в тяжёлые времена
2022 год встретил россиян, мягко говоря, неласково. Не успели мы отойти от очередной, но, как нас уверяли, беспрецедентно ужасной волны коронавируса, как случилось то, что случилось между Россией и Украиной. И тут уж всем стало не до COVID-19.
2022 год встретил россиян, мягко говоря, неласково. Не успели мы отойти от очередной, но, как нас уверяли, беспрецедентно ужасной волны коронавируса, как случилось то, что случилось между Россией и Украиной. И тут уж всем стало не до COVID-19.
Три российских кризиса и четвёртый на подходе. Вспоминаем, что было с рынком недвижимости в тяжёлые времена
Верить, что в 2022 году Россию ждёт экономический подъём, сегодня могут только неисправимые оптимисты. Остальные находятся в неприятном ожидании последствий от западных санкций. Как будет развиваться ситуация и что будет с рынком недвижимости (да и с экономикой в целом), никто толком не знает.
- Каким будет курс рубля?
- Упадут или вырастут цены на жильё?
- Какими будут ставки по ипотеке и стоит ли её сейчас брать?
Эти и многие другие вопросы беспокоят сейчас россиян. В атмосфере неопределённости, когда каждый день на нас сыплются сотни противоречивых новостей, трудно делать прогнозы. Но в таких случаях есть один проверенный рецепт, как себя успокоить — найти утешение в прошлом. Благо в нашей истории тяжёлых времён было хоть отбавляй. Найти прецеденты не составит труда.
За время существования современной России было три кризиса, которые повлияли на цены на жильё: в 1998, 2008 и 2014 годах. Начнём с последнего и самого близкого к нашим дням.
- 2014 — новая реальность
- 2008 — конец тучных времён
- 1998 — дефолт
- 2022 — кричащая неизвестность
2014 — новая реальность
Есть мнение, что этот кризис не закончился и до сих пор. Просто люди уже свыклись с новой реальностью и не воспринимают ситуацию как кризисную. Тем более что последние пару лет прошли под знаменем борьбы с ковидом, который затмил всё былое.
Но в ноябре 2014, когда ЦБ перестал поддерживать курс рубля, это ощутили все. Особенно москвичи, которые сдавали квартиру в аренду, чтобы жить на эти деньги в тёплых странах. Они одномоментно стали получать на много меньше в долларовом эквиваленте, чем до этого.
Курс евро и доллара по отношению к рублю, начиная с 2014 года. Источник: БН
Основные причины кризиса, который начался в России в 2014 году, — это санкции и низкие цены на нефть. Сложившись, они сильно повлияли на курс национальной валюты. Его резкие скачки породили немало шуток. Хотя в такой ситуации мало смешного.
Знаменитый номер из Comedy Club — человек пытается получить зарплату 6$ в рублях, но курс постоянно растёт
Но нас интересует лишь рынок жилой недвижимости. А здесь был значительный рост. Люди искали способ сохранить свои сбережения на фоне волатильности рубля. Покупка квартиры для многих казалась простым и надёжным способом вложений. Спрос рос, цены за кв. м поползли вверх, как на вторичном рынке, так и в новостройках.
Динамика стоимости квартир в Санкт-Петербурге. Сплошная линия — вторичный рынок, пунктирная — первичный. Источник: БН
Но это только если считать в рублях. В долларах ситуация обратная. По подсчётам издания РБК, за 2014-2016 годы она упала более чем в два раза.
Динамика цен на жильё в долларах за 2014-2016 годы. Источник: РБК-Недвижимость
В начале 2014 года, продав трёшку в Москве, можно было поселиться практически в любой столице мира. Не ухудшая своих жилищных условий. С 2015-го и поныне такого уже не скажешь.
Цены на недвижимость в Москве растут уже который год подряд. И многокомнатная квартира в столице стоит больших денег даже по европейским меркам. Поэтому мы решили выяснить, что можно купить за границей по цене «трёшки» в Москве.
2008 — конец тучных времён
В 2008-м до России «докатился» мировой экономический кризис, который был спровоцирован крахом рынка ипотечного кредитования в США. В штатах кризис начался ещё в 2006-м. Его отголоски в России продолжались с 2008-го по 2010 год.
Кризис ударил по ценам на нефть, а это для российской экономики всегда плохо заканчивалось. Вдобавок пострадал финансовый сектор. Многие девелоперы, которые брали кредиты на строительство, были вынуждены заморозить часть объектов, или вовсе стали банкротами. Что, конечно, подрывало доверие потребителя к новостройкам.
В то же время наблюдалась переоценка стоимости квартир на вторичном рынке. Так называемые тучные времена, когда росло благосостояние россиян, сопровождались высоким спросом на «вторичку». Но с приходом глобального экономического кризиса ценовой пузырь лопнул, и цены поползли вниз.
Динамика изменений стоимости кв. м в Санкт-Петербурге с 2006 по 2012 год. СПЛОШНАЯ ЛИНИЯ — ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК, ПУНКТИРНАЯ — ПЕРВИЧНЫЙ. ИСТОЧНИК: БН
На графике видно, что цены на кв. м жилья в Санкт-Петербурге стремительно росли с 2006 года и достигли своего пика в 2008-м — почти до 108 тысяч рублей (вторичный рынок). В 2009 году было резкое падение до 81 тыс. рублей за кв. м. Но уже в 2011-м стал снова наблюдаться медленный рост.
Курс доллара в это время тоже подскочил, но несильно и ненадолго, почти не выходя за диапазон 25-35 рублей. По данным РБК, жильё в России в кризис 2008 года подешевело примерно на треть в долларовом эквиваленте.
ДИНАМИКА ЦЕН НА ЖИЛЬЁ В ДОЛЛАРАХ. с 2008 по 2009 год. ИСТОЧНИК: РБК-НЕДВИЖИМОСТЬ
При всех проблемах, связанных с пандемией, коронавирусные годы показали нам много новых возможностей: удалённую работу, совещания по зуму, онлайн-доставку почти чего угодно. А ещё то, что в России могут быть ипотечные ставки как в Европе — на уровне 2-4% и даже ниже.
1998 — дефолт
В первые годы существования Российской Федерации рынок недвижимости был совсем не тот, что сейчас. Первичного рынка практически не существовало, так как почти невозможно было привлечь финансирование на строительство новых домов.
Так что все сделки по купле-продаже жилья проводились на вторичном рынке и преимущественно в долларах. Рынок недвижимости ещё не завоевал интернет и со статистикой рынка тех времен у нас похуже — уровень цен очень приблизительный.
К 1998 году цены на жильё в столице установились где-то на уровне 1000$ за кв. м. В Петербурге — почти 600$. В то время курс доллара составлял 5-6 рублей.
Но в августе 98-го грянул дефолт, и ситуация поменялась. К декабрю за 1 доллар давали уже 20 рублей. Многие люди остались без работы и без накоплений. Так что рынок недвижимости на некоторое время просто встал и сделок почти не проводилось.
Падение спроса постепенно подталкивало цену вниз. В Москве к началу 2000 года кв. м стоил около 670$, в Петербурге — 350$. То есть опять же просел почти на треть.
ДИНАМИКА ЦЕН НА ЖИЛЬЁ В ДОЛЛАРАХ с 1998 по 2000 г. ИСТОЧНИК: РБК-НЕДВИЖИМОСТЬ
Чем похожи 2022 и 1998 годы? И стоит ли вообще сравнивать эти периоды? Novostroy вспоминает первый кризис на рынке недвижимости в истории современной России.
2022 — кричащая неизвестность
Ну вот и подошёл следующий цикл российских кризисов, которые как вы наверняка заметили, повторяются раз в 8-10 лет. Конечно, до этого были два коронавирусных года, которые тоже сильно повлияли на цену кв. м.
Но всё же пандемия — это отдельный разговор. Тем более что государство, поддерживая девелоперов льготной ипотекой, внесло значительные коррективы в естественные процессы на рынке недвижимости. Так что этот период в расчёты не берём.
Итак, что получаем в сухом остатке. Во-первых, это далеко не первый кризис. Все предыдущие россияне, так или иначе, пережили. Во-вторых, все прошлые подобные периоды сопровождались падением стоимости жилья в долларовом эквиваленте.
В рублях цены могли как увеличиваться, так и уменьшаться. Но через несколько лет стоимость жилья снова возвращалась к росту. Так что, если смотреть на график с динамикой цен на жильё за последние 20 лет, то это почти постоянно растущая кривая.
Если считать в долларах, то график выходит куда более замысловатым.
Другое дело, что ситуация сегодня во многом отличается от предыдущих кризисов. Пока непонятно, чем закончится для России эта военная спецоперация. Но уже сейчас ясно, что ближайшие годы будут для нашей экономики сложными. Это может спровоцировать людей продавать недвижимость и уезжать из России. Если так случится, то цены на вторичное жильё могут просесть.
Уже сейчас видно, что этот кризис будет беспрецедентным для российского рынка недвижимости. В пользу этого говорит и резкое увеличение ключевой ставки до 20%, и текущий курс рубля. Как всё будет на самом деле неизвестно.
Эксперты «БЕНУА» и «ИНКОМ-Недвижимости» спрогнозировали дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости.
Источник https://www.ng.ru/economics/2022-09-19/1_8543_housing.html
Источник https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10967994
Источник https://www.novostroy.ru/articles/market/tri-rossiyskikh-krizisa-i-chetvertyy-na-podkhode-vspominaem-chto-bylo-s-rynkom-nedvizhimosti-v-tyazhelye-vremena/
